返鄉(xiāng)置業(yè)曾是推動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，但近年來(lái)三四線城市樓市宏觀調(diào)控逐步強(qiáng)化，消費(fèi)者對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)持觀望態(tài)度，也由此導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮降溫。相關(guān)專家表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，是各地落實(shí)“因城施策、分類指導(dǎo)”調(diào)控政策的具體體現(xiàn)。城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)有利于建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性——

春節(jié)過(guò)后，樓市成為熱議話題。春節(jié)期間，不少人有返鄉(xiāng)置業(yè)的打算，也有些人想進(jìn)一步觀察樓市走向。那么，春節(jié)樓市價(jià)格有何變化?返鄉(xiāng)置業(yè)情況如何?樓市有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意?針對(duì)這些問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了相關(guān)專家和人士。

投資屬性不斷弱化

內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市，在房地產(chǎn)界算得上“名城”。幾年前，鄂爾多斯曾因樓市低迷引起全國(guó)關(guān)注，供給過(guò)剩，價(jià)格下降，“鬼城”“空城”等表述讓人記憶猶新。剛剛從家鄉(xiāng)返回北京的劉女士告訴記者，今年春節(jié)回家，感覺(jué)老家鄂爾多斯樓市悄然發(fā)生了一些變化，兩三年前劉女士關(guān)注的一處180平方米房子，已經(jīng)從總價(jià)40萬(wàn)元漲到了七八十萬(wàn)元。當(dāng)年猶豫沒(méi)買(mǎi)，讓劉女士直呼后悔。新區(qū)的學(xué)區(qū)房已經(jīng)高達(dá)每平方米1萬(wàn)元。總體上，成交也比較活躍，劉女士的妹妹因?yàn)橹脫Q房屋出售兩套住房，也都賣(mài)得挺順利。

河北人邊毅一直關(guān)注家鄉(xiāng)唐山樓市，他告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，這兩年唐山樓市漲價(jià)不少，他住的小區(qū)從三四年前開(kāi)盤(pán)時(shí)每平方米7000元，到現(xiàn)在已經(jīng)是每平方米16000元左右。二手房也跟著大形勢(shì)漲了不少。但是，在邊毅看來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)夠高了，特別是二手房和非熱門(mén)地段，現(xiàn)在似乎已經(jīng)“漲不動(dòng)”了，還是核心區(qū)域的房?jī)r(jià)高，保值也高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，領(lǐng)漲全國(guó)樓市的已經(jīng)不再是傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市，而是三四線城市居多，甚至相當(dāng)數(shù)量的縣城也有比較明顯的上漲趨勢(shì)。2018年12月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)中城市新建商品住宅價(jià)格中，價(jià)格與上年同月相比上漲最多的城市包括西安、?？凇⒑艉秃铺?、大理、宜昌、三亞、南充、遵義、石家莊等。漲幅居前三名的城市是西安、?？?、呼和浩特，分別上漲22.4%、22.1%、21%。

離北京不遠(yuǎn)的河北省承德市興隆縣，因?yàn)楦哞F設(shè)站等因素，吸引了中冶、融創(chuàng)、碧桂園等知名開(kāi)發(fā)商入駐，房?jī)r(jià)也一路上漲。2018年，在北京工作的鄭偉回老家買(mǎi)了一套房產(chǎn)，她選擇的花園洋房?jī)r(jià)格每平方米10600元。樓盤(pán)銷售顧問(wèn)小石告訴記者，他們的項(xiàng)目共4期，目前正在銷售的是第1期，從2018年6月份開(kāi)盤(pán)至今，2400多套房還剩下600多套沒(méi)賣(mài)。開(kāi)盤(pán)價(jià)格為均價(jià)每平方米8800元，期間有些起伏，但變化不大，今年農(nóng)歷新年以前，由于沖業(yè)績(jī)，價(jià)格優(yōu)惠幅度比較大。鄭偉說(shuō)，高鐵設(shè)站的消息帶火了老家樓市，四五年間價(jià)格漲了一倍。

離成都不遠(yuǎn)的四川省蒲江縣，風(fēng)景優(yōu)美、物產(chǎn)豐富。蒲江縣人小杜在成都工作。在他印象里，2018年老家蒲江縣很多老房子拆遷，人們拿到補(bǔ)償款之后重新購(gòu)買(mǎi)新房子，因?yàn)樾枨罅看?，樓市火了一把，價(jià)格上漲很多。還有不少縣城周邊的人，因?yàn)榉N植耙耙柑、“不知火”暢銷水果掙到了錢(qián)，也選擇到縣城買(mǎi)房改善居住條件。

專家表示，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性，是各地落實(shí)“因城施策、分類指導(dǎo)”調(diào)控政策的具體體現(xiàn)。城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)還有利于建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，進(jìn)而弱化房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性。

穩(wěn)房?jī)r(jià)利于促消費(fèi)

位于湖北省中部江漢平原的潛江是個(gè)縣級(jí)市，老家在潛江的小陽(yáng)說(shuō)，潛江的房?jī)r(jià)目前在每平方米6000元至8000元。近兩年回老家，小陽(yáng)經(jīng)常看到新的大型商場(chǎng)拔地而起，餐飲消費(fèi)、娛樂(lè)場(chǎng)所增加了不少。外出打工或者在外創(chuàng)業(yè)的人員，大部分人在老家都有房產(chǎn)，在縣城購(gòu)房意愿并不強(qiáng)烈。

小陽(yáng)的一席話令人印象深刻。她說(shuō)，老家很多人對(duì)住房要求并不太高，近些年老家房子漲價(jià)不太厲害，很多人并不急于買(mǎi)房，他們更喜歡把錢(qián)用來(lái)吃穿或者娛樂(lè)。

事實(shí)上，當(dāng)人們存款和現(xiàn)金收入大量用于購(gòu)房和其他居住消費(fèi)的話，會(huì)在相當(dāng)程度上抑制其他消費(fèi)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)人均居住消費(fèi)支出4647元，增長(zhǎng)13.1%，占人均消費(fèi)支出的比重為23.4%,僅次于食品煙酒28.4%的占比，而且有兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)。顯然，居住消費(fèi)占比升高的趨勢(shì)與高房?jī)r(jià)和租金上漲過(guò)快存在直接關(guān)系。

有了錢(qián)，選擇買(mǎi)房還是用于其他生活消費(fèi)?盡管不同家庭各有各盤(pán)算，但是房?jī)r(jià)快速上漲，總會(huì)催人做購(gòu)房決斷，只怕將來(lái)更加負(fù)擔(dān)不起;同時(shí)，總會(huì)讓一些人愿意進(jìn)入樓市投資，炒房現(xiàn)象頻出。

消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。消費(fèi)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。當(dāng)房?jī)r(jià)居高不下，房租快速上漲時(shí)，人們自然騰不出更多的資金用于其他消費(fèi)。因此，穩(wěn)房?jī)r(jià)就有利于避免因房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)對(duì)其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)，在一定意義上就是促進(jìn)消費(fèi)。

仍需警惕樓市風(fēng)險(xiǎn)

在廣州當(dāng)律師的小林過(guò)年回了汕頭老家，聊起樓市，他脫口便出的是“這兩年漲得挺厲害”，目前老家新房?jī)r(jià)格每平方米1.5萬(wàn)元至2.5萬(wàn)元。不過(guò)，周邊縣城和汕頭市情況不太相同，行情不好，恐怕很多開(kāi)發(fā)商都不敢來(lái)了，還聽(tīng)說(shuō)一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)都倒閉了。

事實(shí)上，一些三四線城市樓市在過(guò)去一兩年出現(xiàn)了供給過(guò)剩、房?jī)r(jià)下降等情況。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，2018年12月份，二手住宅價(jià)格與上月相比價(jià)格下降的城市有所增多。三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

三四線城市樓市有很大特殊性，這些地方人口流入量不大，需求十分有限。當(dāng)有諸如高鐵開(kāi)通消息的時(shí)候，以及樓市價(jià)格上漲較快，發(fā)展得比較紅火的時(shí)候，往往會(huì)吸引不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落戶。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)形勢(shì)陷入低迷時(shí)，很可能造成購(gòu)買(mǎi)力貧乏，供給過(guò)剩。因此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)既防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，又防止大起大落。對(duì)地方政府而言，應(yīng)該切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，控制好土地出讓節(jié)奏，量“需”為出。

長(zhǎng)期以來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市依賴明顯，尤其是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大時(shí)，有些地方試圖通過(guò)刺激樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，然而一味依賴這一個(gè)產(chǎn)業(yè)，會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，由刺激帶來(lái)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì)讓泡沫積累越來(lái)越大。因此，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)定地堅(jiān)持“房住不炒”定位，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)，即便是在規(guī)模差不多的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情形也不盡相同。因此，對(duì)于樓市調(diào)控，應(yīng)該堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，不斷夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)·中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 亢 舒)