2021年10月15日，《求是》雜志發表重要文章《扎實推動共同富裕》，明確指出“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”是實現共同富裕的重要環節和舉措。
這是房地產稅試點工作宣布實施前的一次高層表態，我們用四個字形容國家對于改革的態度——堅定不移。
關于房地產稅的實施時間表探討了很多年，包括行業專家、政策制定者、相關企業在內，也爭論了很多年，如今終于開始著手試點。
以下為會議決定全文：
為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。
國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的征收管理模式和程序。
國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。
本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務院確定。
我們選取其中部分核心要點：
1、“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。”
實際上，商業類用房一直在征收房產稅，本次房地產稅的改革試點會將商業類用房的房產稅征收轉變為房地產稅征收。房地產稅試點改革的核心內容是將個人住宅納入房地產稅征收范圍，農村宅基地及農村住宅不會納入征收范圍。
農村宅基地不征房地產稅是這一輪改革中較為顯著的“細分措施”，房地產市場十多年來的發展在一二線城市及部分三四線城市較為火熱，數量眾多的農村宅基地并未參與市場中大范圍的商業化交易，如果在此時對農村宅基地進行征稅，無疑是在影響農村消費力，與以往改革政策不符，因此并未將其納入征收范圍也是能夠預料的。
2、“國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。”
國務院負責制定試點辦法，試點城市負責制定具體細則。這也充分體現了目前不同城市房地產市場中的復雜性。在多年調控政策之下，核心城市房地產交易依舊火熱，部分三四線城市房地產交易則已經趨于平穩。最近多個城市的二批集中土拍出現流拍現象，也能夠反映整個行業對于當地市場的未來預期是具有不同態度的。
不同試點城市制定不同的實施細則，也更能體現當前市場的復雜性，避免“一刀切”細則而出現試點實施難以推進的情況。
3、“按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區。”
作為“改革試點”，哪些城市會納入試點是關乎征收范疇的。中原地產首席分析師張大偉認為：“房價高、漲幅大、市場韌性強的城市大概率會成為率先試點城市。”
當地的房地產市場是否“過熱”，決定其是否成為“試點”城市之一，人口流入、房價增速等重點指標則是決定當前城市房地產交易的基本因素，一二線城市中的北上廣深及長三角、大灣區以及部分二線省會城市，由于近年來人口迅速流入且推動當地房地產交易價格迅速上漲，因此都有可能成為試點區域城市。
在今年5月，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家稅務總局共同主持召開的房地產稅改革試點工作座談會，會議“聽取部分城市人民政府負責同志對房地產稅改革試點工作的意見”。
當時參與會議的有上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南六座城市的相關負責人，如果一定要進行“試點城市”預判，這六座城市很有可能會被納入房地產稅實施的試點城市。
此外，在今年中共中央國務院發布的《關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》提出，“2035年浙江省高質量發展取得更大成就，基本實現共同富裕”。作為“共同富裕”的表率，浙江省省內的部分熱點城市也很有可能會被納入試點范圍。
4、“本決定授權的試點期限為五年，條件成熟時，及時制定法律。”
關于房地產稅全面實施時間表未有定論，目前我們只能在文件中看到“試點期限為五年”。中原地產首席分析師張大偉表示，全國版的房地產稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當漫長的過程。
試點相對立法而言更為容易展開實施，因此在2022年，部分試點城市的房地產稅細則將會出現并實施。
行業對于房地產稅實施的不同判斷
多年以來，關于房地產稅的試點實施爭論不斷，一方認為房地產稅的實施將會對于房地產市場形成打壓，有損國內經濟發展穩定態勢;另一方認為房地產稅的全面實施，并不會影響國內房地產交易市場供需基本面，不會出現對經濟穩定的影響。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“短期易對市場預期形成較大沖擊，成交量下滑但價格變化不顯著，但交易量價長期由住房供求基本面決定，在供不應求的市場房產稅影響微乎其微。”
房地產稅的實施將直接影響房產持有人的利益，并會導致二手房交易市場出現短期波動，但整體市場的基本面確實還是基于供求關系的變化。如果國內主要城市土拍市場持續出現流拍現象以及房貸額度依舊緊張，房地產市場的供需面將不會出現明顯變化。
此外，也有很多人將此次的房地產稅試點同十年前的上海、重慶房產稅試點對比，但二者的征稅對象及稅額范疇的不同的，難以一概而論。
首先，房地產稅以全部存量房為征稅對象，以保障基本居住需求為前提，以實現共同富裕為目標對高收入階層實施稅收調節。
其次，上海、重慶房產稅稅率低，上海最低按照0.4%進行征收，重慶最低按照0.5%進行征收，且在政策實施前所購住房不納入征收范圍，只針對房產稅實施后所購買的新房進行征收，兩座城市的房產稅政策均有“重增量、輕存量”的特征。
上海、重慶房產稅試點由于征收范圍偏小，且征收優惠較大，對于當地城市稅收也未形成支撐作用，依靠“賣地”收入并未出現明顯影響。
房地產稅之所以備受關注，其意義與影響也將遠超上海、重慶的房產稅試點。
房地產稅實施的市場影響
在土地市場，針對龐大存量住房的稅收征收將補充城市財政收入的稅收收入，從長期來看，房地產稅的出現將會降低地方政府對于“賣地”的財政依賴，推動地方房地產交易市場的平穩健康發展。
在新房市場，預計房地產稅征收的實施細則對于“剛需”會保持友好，持有多套小戶型住宅的家庭將會根據稅收細則及持有成本決定是否進行出售，二手房市場供應量可能會出現上揚，供需矛盾在市場端可能得到緩解，由房地產稅引發的市場調節將會比政策調節更為有效。
房地產稅的出現能夠改變的是房產持有者的預期。
雖然房地產市場在短期內可能受到一定沖擊，但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，核心城市房價的平穩上漲趨勢依舊具備較強支撐，房地產稅落地也將更好地助力國內經濟結構轉型。
房地產稅所承載的時代意義
房地產稅的實施并非為打壓房地產市場與房價，房地產稅的出現可以看成是“雙減、扶貧、反壟斷”等政策內容的組成補充，最終目標是為確保我國經濟結構更為健康的發展，避免落入資本僵化、經濟固化的發展困境。由房地產和基建投資拉動發展的時代終將過去，在未來，科技與消費將會成為新經濟變革的底層邏輯構成。
面對未來新局面的開啟，房地產行業的市場參與者承受“陣痛”是不可避免的。每一次變革，都是利益的重新分配，隨著舊產業發展邏輯的改變，部分人的利益將會被重新分配，這也是為何要定“五年試點”的基礎邏輯。
全面實施前的試點，一方面能夠調整、糾正細則，使得全面實施時，房地產稅的實施細則更為完善;另一方面，則是給出“部分人”緩沖。
我們堅決支持改革措施。
