核心結(jié)論
1、整體表現(xiàn)：上榜房企均值達(dá)667.21億元，16家房企新增土地貨值超千億
2、門檻：頭尾兩端房企保持上升，中間房企下降
3、企業(yè)：頭部房企投資力度上升，但拿地規(guī)模較為有限
4、權(quán)益金額基本持平，貨值比例有所上升
5、市場(chǎng)：市場(chǎng)：9月拿地總額同比下降26%、環(huán)比上升189%;房企布局更加聚焦一、二線城市，溢價(jià)率走低
導(dǎo)語(yǔ)
第三季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資意愿一直處于萎靡狀態(tài)。9月，二輪集中供地成交遇冷，實(shí)際流拍率超30%。50家典型房企9月拿地總額同比顯著下降。不過(guò)頭部房企保持穩(wěn)定的投資節(jié)奏，但規(guī)模相對(duì)有限。
01整體表現(xiàn)：上榜房企均值達(dá)667.21億元
16家房企新增土地貨值超千億
2021年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100顯示，有16家房企的新增土地貨值超過(guò)千億元。
碧桂園憑借3853.5億元摘得第1，其后分別是保利發(fā)展3605.6億元、萬(wàn)科3282.1億元。此外，華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)鐵建、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、新城控股、龍湖集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)入圍TOP16，新增貨值分別為3137.4億元、2544億元、2496.4億元、2205.2億元、2050.9億元、1755.45億元、1474.15億元、1385.95億元、1358.4億元、1325.5億元、1232.9億元、1000.9億元。
上榜房企的均值達(dá)667.21億元，僅有26家房企超過(guò)均值，較1-8月減少2家。
領(lǐng)先指數(shù)重點(diǎn)觀察了去年同期與今年同期榜單后發(fā)現(xiàn)，世茂、藍(lán)光發(fā)展、奧園集團(tuán)等跌出百?gòu)?qiáng)榜單。
02門檻：頭尾兩端房企保持上升，中間房企下降
截至9月底，16家房企的新增土地貨值超過(guò)1000億元，其貨值總占比達(dá)百?gòu)?qiáng)的50.22%，累計(jì)環(huán)比下降1.67個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少7家，超千億貨值房企總土儲(chǔ)下降25%，環(huán)比1-8月回落5.34個(gè)百分點(diǎn);
有20家房企的新增土地貨值在500~1000億元，貨值占比為百?gòu)?qiáng)的20.92%，累計(jì)環(huán)比上漲2.16個(gè)百分點(diǎn);
有29家房企的新增土地貨值在300~500億元，占百?gòu)?qiáng)的16.64%，累計(jì)環(huán)比上漲1.222.95個(gè)百分點(diǎn)。總結(jié)來(lái)看，TOP100中65家房企新增土地貨值超過(guò)300億元，與去年同期持平。
上榜房企的TOP系門檻普遍下降。其中，TOP3房企的門檻為3282.1億元，同比上漲,23%;TOP10房企的門檻為1743.25億元，同比下降10.8%;TOP30房企的門檻為609.1億元，同比下降16.45%;TOP50房企的門檻為383.15億元，同比下降6.8%，TOP100房企的門檻為185.6億元，同比上漲24.9%。
03頭部房企投資力度上升，但拿地規(guī)模也較為有限
22城第二輪集中供地9月集中開(kāi)拍，受此影響，部分房企投資意愿加強(qiáng)。
本月10家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為1143萬(wàn)平方米，新增土地成交價(jià)格1075億元量?jī)r(jià)齊升，但是相比2020年月均投資規(guī)模，9月拿地規(guī)模仍然十分有限，平均樓板價(jià)7261元/平方米。
此外，基于本文上述門檻值變動(dòng)分析，領(lǐng)先指數(shù)認(rèn)為頭部、尾部?jī)啥朔科笈c中間房企投資有一定差異。頭部房企資金充裕、融資能力較強(qiáng)，拿地節(jié)奏穩(wěn)定。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，招商蛇口、卓越集團(tuán)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)及保利發(fā)展均出現(xiàn)在3個(gè)以上1-9月重點(diǎn)城市房企拿地金額TOP10榜單中。
分區(qū)域具體來(lái)看，碧桂園拿地面積、拿地金額均領(lǐng)跑長(zhǎng)三角，中海宏洋憑借234億元進(jìn)入長(zhǎng)三角拿地金額前十。
在中西部地區(qū)，萬(wàn)科以239億元拿地金額位列中西部拿地金額首位。而碧桂園在中西部拿地以1115萬(wàn)平方米居首位。此外，中國(guó)鐵建、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)等多個(gè)房企出現(xiàn)在中西部拿地面積、拿地金額前十榜單。
在大灣區(qū)，中海地產(chǎn)以404億元拿地金額位列首位，而萬(wàn)科則以223萬(wàn)平方米拿地面積位列首位。
在京津冀區(qū)域，保利發(fā)展繼續(xù)拓展京津冀土地資源，加大投資力度，拿地金額為141億元，位列第一。而中國(guó)鐵建以371萬(wàn)平方米拿地面積位列第一，此外其還入圍中西部地區(qū)前十。碧桂園以82億元拿地金額入圍前十。
區(qū)域性龍頭企業(yè)仍關(guān)注本區(qū)域縱深戰(zhàn)略。比如，越秀地產(chǎn)、廣州地鐵、粵海控股等本土企業(yè)表現(xiàn)不俗，均入圍前十。其中，越秀地產(chǎn)拿地金額為299億元，拿地面積為211萬(wàn)平方米，在大灣區(qū)超過(guò)第一名中海地產(chǎn)。粵海控股102億元競(jìng)得廣州市白云區(qū)白云新城云港城地塊，加強(qiáng)了對(duì)廣州的布局。
04權(quán)益金額基本持平，貨值比例有所上升
本期領(lǐng)先指數(shù)選取50家代表房企觀察其權(quán)益貨值比例，其中浦發(fā)集團(tuán)、南通城建、中海宏洋為最高100%，深圳控股為最低48%。從金額來(lái)看，權(quán)益金額占比基本持平，為80%，合作拿地力度保持穩(wěn)定。
具體來(lái)看，與去年同期相比，1-9月前30房企拿地權(quán)益金額占比均值同比均有所下降，31-50梯隊(duì)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比有所上升。
05市場(chǎng)：9月拿地總額同比下降26%、環(huán)比上升189%;布局更加聚焦一、二線城市，溢價(jià)率走低
據(jù)領(lǐng)先指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-9月TOP100企業(yè)拿地總金額21456億元，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)，門檻值為54億元，相較去年同期下降8億元。招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為54%，與1-8月相比小幅下降。
從城市能級(jí)來(lái)看，受集中供地影響，一、二線線城市拿地面積占比上升，一線城市拿地面積占比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，二線城市拿地面積上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。但整體溢價(jià)率走低。
從城市群來(lái)看，50家代表房企粵港澳和成渝城市群拿地面積占比均有所上升。長(zhǎng)三角拿地金額3754億元居于首位，而中西部拿地面積以3669萬(wàn)平方米仍居四大城市群首位。
從單個(gè)城市看，1-9月拿地面積TOP10城市為重慶、杭州、長(zhǎng)沙、南京、廣州、溫州、天津、金華、蘇州、佛山。與1-8月相比，天津入榜，且位于京津冀地區(qū)，頗受關(guān)注。溫州、金華和佛山作為非集中供地城市入榜，土地市場(chǎng)亦頗受關(guān)注。
由于8月土地供給量下降，9月成都、廣州、深圳等多城市集中推地，帶動(dòng)拿地金額走高，環(huán)比上升顯著。2021年9月，50家代表房企拿地總額同比下降26%，環(huán)比上升189%。
值得一提的是，廣州的白云區(qū)白云新城云港城地塊成交總價(jià)最高，為102億元，建筑規(guī)劃面積51萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)為20133元/平方米。
結(jié)語(yǔ)
綜合來(lái)看，22城集中供地開(kāi)啟，但部分城市流拍、撤牌現(xiàn)象較多。
展望四季度，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍嚴(yán)，房企應(yīng)保持積極營(yíng)銷態(tài)度的同時(shí)兼顧部分政策和利潤(rùn)空間，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，加速銷售回款。同時(shí)，房企應(yīng)持續(xù)打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，注重品牌形象。這對(duì)房企提出了不小的考驗(yàn)。
