“這個(gè)月我1套都沒(méi)有成交，我們店一共就成交了2套房。”某中介紀(jì)某負(fù)責(zé)的區(qū)域是被稱(chēng)為“宇宙中心”的北京市海淀區(qū)五道口，這里聚集著眾多科研院校、互聯(lián)網(wǎng)科技公司，也有不少優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，在北京屬于“寸土寸金”的價(jià)格高地，成交一直較為活躍。
今年上半年，紀(jì)某所在門(mén)店的成交量是每月十幾到二十多套，而現(xiàn)在的成交量不到上半年的十分之一。
北京東四環(huán)外四惠區(qū)域某中介周某表示，最近他的成交頻率是兩個(gè)月一單，原來(lái)則是一個(gè)月兩三單。
原本是銷(xiāo)售旺季，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)卻格外冷清。需求端觀望情緒加重，入市更謹(jǐn)慎;一些不急于出手的二手房業(yè)主已經(jīng)撤下了房源。甚至有部分開(kāi)發(fā)商放緩了拿地和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，陸續(xù)有土拍流拍發(fā)生。
有媒體從深圳福田區(qū)一中介人員處獲悉，最近客戶看房的都是想買(mǎi)筍盤(pán)，大大低于前期成交價(jià)的才會(huì)成交。某小區(qū)相似戶型，3月份成交價(jià)是460多萬(wàn)元，最近成交價(jià)只有335萬(wàn)元。
業(yè)主也在放慢出手速度。一方面，一些資金需求不緊迫的業(yè)主選擇觀望;另一方面，需要資金的業(yè)主更關(guān)注尾款能否及時(shí)到賬，這一環(huán)節(jié)現(xiàn)在卻充滿變數(shù)。
一位中介業(yè)務(wù)員表示，過(guò)去是批貸就可以去辦過(guò)戶了，拿新房本去質(zhì)押，然后走放款流程。最近銀行放款緩慢，部分銀行甚至要等7個(gè)月后才放款，因此很多業(yè)主就要拿到尾款才交房。這樣一來(lái)，從購(gòu)房者的角度看，即使現(xiàn)在買(mǎi)了，也要到明年才交房。所以很多客戶現(xiàn)在也不著急了，就多看看但不成交。
市場(chǎng)的疲弱已經(jīng)傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)商。一位東部省份三線城市開(kāi)發(fā)商表示，“這邊已經(jīng)沒(méi)有多少人去拿地了，明年除了幾個(gè)拆遷的項(xiàng)目，其他的新樓盤(pán)目前還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)幾個(gè)。市場(chǎng)飽和，二手房拋壓大。”
業(yè)內(nèi)分析師表示，8月市場(chǎng)全面降溫，重點(diǎn)50城市二手房成交量連續(xù)多月環(huán)比下降，九成以上的城市二手房成交量同環(huán)比均下降，上海、杭州等重點(diǎn)城市同環(huán)比降幅均較大;價(jià)格下跌城市數(shù)量增多，深圳二手房房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現(xiàn)下跌。
“金九銀十”成色不再已是不爭(zhēng)事實(shí)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市整體降溫，實(shí)則反映政策調(diào)控已見(jiàn)成效。從“三道紅線”到“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續(xù)承壓，也拉長(zhǎng)了銷(xiāo)售回款的周期，對(duì)于在償債、拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐的房企來(lái)說(shuō)，形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻。
從融資端來(lái)看，房企債券融資方面，今年前8月融資規(guī)模累計(jì)增速較前7月加速下滑。據(jù)某研究院統(tǒng)計(jì)，前8月房企發(fā)債累計(jì)約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。
另一條主要的資金回流渠道即通過(guò)銷(xiāo)售回款的速度也在減慢。央行數(shù)據(jù)顯示，8月份，居民中長(zhǎng)期貸款同比降低23.55%，連續(xù)4個(gè)月同比下降。從增量角度看，據(jù)平安證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，新增房貸占金融機(jī)構(gòu)新增貸款比重連續(xù)三季度下滑。2021年上半年，主要金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款2.42萬(wàn)億元，同比降19.1%。其中二季度新增房地產(chǎn)貸款7500億元，占新增總貸款比重為15%，占比連續(xù)3個(gè)季度下滑。
據(jù)了解，受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
一位北京朝陽(yáng)區(qū)中介稱(chēng)，上半年各個(gè)銀行的額度和排單都沒(méi)有明顯調(diào)整，近兩年市場(chǎng)比較平穩(wěn)，銀行的二手房貸款額度是非常寬裕的，所以也沒(méi)刻意節(jié)制。一直到8月份放款速度變化都不明顯，但從9月份開(kāi)始，個(gè)別銀行開(kāi)始不接單了。甚至有的銀行放款要等7個(gè)月，這種情況客戶一聽(tīng)就走了。某國(guó)有大行分支行都是這個(gè)情況，小銀行更沒(méi)法保證。
該中介透露，現(xiàn)在找銀行做房貸的話，放款時(shí)間都不能保證，現(xiàn)在能接單的銀行基本都要3個(gè)月左右。某國(guó)有大行一支行現(xiàn)在要求住房貸款客戶簽署承諾書(shū)，承諾7個(gè)月不放款客戶也不能找銀行麻煩。
“幾家我們合作的銀行都說(shuō)不確定，會(huì)不會(huì)因?yàn)榻衲攴e壓的單子導(dǎo)致明年一季度都沒(méi)有額度，需要挪到二季度，或者會(huì)不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)比較穩(wěn)定政策又放開(kāi)了，都不好說(shuō)”。該中介表示。
融資與回款雙重承壓，房企面臨巨大挑戰(zhàn)。某地產(chǎn)分析師認(rèn)為，二手房成交量下滑對(duì)房企銷(xiāo)售影響顯著。一、二線城市基本都存在限購(gòu)要求，在有限購(gòu)要求的城市里，有新增需求的購(gòu)房者往往采用換房策略，即先賣(mài)出二手房再購(gòu)房。因此，一旦二手房成交量下降，開(kāi)發(fā)商的新增銷(xiāo)售壓力也會(huì)隨之增大。
某業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解釋?zhuān)?dāng)前樓市下行就在于“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”的模式難以持續(xù)。一是房屋銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，所以難以存在高周轉(zhuǎn);二是當(dāng)前不存在高杠桿模式，即資金方面會(huì)越來(lái)越緊。
據(jù)了解，多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家一致認(rèn)為，當(dāng)前部分房企帶來(lái)的信用危機(jī)需要警惕，或?qū)?duì)民營(yíng)房企的融資和交易產(chǎn)生沖擊。總體來(lái)看，當(dāng)前部分房企流動(dòng)性緊張引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
多位專(zhuān)家還指出，在本輪下行中，由于銀行等金融機(jī)構(gòu)將對(duì)民營(yíng)房企融資更謹(jǐn)慎，一些現(xiàn)金儲(chǔ)備較豐厚、融資便利和融資成本低的“三好學(xué)生”房企將獲得機(jī)遇，尤其是在提高門(mén)檻后的第二輪土拍中受益。
