繼近期深圳，上海，青島和天津等地發出土拍延期的公告，又有濟南和蘇州城市加入延期土拍的行列，焦點研究院結合近期出臺的調控政策，針對這兩個城市的土拍延期進行分析，力求對后續企業拿地提供一些參考。
濟南蘇州延期土拍，土拍規則大幅變動
8月17日，濟南日報也發布了土拍延期公告，第二批集中供地的76宗地塊延長掛牌時間，掛牌截止時間調整為2021年9月10日。
和第二批首次出讓公告相比，在出讓規則方面上亦有重大變化，同一企業及其控股的公司，不得參加同一宗商品住宅用地的競買;同時對于土地競買保證金和出讓金必須使用自有資金，明確規定了違規融資資金渠道，對于違規的企業提出了具體的懲罰措施;此外在達到最高限價后由原來的由“限地價，競政府儲備性公有房”調整為 “限地價，抽簽確定競得人”;同時針對40宗地塊下調了溢價率水平。
同日，蘇州市自然資源和規劃局也對二批土拍做出了延期調整，和濟南的公告變更類似，對競買單位要求必須是房地產企業，競買資金必須為自有資金，對違規企業提出了處罰措施，同時下調了其中5宗地塊的市場指導價總價和中止價。
近期調控政策頻出，四條新規規范拿地
這兩個城市的調整是有跡可循的，近一個月中央多次出臺穩地價，穩房價，穩預期的調控政策。7月22日，住建部表示要加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，著力建立房地聯動機制，推廣北京市集中供地做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。同期自然資源部的會議針對以上指導方針，對出讓規則進行了細化，指出第二批集中供地的宅地出讓要對以下四個方面做出要求：
第一，參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質;
第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產企業購地資金的來源審查;
第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高;
第四，在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。
通過對比不難發現，濟南和蘇州變更和近期自然資源部的指導意見一脈相承，主要是沿襲這四條指導意見。
首批供地地價上揚，穩定地價不及預期
針對本輪土拍的4條主要調整是有原因的，在展開分析之前我們先回顧一下第一輪土拍的成交情況。焦點研究院對第一批土拍梳理結果顯示，2021年首批集中供地和2020年全年相比，平均住宅樓面地價相比僅有3個城市樓面地價出現下滑，19個城市出現上漲，9個城市首批集中供宅地溢價率超過15%，重慶平均溢價率達到43%，居第一批集中供地22城市之首。就第一批集中供地的總體結果來看，通過集中供地來穩地價的預期并未實現，第二次的調整要改變這一趨勢。
調整著重平抑地價，融資規定查漏補缺
自然資源部的4點調整具有較強的針對性，下邊將逐條分析。對競買公司資格的審查，主要是考慮到第一輪土拍中，部分房企通過設置資管公司或者其它競買主體間接參與土地競買，后續通過股權轉讓等方式獲得項目，這無形中加大了企業杠桿。
針對房企多樣而繁雜的融資手段，加大競買資金的審查主要是為了貫徹三線四檔融資管理規則。和競買公司資格的審查一起，二者猶如一套組合拳，有力的堵住了大型企業無序擴張的趨勢，今年以來華夏幸福等多家上市房企發生流動性危機，為了避免類似的事情發生，該要求旨在引導企業降負債運營，走向穩健經營的投資策略。
焦點研究院數據顯示，除了上海、南京、武漢、重慶和蘇州等5個城市，其余17個部分地塊，在第一輪土拍達到最高限價后設置有競保障性住房環節。其中杭州和深圳的熱門地塊競保障性住房競拍環節尤為激熱烈，深圳6宗宅地中有2宗無償移交人才住房，占計容建筑面積的比例分別為46%和27%。杭州首批集中供地的57宗地有41宗在自持階段成交，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，其中臨政儲出[2021]5號自持比例高達40%。扣除自持部分后，該地塊可售部分樓面地價達到21181元/平方米，最高銷售均價為27480元/平方米，地房比僅為0.77，項目面臨較大的虧損風險，對于后續房企可持續經營較為不利。而溢價率不超過15%的限制控制地價更為直接，和取消競保障房環節一樣，二者都為了控制實際地價，間接影響到房價，便于引導房價維持在合理區間。
拿地窗口重現市場，中小房企迎來機會
鑒于集中供地以來，市場震蕩頻繁，政府和企業都在調整具體的土地策略。盡管本批次土拍出現了緩解，但是總體高壓的調控趨勢并未有大的變化，加大庫存去化速度，盡快回籠資金仍為首要應對市場的首要策略。在后續拿地投資中，企業采取適度保守的投資策略不失為明智的選擇，同時可以在市場出現緩和的時候通過招拍掛多拿地。此外對于中小型房企來說，由于取消競保障房環節，可以在二批次土拍中加大參與力度，或者通過聯合競拍的方式參與土地競拍中，加大獲取土地的可能。
(來源：焦點研究院 8月19日土拍研報)
