新修訂的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》有哪些亮點(diǎn)?發(fā)生公共突發(fā)事件時(shí)物業(yè)管理如何應(yīng)對?物業(yè)管理與社區(qū)治理如何深度融合?物業(yè)公司將公共侵占公共收益，業(yè)主如何維權(quán)?
9月17日上午，市人大常委會在市政府新聞發(fā)布廳召開《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》專題新聞發(fā)布會，市人大常委會以及市政府相關(guān)責(zé)任人對該《條例》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。《條例》將于10月1日起正式實(shí)施。
發(fā)生公共突發(fā)事件，物業(yè)必須依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施在以往的搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件中，鄭州也形成了許多好的經(jīng)驗(yàn)和做法。市司法局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》在總結(jié)實(shí)踐基礎(chǔ)上將其提升固化為法律制度。
在搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法落實(shí)市、區(qū)縣(市)人民政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極開展自救。同時(shí)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會責(zé)任，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從市、區(qū)縣(市)人民政府統(tǒng)一指揮，配合居(村)民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。
針對搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控期間遇到的一些問題和困難，在立法中也彌補(bǔ)了制度漏洞。《條例》結(jié)合有些居民小區(qū)應(yīng)急物資保障不充足，救助措施不成熟等問題，強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)配備必要的防汛、防火、防疫等應(yīng)急救援物資和設(shè)施設(shè)備，在搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，及時(shí)采取措施，會同業(yè)主委員會積極組織開展自救和互助，維護(hù)生產(chǎn)生活秩序。
同時(shí)，《條例》還規(guī)定了市、區(qū)縣(市)人民政府對物業(yè)服務(wù)人在公共突發(fā)事件應(yīng)對期間的活動給予物資和資金支持，加強(qiáng)了政府財(cái)政保障職責(zé)。
進(jìn)一步提高業(yè)主大會成立比例據(jù)市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，鄭州市全市范圍共有居民小區(qū)7686個(gè)，其中成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的居民小區(qū)325個(gè)，業(yè)主組織覆蓋率不足5%，相對沿海城市，成立比例較低。業(yè)主組織成立比例低和作用發(fā)揮不明顯的主要原因有大會成立難、會議召開難、組織業(yè)主難等幾方面。
針對業(yè)主大會召開難的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主大會定期會議每年至少召開一次，未按期召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召開。逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集召開。
針對業(yè)主大會組織難、表決難的問題，《條例》明確在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，可以采用書面、電話、短信、即時(shí)通訊工具等多種方式進(jìn)行表決。
針對業(yè)主大會成立難的問題，《條例》規(guī)定由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推動組建物業(yè)管理委員會，物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會的代表組成，主要任務(wù)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)公司侵占公共收益業(yè)主可舉報(bào)針對小區(qū)的公共收益被物業(yè)公司侵占的行為，市城管局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，這種行為屬于違法行為，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
依據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場出入口、電梯等屬于業(yè)主共有的部位和設(shè)施設(shè)備，利用這些公共部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，其產(chǎn)生的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。此次《條例》也明確指出，利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益依法屬于業(yè)主共有的公共收益，任何單位或者個(gè)人都是不能擅自挪用、侵占。物業(yè)公司可以將這部分收益用于公共部位的維修、更新、改造等用途，而不能挪用，也不能用于物業(yè)公司自己的開支。另外，物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)依法將這部分收益和開支情況進(jìn)行公示。
對于該違法行為，城市管理綜合執(zhí)法部門可以依據(jù)《條例》，責(zé)令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款，有違法所得，沒收違法所得;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。如果廣大市民朋友發(fā)現(xiàn)有這種侵犯自身合法權(quán)益的違法行為，可向主管部門或者城市管理綜合執(zhí)法部門反映。
物業(yè)公司不得采用斷水?dāng)嚯姷刃问酱呤瘴飿I(yè)費(fèi)此次《條例》還明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)可以按月、季度預(yù)收，但是預(yù)收期限最長不得超過一年。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
但物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。
若采取上述方式催繳物業(yè)費(fèi)，由區(qū)縣(市)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。
關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 民法典 維權(quán) 物業(yè)費(fèi)
