太原市教育局發布2021年義務教育階段相關招生入學政策，其中有關“學區房”學位限定的政策在家長間炸開了鍋：為防止學區房炒作，從2021年起，太原將實行房產地址“學位限定”，即自登記入學之年起，同一套住宅6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。
常年成交穩定、價格只漲不跌的學區房，遇到了針對性精準的政策調控。買了學區房不一定能上名校，省城的“學區房”市場將何去何從?山西晚報記者進行了實地探訪——
A政策：入學政策頻出
學區房，是每一個有適齡入學兒童的家庭必須考慮的問題。學區房焦慮，幾乎是每一個家長的必經心路歷程。
山西晚報記者查閱了20年來關于適齡兒童入學的政策變化：2002年，國家政策叫停中小學考試招生制度;2006年，新《義務教育法》規定禁止辦重點學校和重點班;2014年，《教育部關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》規定，19個大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學。2019年，教育部辦公廳文件規定，嚴禁自行組織或與社會培訓機構聯合組織以選拔生源為目的的各類考試，嚴禁提前組織招生，變相“掐尖”。
顯然，為了平衡教育資源，政策一步步量化指標，壓縮漏洞，但在無形中，優質學區的價值卻不斷放大。尤其是近幾年，優質學區資源有限，但爭取學位的孩子卻只多不少。房子成了置換教育資源最好的籌碼。
因擇校而產生的學區房，積累的矛盾越來越突出，政策導向也越來越趨于明確。前段時間，北京市西城區實行“多校劃片”政策引起軒然大波：一套房子不再只對應一個學校，而是從2—3個學校中電腦派位。雖然短期內引起不理智搶購潮，但長期來看，緩解學區房焦慮確有效果。
7月10日，太原市教育局下發了新一年義務教育階段招生入學系列新政，尤其是學區房限定的政策成為焦點——即自登記入學之年起，同一套住宅6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。
山西晚報記者獲悉，太原市文件下發后，各縣區會馬上制定實施細則，預計今年開始實行。業內人士表示，按照以往其他城市執行的先例，以小學為例，該政策的計算以6年為一個周期。例如：2021年秋季入學登記使用過的房產，在2027年秋季入學前都不再作為同一學校對口入學的依據。6年期滿，2027年秋季學期起才能再次作為同一學校對口入學的依據。如果某戶有兩個孩子，第一個孩子2021年入學，該戶房產地址錄入信息庫。根據該政策，該戶第二個孩子可以仍用該房產入學。但第二個孩子于2023年入學，那計算年份則要從2023年算起滿6年，也就是2029年才可再次作為入學依據。同理，初中是三年的時間限定。
隨后，山西晚報記者采訪得知，其實這一政策并非太原獨創，例如2017年合肥便有學校開始執行“學區房6年限售”政策，2017年6月20日，《合肥師范附小教育集團萬慈小學新生報名須知》公布，資料顯示，學生在校就讀六年內，不得將學區房出售或轉讓，一經發現，將以轉學處理。
B現狀：學區房或降溫
山西晚報記者走訪市場發現，目前太原的各小學，按社會知名度和認可度大致分為三種類型，不同類型學校所覆蓋的學區范圍內住宅單價差距明顯。
第一類以山西省實驗小學(總校)、太原市迎澤區青年路小學(總校)、太原市小店區九一小學(總校)、太原市杏花嶺區五一路小學(總校)等學校為代表，這些小學同時對口多個知名公辦初中，學區范圍內二手住宅房價在全城樓市中最高，高過全城在售新建豪宅項目成交價。例如五一路小學周邊，雅典金座二手房售價平均為14569元/平方米，五一路小學宿舍16338元/平方米;青年路小學周邊，省中醫院宿舍17636元/平方米，郵電前街煤管局宿舍17015元/平方米，金圣甲第22954元/平方米;九一小學周邊，東方小區28355元/平方米，山西省委黨校塢城家屬小區26946元/平方米。太原星河灣六號園精裝房在售均價為21000元/平方米。
第二類是太原桃園小學(總校)、太原市新建路小學(總校)等市區內傳統知名小學，這類學校知名度、對口初中的口碑較第一類小學弱，對周邊房價的帶動力稍遜。例如水利廳宿舍(桃園四巷)，價格為12655元/平方米，農機局宿舍(桃園北路)，價格為12087元/平方米;新建路小學周邊，十二中小區13250元/平方米，三橋街道桃園北路東社區13016元/平方米，晉福鑫園13277元/平方米。這一類學區房的價格堅挺，與品牌房企主力精裝房項目價格不相上下。
第三部分則是各個城區的普通小學，這些學校對周邊房價幾乎沒有支撐作用，價格水平普遍在11000元/平方米左右。這一類學區房的價格走勢與全城樓市行情起伏相同，在去年至今樓市走淡的周期內，價格有所回落。
山西晚報記者走訪市場發現，第一類老牌名校，比如青年路小學、省實驗小學、九一小學、山大附小、山大附中等，對于周邊房價的帶動較強，盡管周圍的學區房普遍都有二三十年的房齡，但都售價不菲。2020年，太原幼升小、小升初招生政策改革，無論民辦還是公辦學校，報名人數超過計劃人數的學校，實施搖號招生，能對口多個優質初中的老牌知名小學，其畢業生擁有更多進入知名初中的機會。但同時，因為搖號，買了對口學區房，子女也未必能上理想名校。買不買學區房，成了賭局。
中介經紀人告訴山西晚報記者，“今年以來，學區房市場的觀望氣氛比較濃厚。以前，只要孩子有上學需求，父母都會早早買學區房，但現在這部分家長持觀望態度，擔心政策有變投資失敗。除非近一兩年孩子就要入學的家長，才敢高價下手。因此，除了特別重點的學區房仍然價格堅挺以外，其他學校附近的學區房成交和單價都有所回落。”
C樓市：面臨價格分層
業內人士表示，前幾年蘇州執行學位限定后，樓市出現明顯的兩極分化現象。政策本意是遏制炒學區房，結果讓學區房價格分層。可作為入學依據的學區房變成稀缺品，價格大漲，而不能作為入學依據的房源則年限浮動，年限越長下跌幅度越小。同時，還催生了一批孩子還有好幾年才要上學的家長，提前趁低價買學區房。
從事二手房經紀人工作7年的王先生說，“學位限定一旦執行，那一套小學學區房起碼6年沒有市場行情。6年是孩子小學成長的關鍵時間段，對于樓市同樣是翻天覆地的變化。”
和二手學區房相比，純新盤學區房將成為剛需者儲備的對象。不過，也正因為這樣，純新盤學區房市場供需關系會越來越緊張。當樓市供不應求時，房價就會趁機攀升。
但需要注意的是，目前太原市場上有些樓盤，將附近所有學校統統放進自己的樓書中來，并宣稱自身為“學區房”，提高樓盤價格。其實樓盤能否劃入學校的招生范圍，需事先了解清楚。
還有一些產權年限是40年的公寓項目，也打著學區房的概念吸引家長。一般情況下，40年的公寓項目是沒有學區的，雖然政府在該方面有政策支持，但買房人一定要事先跟相關部門以及開發商確認好，落實到合同內的公寓才能放心購買。
如今，學區房和普通住房的差距越來越大，很多城市為了平衡學區房，已經出臺了各項措施。所以，家長和投資客也不要過分地癡迷學區房帶來的房價漲幅。
D提醒：投資或會賠本
業內人士表示，對于近幾年暫時用不到學區房的購房者，切勿跟風搶購。首先，學區劃分每年都有變化，跟風搶房只會催漲房價，造成投資失敗;其次，房住不炒不會因學區房的變化而改變。
今后，家長在購買入學用的二手房的時候要格外注意，該戶地址6年內是不是已經有符合條件的兒童入學，建議與房屋賣家充分溝通，并在購買合同上增設相關條款，以維護自身權益。如果有必要，家長可以向相關學校提出申請，請學校幫助查詢入學信息。
教育行業相關人士表示，家長要提前關注學區劃分招生政策，受生源人數等影響，多數學校對每年的招生區域都會進行適當調整，因此學區非一成不變。特別是名校周邊，入學人員如果大幅增多，教育部門會根據實際情況對就近入學進行微調。因此在購買學區房之前，購房者要事先向教育局、街道、學校招生辦、派出所等有關部門了解清楚招生政策的變化，詢問是否會出現學區重新劃分的情形，特別是對于兩個學區交界線附近的房產更要留意。
其次，購買二手學區房的家長，要特別注意戶口遷移問題。二手房買賣過程中，由于產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而后再辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。否則，即使房產產權屬于自己，但是仍可能因為原戶主戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續。而學校是要求提供《居民戶口簿》《房屋所有(產)權證》兩個條件才可以報名入學的。所以，購房者最好能簽訂書面戶口遷出的時間及違約責任。
此外，家長還需謹防掉入“假冒學區房”的坑。有些小區雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。雖然“就近入學”是指在距離居住地一定范圍內的學校就讀，但并不是指某個學生的家庭住址距離某一所中學最近就能就近入學。按照相應規定，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分，這就產生居住地與學校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。
另一位業內人士告訴山西晚報記者，前兩年，杭州的某名校曾要求家長們簽署“就讀期間不搬家或賣房”的承諾書，要求家長承諾在就讀該小學期間，將常住在該小學的教育服務區內(即學區房內)。若搬出教育服務區或將服務區內房屋產權出售，則根據就近入學原則，自愿轉學到所住學區上學。這就意味著一套學區房將至少被鎖定6年才能出售，比太原的學位限定更加嚴格。
一位住建部門人士表示，住房的首要功能是居住性，而目前全國各地中心城市價格畸高的“學區房”已忽略了房屋的居住屬性，由此也產生了更多的社會矛盾，增加了百姓的教育負擔。在國內多地“學區房”調控加速的風向下，學區房存在資產貶值的風險。而從全國各地劍有所指的義務教育招生入學政策變化來看，抑制炒作“學區房”的政策出臺剛剛是個開始，此類型政策還會繼續調整優化，購買學區房不一定能上名校，而投資學區房賠本的幾率將大大增加。
(山西日報 記者 張磊)
