今年下半年貸款一樣難，但銷售會大幅下滑，我們預計下半年市場會比較慘烈。”業內研究機構數據顯示，8月百強房企單月銷售金額同比下滑19.6%。從單月成交數據來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%。
在一年前，戴著口罩、頂著烈日、排隊走在“打新”路上的購房者怎么也不會想到，樓市的“火”會被如此迅速地熄滅。
三十年的房貸，剛還完第一年，他們就不得不開始擔心：手中的新房還能增值多少、開發商究竟能不能建完房子、完好地交到自己手里。
頻繁的政策調控讓樓市迅速降溫，“房住不炒”仍是主基調。一眾房企的債務危機也加劇地產行業的下行態勢，地產股幾度普跌。
數據顯示，截止9月17日，中國行業房地產指數五日內的跌幅達3.93%，年初至今的跌幅為12.29%。
近期個別大型房地產公司出現的債務危機，市場成交明顯下滑和多個重點城市土地市場的遇冷，開始讓房企們更謹慎地應對市場變化。
從下半年開始，地產行業進入到徹底的不確定性時代，沒有人知道明天會是怎樣，“活下去”成為相當迫切的命題。
“金九銀十”消失
對于開發商而言，每年下半年的銷售業績都至關重要。然而，政策重重加碼之下，市場變得難以預料。
孫宏斌在融創2021年中報業績會上直言：“今年的市場特別像2018年上半年，銷售比較好，貸款比較難。今年下半年貸款一樣難，但銷售會大幅下滑，我們預計下半年市場會比較慘烈。”
銷售端傳來的信號確實不妙，數據是最直觀的體現。
業內研究機構數據顯示，8月百強房企單月銷售金額同比下滑19.6%。
國家統計局公布2021年1-8月全國房地產銷售情況顯示，全國商品房今年累計銷售額和銷售面積環比增速已經連續6個月下滑。
數據顯示，1—8月，全國商品房銷售額119047億元，增長22.8%。在連續保持14個月單月歷史峰值后，全國商品房銷售量8月同比增速下滑。商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%。從單月成交數據來看，8月商品房銷售面積為12545萬平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%。
各地密集的房地產調控政策是房企銷售放緩的主因。中原地產研究中心的數據顯示，1月至7月，全國各地發布房地產調控政策達352次;其中，中央層面發布的各類調控政策達50次，調控次數同比上漲約50%。
“今年樓市不會有‘金九銀十’，市場預期已經變了。以前大家買房是認為房子會漲，現在都不確定了，甚至懷疑會跌。”一位深圳業內人士告訴界面新聞。
8月，全國的房價漲幅出現明顯回落。
國家統計局數據顯示，8月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。
在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業壓力比較大會降價;第二，國家政策比較堅決，市場對房價有了不上漲預期，加之經濟壓力比較大，購買力會受到影響。
當房子不再好賣，對于房企而言，不再一味追求規模擴張，現金流的安全更至關重要。
拿地異常謹慎
“老板認為，現在不是拿地的好時機，今年四季度到明年上半年才適合投資，而且還要看市場情況，現在也不確定。”在一家top30民營房企任職的李朋告訴界面新聞。
目前的土地市場已經明顯轉向，房企參與度普遍不高，不止民營房企放緩拿地腳步，央企同樣謹慎。
央企華潤置地管理層在近期的業績會上表示：“我們預見到，地價方面會有相對下沉的趨勢。但是華潤置地依舊秉承幾個原則：第一是量入為出;第二是確保合理回報;第三是保證華潤置地非常穩健的財務結構。華潤置地在今年下半年，仍然會堅定地保持這樣的投資定理，秉承這幾個原則，謹慎看待土地市場。”
上半年拿地積極的融創中國對拿地也更慎重了。他們的態度是，2今年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。
對于這一拿地目標，孫宏斌表示，“2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現在需要安全。”
進入下半年，許多房企的投拓部門工作重點不再是對招拍掛市場的投資決策。
一家top10的民營房企區域投拓總告訴界面新聞：“上半年拿地，我們是連軸轉，城市的投資部門還好，區域的投拓人員全部撒出去還不夠用，本來以為會持續到12月份的，但下半年形勢急轉，看的項目越來越少。”
資金實力較為充裕的央企同樣如此。一位top30央企的投拓負責人也告訴界面新聞：“大部分時候企業都愿意在上半年拿地，這時預算比較充裕，上半年拿到的地下半年就能實現預售，資金回籠快。下半年拿地對當年業績沒有貢獻，加上融資端現在不太容易，拿地的積極性也不夠。”
華西證券研究報告測算發現，首輪集中供地中，一線城市測算得到的毛利率較高，北京、上海、深圳和廣州的利潤率均高于平均水平。長三角區域城市利潤率明顯較低。毛利率測算最低的前五城市分別為杭州、重慶、合肥、無錫和南京。長三角近年市場火熱，銷售表現亮眼的同時，拿地熱度保持高位，在限價政策之下其利潤率水平有下行風險。
事實上，第二次集中供地由于調整了土拍規則，利潤空間比第一次集中供地有所上升，但目前實行第二次集中供地的城市地塊流拍率高，多數以底價成交。
福州、青島、濟南、天津二次供地的流拍率分別為32%、10%、35%、34%，第一批集中供地時的流拍率分別為13%、2%、5%和22%。
上半年火熱的長三角土地市場，現在也頗受冷遇。
揚州掛牌的10宗地塊均成功出讓，其中，6宗地塊以底價成交，僅4宗出現溢價。最高溢價率為8.62%，出現于1宗成交價僅0.25億元的小體量地塊。龍頭房企缺席，參與更多的是揚州本地房企。
蘇州市場同樣冷清。這個曾經的房價高地市場熱度在下降，開發商們拿地熱情消退，第二批集中供地首日被認為是近幾年蘇州最平靜的一場土拍。
根據蘇州本土媒體統計，只有21家房企報名，最被看好的車坊地塊也只不到10家報名，與蘇州之前的土拍相比，開發商參與積極性明顯下降。拍地首日拿地多的主要為本地國企。
李朋所在的房企上半年相當積極地參與了深圳和長三角地區各城市的集中供地，“包括杭州的幾個熱點城市，我們都沒參與。長三角我們現在有將近500億的貨值，老板覺得已經夠了，先完成200億的銷售目標，再看明年土拍市場的情況。”
國金證券發布的研報認為，民營房企資金緊張，拿地更為謹慎，國企后續拿地方面的競爭或變小。但銷售方面短期競爭變大。民營房企的信用債發行受恒大事件影響變得更為困難，銷售回款對民營房企的重要性變得很高，下半年銷售競爭會十分激烈。
上述top30央企的投拓負責人認為：“以前覺得一線城市的市場很安全，現在也不一定。我們現在的工作主要是看收并購機會和研究政策。”
李朋稱：“即便是大本營深圳，公司拿地也比以前更謹慎，一定要確保能算過來帳，以及地塊安全性高，能夠實現銷售迅速回籠，不然不敢拿。”
各城市土拍出場更多的是本地國企，曾經熱衷外拓的房企們開始逐漸回流到自己的大本營，不再像以前那般看好每一塊地，而是更審慎地投資每一塊地。畢竟，沒有人知道明天會不會變好。
規模不是硬道理
千億規模曾被認為是在行業中生存下去的基本門檻。
在過去5年的房地產行業向上周期中，規模是房企比拼綜合實力的首要條件，不僅意味著行業地位，也影響投資、拿地布局和融資能力，沒有一定的規模甚至會有被并購的風險，這造成多數房企大干快上，想方設法擴張，期間也涌現出多個行業黑馬。
但如今行業面臨轉折，市場下行后，保證安全的現金流、適度可控的規模、穩定的利潤，成為房企們普遍認可的生存方式。
過去沖規模的過程中，盈利并非他們考慮的首要因素，這就造成當時的項目在逐步結轉后，公司整體利潤率會普遍下滑。
今年房地產行業的利潤率下降得尤為明顯。
國金地產對2020銷售百強中的上市房企的業績統計顯示，房企2021中期利潤相較去年實現增長，但增幅不及收入，主要因2018年的低毛利率項目在今年上半年結轉，行業毛利率整體下滑明顯。樣本房企毛利潤率中位值為21.8%，相較去年同期下滑4.4個百分點。
龍頭房企中，萬科中報出現凈利潤12年以來首次下滑。上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。
萬科總裁祝九勝將公司凈利潤下滑原因歸結為三方面，一是銷售規模增長有限;二是毛利率下降較快，地價不斷增高;三是萬科的轉型業務效果還沒有真正體現。
如今的利潤率下降僅是開始。一位房企管理層告訴界面新聞：“利潤率下滑肯定還會持續，還沒見底。這幾年地價越來越貴，新房又要限價，但是建材費、人工成本全都在上漲，再加上融資成本有的也不低。”
作為行業公認賺錢能力最強的中海地產，也面臨利潤率下滑的壓力，他們上半年的凈利潤率多年來首度跌破20%。
中海副總裁郭光輝坦言：“我們判斷地產行業利潤率的下降會趨于社會的平均利潤率。”他指出，中海研究過A股公司整體平均利率水平，2020年是7.6%，如若計算2018年及2019年，三年平均是7.66%。“下降趨勢是存在的。”
賺錢能力下降的同時，房企找錢的能力也受到限制。
某研究院統計，1～8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規模減少1817億元，累計增速較前7月加速下滑，發債規模相當于2020年全年的58%。
單看8月份，行業融資數據同樣不容樂觀，其中境內外債券融資共發行62筆，較上月減少27筆;發行規模折合人民幣約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。
不同負債規模、信用評級的房企，融資成本分化更加明顯。
據中信建投統計，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大為9.02%;前三低的為中國海外發展、華潤置地、中國金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。一頭一尾相比差距一目了然。
今年房企的債券融資規模也不樂觀。前8月房企境外發債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發債平均期限也較上月減少約0.6年，顯示市場信心持續走低。
一位中小房企的內部人士告訴界面新聞：“今年投資機構避險情緒特別明顯。以前投資者的關注點是你怎么掙錢，現在的投資者，特別是海外投資者關注的是你怎么少花錢，要先保證能還上錢。”
內外交困的行業境地下，已很少有房企再提“沖規模”這件事。
一家在千億規模路上奮進三年的房企管理層表示：“千億規模又能怎么樣呢，這兩年先保證手里有錢能活下來吧。”
弘陽地產總裁袁春也認為，行業其實已經達成共識，不是規模越大越好，而是越穩越好。未來發展，的確還需要一定規模，但規模一定不是最重要的，更重要的是可持續發展，第一要盈利，第二要有很健康的現金流，并且把產品和服務做好。
房企的規模神話其實已經破裂，出現危機的房企越來越多。
規模龐大如恒大，高達幾千億元的有息負債規模還未找到解決辦法;中大型房企面臨債務危機的同樣不少：截至9月3日，藍光發展到期未能償還的債務本息合計約186.64億元，債務壓力持續擴大;泰禾、華夏幸福等也還在苦苦支撐。
一位房企人士稱，以接下來的市場趨勢判斷，更多企業會求穩為主，保證三五百億的規模、有穩定現金流和利潤，在核心區域市場做到深耕，不再盲目擴張。
今后的地產行業，巨頭可能依然會存在，但更多的將是一些區域性“小而美”的公司。
