2021年，對(duì)于大部分租賃住房運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)拐點(diǎn)之年。
近期，各地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布上年度業(yè)績(jī)報(bào)告，以萬(wàn)科、龍湖為首，多家租賃住房業(yè)務(wù)營(yíng)收搶眼，讓外界感受到了頭部品牌釋放的澎湃活力，而龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)冠寓盈利的預(yù)測(cè)，更為行業(yè)的2021年添上了不一樣的色彩。“2021年龍湖冠寓業(yè)務(wù)將迎來(lái)盈利，預(yù)計(jì)收入為25億元左右。”
近年來(lái)，在政策的指引下，租賃住房市場(chǎng)規(guī)模化、規(guī)范化的發(fā)展趨勢(shì)已逐漸形成，而隨著頭部運(yùn)營(yíng)商們來(lái)到盈利的分水嶺前，意味著行業(yè)最大的痛點(diǎn)也即將被化解。有觀點(diǎn)認(rèn)為，頭部企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，既是行業(yè)正式走向成熟的一個(gè)標(biāo)志，同時(shí)也是在市場(chǎng)化環(huán)境下，行業(yè)得以長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要前提。
當(dāng)良性的商業(yè)模式被市場(chǎng)確認(rèn)，一系列發(fā)展中的癥結(jié)或迎刃而解。以此來(lái)看，2021年或是租賃住房行業(yè)走向成熟的一座新里程碑。
01
行業(yè)分化頭部玩家穩(wěn)中有進(jìn)
不久前，曾經(jīng)租賃住房領(lǐng)域的某家佼佼者，在赴美上市僅四百余天之后，便以遺憾的方式宣布謝幕。
這一定程度代表了行業(yè)的現(xiàn)狀。近年來(lái)，我國(guó)租賃住房行業(yè)發(fā)展曲折，企業(yè)的野蠻擴(kuò)張、行業(yè)參與者能力差異、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)模糊成為行業(yè)發(fā)展桎梏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)已有170家長(zhǎng)租公寓企業(yè)消失，僅從2020年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)20家長(zhǎng)租公寓爆雷、“跑路”。
與很多老面孔黯然離場(chǎng)并存的是，一部分企業(yè)依然在這片土壤里健康成長(zhǎng)。近日，各地產(chǎn)企業(yè)輪番發(fā)布上年度業(yè)績(jī)報(bào)告。作為行業(yè)的第一梯隊(duì)成員，萬(wàn)科及龍湖所披露的信息，顯示租賃市場(chǎng)頭部玩家，在疫情的重壓以及行業(yè)問(wèn)題頻發(fā)的雙重困境下，依然交出了可圈可點(diǎn)的答卷。
在2020年的年報(bào)中，萬(wàn)科首次披露了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入，超過(guò)七成的業(yè)務(wù)增速，凸顯出未來(lái)發(fā)展可見的優(yōu)越前景;而另一位頭部玩家龍湖亦不逞多讓，其主航道之一的租賃住房業(yè)務(wù)在2020年實(shí)現(xiàn)租金收入18.1億元，自2017年以來(lái)，四年租金收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到221%，成為龍湖經(jīng)營(yíng)性收入穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。
疫情之下，頭部玩家依然展現(xiàn)出的澎湃發(fā)展動(dòng)力。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)問(wèn)題頻發(fā)雖然影響著行業(yè)走勢(shì)和市場(chǎng)信心，但也倒逼行業(yè)注重規(guī)范化問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，劣馬的加速淘汰，對(duì)行業(yè)建立健康競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將是利大于弊的。
在這背后，是我國(guó)租賃住房市場(chǎng)正釋放出愈來(lái)愈大的市場(chǎng)需求。據(jù)《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，目前中國(guó)房屋租賃人數(shù)已超過(guò)2億人，其中，56.55%的租客首選長(zhǎng)租公寓作為租賃住房。
02
行業(yè)波動(dòng)
規(guī)范化規(guī)模化發(fā)展成為主旋律
自2017年國(guó)家提出建立“租購(gòu)并舉”住房制度以來(lái)，大力培育與發(fā)展租賃市場(chǎng)的路徑，在不斷細(xì)化的政策中日漸清晰。2018年政府工作報(bào)告提出“培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出大城市住房問(wèn)題的重要解決路徑，即是重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
可以看到，中央對(duì)于租賃住房市場(chǎng)的要求逐年明晰。從鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，到切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，上層政策對(duì)于租賃行業(yè)的發(fā)展方向給予了明確路徑。
同時(shí)，市場(chǎng)不斷釋放的真實(shí)需求，使得穩(wěn)中求進(jìn)的規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展正成為當(dāng)下租賃住房企業(yè)的發(fā)展主基調(diào)。
2020年疫情特殊的大環(huán)境下，租賃住房企業(yè)拓展及開業(yè)增速放緩，行業(yè)洗牌加速，但頭部玩家的規(guī)模仍保持較快增長(zhǎng)。截至報(bào)告期末，泊寓已將深圳城中村深度改造作為自身新的增長(zhǎng)點(diǎn)，截至2020年貢獻(xiàn)房源占總量近半數(shù);而在這一年里，冠寓也將開業(yè)數(shù)量提升至9.0萬(wàn)間的規(guī)模。
不止于此，其他頭部玩家亦同樣摩拳擦掌。例如，旭輝瓴寓截至2020年末已布局18座城市，已拓房源超74400間;華潤(rùn)置地在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“十四五”期間會(huì)有重點(diǎn)鋪排和安排，未來(lái)會(huì)以每年新開10000間的速度增長(zhǎng)，希望在“十四五”末進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前十名。
這或預(yù)示著，在一輪行業(yè)洗牌過(guò)后，以房企為代表的集中式租賃住房運(yùn)營(yíng)商，將在市場(chǎng)占據(jù)更重要的位置，而隨著規(guī)模效應(yīng)的形成，也為這些企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)盈利打下了基礎(chǔ)。
事實(shí)上，在租賃住房領(lǐng)域，利潤(rùn)與規(guī)模存在極高的正相關(guān)性。前龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰便曾表示，如果一家長(zhǎng)租公寓品牌管理的房間低于一定規(guī)模，想要盈利將幾乎不可能。
適當(dāng)?shù)囊?guī)模增長(zhǎng)，是企業(yè)走上可持續(xù)健康發(fā)展路徑的重要前提。事實(shí)上，與分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商相比，擁有開發(fā)商背景的租賃住房品牌在品質(zhì)把控、質(zhì)量管理上擁有著天然的優(yōu)勢(shì)。
譬如，冠寓所有新的產(chǎn)品都采用全拼裝結(jié)構(gòu)，墻板、地板主要的裝修材料靠龍湖自有工廠生產(chǎn)以及組裝，圍繞裝配式產(chǎn)品構(gòu)建一整套的實(shí)施體系，基本上能做到零甲醇的標(biāo)準(zhǔn)。
03
路徑明確
聚焦供給端發(fā)力
時(shí)至今日，政策端的傾斜，也為以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的住房租賃運(yùn)營(yíng)商，帶來(lái)更多發(fā)展的空間。
今年3月召開的全國(guó)兩會(huì)為租賃行業(yè)未來(lái)發(fā)展定下基調(diào)，政府工作報(bào)告明確指出，需通過(guò)土地供給增加、專項(xiàng)資金安排、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
至此，租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展被提升到空前高度外，租賃住房的有效供給也成為政府解決大城市住房困難問(wèn)題的焦點(diǎn)。
克而瑞租售表示，大力發(fā)展租賃住房是新發(fā)展格局下的必然之舉。從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)與保障的分層住房體系將成為房地產(chǎn)成效機(jī)制的發(fā)展重點(diǎn)。
而正如政策所鼓勵(lì)，供給端發(fā)力成為租賃行業(yè)化解大城市住房困難的方向，在此之中，民營(yíng)企業(yè)亦在明確自身定位，在建設(shè)租賃租房市場(chǎng)中發(fā)揮更重要的作用。
截至2020年底，冠寓已于武漢、南京、重慶、深圳、天津、蘇州、青島、廈門在內(nèi)的全國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市落地40多個(gè)項(xiàng)目，提供超過(guò)2萬(wàn)套人才保障住房。
比如北京冠寓亞運(yùn)村關(guān)莊項(xiàng)目，即是龍湖接手國(guó)企閑置資產(chǎn)，針對(duì)性進(jìn)行研發(fā)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建造、運(yùn)營(yíng)管理，打造辦公、居住、休閑一體的聯(lián)合空間，從項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品雙維度有效解決大城市青年人群租房難題。
當(dāng)然，不止是冠寓，人才公寓的布局在近期迎來(lái)了頭部企業(yè)的爭(zhēng)相追逐。譬如，旭輝便于上海虹橋商務(wù)區(qū)，先后布局旭輝瓴寓、樂(lè)賢居等多個(gè)人才公寓項(xiàng)目，滿足商務(wù)區(qū)內(nèi)就業(yè)人群的居住需求，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)職住平衡。
提升城市新市民、城市青年的租賃居住環(huán)境，助力城市人才安居和行業(yè)的規(guī)模化、規(guī)范化發(fā)展，在全新的市場(chǎng)環(huán)境下，租賃住房面臨更多新的挑戰(zhàn)，也將迎接更多新的機(jī)遇。隨著頭部企業(yè)盈利模式的確立，沿著規(guī)范化、聚焦供給端發(fā)力的發(fā)展途徑，健康發(fā)展的行業(yè)輪廓已日漸清晰。
