8月31日，國(guó)新辦舉辦的一場(chǎng)以“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”為主題的新聞發(fā)布會(huì)引發(fā)全社會(huì)廣泛關(guān)注。
發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了當(dāng)前我國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的相關(guān)工作和規(guī)劃，內(nèi)容涉及住房保障體系、老舊小區(qū)改造、年輕人住房、農(nóng)村住房、城市建設(shè)、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等。“住有所居”這一熱詞，再次為房地產(chǎn)行業(yè)刷新了發(fā)展基調(diào)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“住有所居，這一目標(biāo)的提出，將夯實(shí)共同富裕的發(fā)展基礎(chǔ)”。
對(duì)于政府這場(chǎng)高調(diào)的發(fā)布會(huì)，坊間有“將決定中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展周期生死”的說(shuō)法。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向表示，會(huì)議并未針對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行政策加碼。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下，迎來(lái)一個(gè)發(fā)展新篇章，但行業(yè)不會(huì)因此失速下滑。
熱詞“住有所居”
住有所居，是中國(guó)歷屆政府工作報(bào)告中的高頻詞。而最終使“住有所居”及相關(guān)內(nèi)容得以完整明確表述的，是黨的十九大報(bào)告，其中明確宣示：在幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶上不斷取得新進(jìn)展。
無(wú)疑，在以上覆蓋每個(gè)人生命全周期的多個(gè)重要內(nèi)容中，住有所居有著關(guān)鍵性的意義。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“住有所居”一詞迎來(lái)高光時(shí)刻，可以從兩個(gè)角度理解。一直以來(lái)，行業(yè)的提法多集中在“居者有其屋”，而經(jīng)過(guò)2015年以來(lái)持續(xù)的租賃市場(chǎng)改革，“住有所居”提法明顯增多。政府積極引導(dǎo)租賃市場(chǎng)發(fā)展，也可以成為一個(gè)共同富裕大框架下住房制度改革的創(chuàng)新點(diǎn)。
正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在會(huì)議上表示，“‘十四五’期間，住建部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”。
“換句話說(shuō)，未來(lái)通過(guò)租房，在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量居住同時(shí)，我們也將享受和購(gòu)房一樣的教育、醫(yī)療等制度福利”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在這方面，部分大城市步伐可以邁得更快一些，企業(yè)要積極探索“高質(zhì)量租住”相關(guān)的創(chuàng)新動(dòng)作，尤其是要重點(diǎn)結(jié)合當(dāng)前的三胎政策“做文章”，最終真正讓大家體驗(yàn)到共同富裕下居住的幸福感和美好感。
我國(guó)建成世界上最大的住房保障體系
毫不謙虛地說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)住房發(fā)展取得了巨大成就。王蒙徽指出，國(guó)內(nèi)已建成世界上最大的住房保障體系。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到48.9平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積呈逐年上漲態(tài)勢(shì)，到2019年已接近40平方米，較2018年增加0.8平方米，較1978年增加33.1平方米，普通居民居住條件得到顯著改善。
另外，此次發(fā)布會(huì)明確了“公租房+保障性租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”共同構(gòu)建的住房保障體系，即“要讓全體人民都住有所居”并非是要福利分房，而是要加強(qiáng)在供給側(cè)各種住房制度的創(chuàng)新。
本次會(huì)議中厘清了三類主要人群的住房供給路徑：公租房，是要保證解決城鎮(zhèn)戶籍的收入雙困家庭;保障性租賃住房，則解決人口凈流入城市的新市民和青年人;共有產(chǎn)權(quán)住房，面對(duì)的是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力又買(mǎi)不起房的“夾心層”購(gòu)房者。同時(shí)，一系列財(cái)稅、金融、土地的支持性政策，也使整個(gè)住房保障體系架構(gòu)更加完備。
許小樂(lè)也指出，結(jié)構(gòu)清晰的保障性住房體系將加快推進(jìn)“大城市青年買(mǎi)不起房、租不起房”狀況的持續(xù)改善。
8月30日，北京市規(guī)劃自然資源委發(fā)布了131宗擬于2021年供應(yīng)的租賃住房用地項(xiàng)目信息，其中96宗、約212公頃用地項(xiàng)目，正是對(duì)接新市民、青年人、科技人才、產(chǎn)業(yè)工人，以及城市公共服務(wù)保障人員等住房困難群體。租賃住房用地占比達(dá)到70%的比例，由此可見(jiàn)政府的決心。此外，上海、杭州等多個(gè)城市也在“十四五”住房規(guī)劃中明確要加大保障性住房供應(yīng)。
存量市場(chǎng)有巨大發(fā)展空間
在此次會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重”。
許小樂(lè)指出，當(dāng)前要集中解決住房供需矛盾，存量房市場(chǎng)將發(fā)揮更大的作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往發(fā)展規(guī)律看，二手房市場(chǎng)的發(fā)育、成長(zhǎng)和壯大也是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。事實(shí)上，我們老百姓對(duì)住房的需求，已經(jīng)從“要有房”發(fā)展到“要有好房”的改善型需求上來(lái)。因此，未來(lái)圍繞居住消費(fèi)和服務(wù)的內(nèi)容將在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上占有重要比重。
“居住行業(yè)要給老百姓提供給產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要實(shí)現(xiàn)邊界擴(kuò)展，將原先離散的業(yè)務(wù)打通，而且要提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，構(gòu)建一個(gè)全新的行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。”在許小樂(lè)看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的新生態(tài)，不僅僅是一二手聯(lián)動(dòng)和租購(gòu)并舉，以后整個(gè)鏈條上的新房、二手房、租賃、設(shè)計(jì)、裝修、物業(yè)、家居，以及更多的售前售后服務(wù)將被形成一個(gè)共生的有機(jī)體。
比如現(xiàn)代物業(yè)管理，不再是傳統(tǒng)意義上的保潔、維修、安保等服務(wù)，他們的能力邊界可以再擴(kuò)張至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，甚至互聯(lián)網(wǎng)背景下的房屋共享、社區(qū)金融等等，簡(jiǎn)直可以說(shuō)是無(wú)遠(yuǎn)弗屆。這意味著，未來(lái)將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家涌現(xiàn)，從而真正提升全民的居住品質(zhì)。
對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展“不必過(guò)度擔(dān)心”
自2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。今年上半年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，使市場(chǎng)顯現(xiàn)出短期波動(dòng)，引發(fā)了部分人群對(duì)行業(yè)產(chǎn)生擔(dān)憂。
而在本次會(huì)議上，針對(duì)樓市調(diào)控，并未有重磅政策加碼，仍然以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展為主要目標(biāo)。
在許小樂(lè)看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)發(fā)展新階段，并不會(huì)失速下滑，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展不必太過(guò)擔(dān)心。
許小樂(lè)提出支撐行業(yè)未來(lái)發(fā)展的三大因素：
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾。2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，距發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的城鎮(zhèn)化水平仍有不少距離，城市人口住房需求還是“剛需”。
二是改善型需求的持續(xù)釋放。預(yù)計(jì)未來(lái)10年，因住房改善而增加的住房需求要達(dá)到56億平方米，年均有5.6億平方米，占總體銷售比重的43%。
三是本次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新”，未來(lái)城市更新的持續(xù)將催生一部分住房需求。貝殼研究院測(cè)算，每年行業(yè)因舊城改造產(chǎn)生新的住房需求約有8000萬(wàn)平方米，這部分需求占總體銷售的比重要達(dá)到6%。
