近日上海發(fā)布公告，第二次土地集中出讓將延期至9月，成為繼深圳后第二個延期的一線城市。同時，杭州、天津、青島也宣布調(diào)整第二次集中出讓規(guī)則。
這些動向，傳遞了房地產(chǎn)調(diào)控走向。為穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，今年我國22個重點(diǎn)城市實(shí)行土地集中出讓，首輪出讓已收官。各地雖冷熱不均，但趨勢是，熱點(diǎn)城市土地市場依然火爆，溢價率不降反升，樓面價創(chuàng)新高。亟需加快完善穩(wěn)地價工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則。此次集中出讓剎車，便源于此。
房建于地。只有摁住地價，房價才不會信馬由韁。但問題是，為什么穩(wěn)地價這么難?
原因當(dāng)然是多方面的。按經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，供需決定價格。一些熱點(diǎn)城市人口流入多，疫情發(fā)生后歐美主要國家實(shí)行貨幣寬松政策，我國面臨輸入型通脹壓力。這些因素使市場出現(xiàn)一定的房價上漲預(yù)期，帶動了土地市場需求。
回顧中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，土地價值的發(fā)現(xiàn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮了很大作用，推動了工業(yè)化、城市化進(jìn)程，但也不能回避由此造成的負(fù)面影響。中央多次強(qiáng)調(diào)，我國經(jīng)濟(jì)面臨的突出矛盾是結(jié)構(gòu)性失衡，其中一個重要表現(xiàn)是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡。具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)稅收和土地出讓收入在地方財政中占很大比重。在這種情況下，地方政府承擔(dān)的房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任與發(fā)展經(jīng)濟(jì)、加大民生投入職能難免沖突，使穩(wěn)定地價的政策目標(biāo)打了折扣。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率高，購地時自有資金不足。一些企業(yè)超越實(shí)力搶地，也是導(dǎo)致地價難降的重要原因。
最近召開的中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。應(yīng)清醒看到，當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)必須轉(zhuǎn)型升級才能開拓新空間。如果沿襲以往慣性思維，把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)、增加財政收入的手段，雖可能收效一時，但無異于飲鴆止渴，必將付出巨大代價。一方面，原有模式因見效快、費(fèi)力少，將對新發(fā)展模式產(chǎn)生抑制;另一方面，房價不可能漫無邊際上漲，高地價、高房價可能釀成重大金融風(fēng)險，危害不小。
為此，應(yīng)從經(jīng)濟(jì)全局的角度思考土地和房地產(chǎn)問題，用更宏觀的視野看待房地產(chǎn)調(diào)控。綜合運(yùn)用多種政策手段，提高調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)同性。要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，改善地方政府財政收入結(jié)構(gòu)，擺脫過度依賴土地財政的現(xiàn)狀。要使金融“活水”更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，改善房地產(chǎn)過多占用金融資源的局面。就土地市場而言，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資監(jiān)管，建立真正有效的購地審查制度。
同時，地方政府要切實(shí)發(fā)揮好房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，調(diào)控不能流于形式，不能玩數(shù)字游戲，通過提高起拍價等方式調(diào)整溢價率，更不能利用各種名目增加實(shí)際地價。中央有關(guān)部門也要強(qiáng)化監(jiān)督管理，保證政策不走形。此次土地集中出讓叫停，體現(xiàn)了這樣的一個方向，值得肯定。
