據市場報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%。
這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。上述消息被一些房企確認。
多位業內人士認為，如果嚴格執行此“定量政策”，對于行業而言，無疑是一項重大利空，以往憑借高杠桿、高周轉發展的房企們的“七寸”將被摁住。
消息放出四天前的7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。”當日，住建部相關領導亦表態，“下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則”“加強住房、土地和金融信貸政策協調”。
四天后，市場很快有了響應。
告別“滾雪球”模式
“房企“滾雪球”式的發展模式將在行業內沒有生存空間。”針對上述消息，一位上市房企的觀察人士表示。
事實上，早在2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。具體內容包括剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1等規則。這一規則被房地產人士稱為“三道紅線四檔兩觀察”。
彼時，拿地銷售比是“兩個觀察”指標之一，如果近一年拿地銷售比高于40%或連續三年經營性現金流為負，房企需要對拿地資金來源做解釋。而此次直接要求房企拿地銷售比不得超過40%，預示著“兩觀察”指標或將正式登上歷史舞臺。
40%拿地金額占比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對于地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。
另一位房地產金融人士表示，這一監管政策的設置，短期內無疑于直接抓住了房企融資的“七寸”。根據“三道紅線四檔兩觀察”政策，房企的有息負債增速與金融穩定評價結果相結合，從控規模、降杠桿等方面發力，將有效防范化解房地產企業風險，增強行業發展韌性。
不難發現，“三道紅線四檔兩觀察”政策，除了拿地銷售比政策外，其他都是財務要求、對房企現金流與負債安全的保證。而只有拿地銷售比這條是堵住房企發展的快速路，意味著開發商不能高杠桿、快周轉，以規模效應撬動房企“大躍進“。
房企已嗅到變化
這或是對房企們的一次集體“限速”。最先嗅到政策變動的是房企，房企拿地銷售比在上半年已經發生了變化。
中國指數研究院的數據顯示，2021年上半年50家代表企業拿地銷售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個百分點，拿地強度明顯下降。當然，并不是所有房企都放緩了拿地速度。更準確地講，上半年房企拿地規模變動開始逐漸分化。來自億翰智庫的數據亦能佐證這一變化。億翰智庫統計15家公布數據的房企顯示，15家房企中，越秀地產、招商蛇口、華潤置地和保利發展4家拿地銷售比超過40%，分別為103%、62%、54%、42%。
4家房企的共同點是截至2020年底其“三道紅線”均處于“綠檔”，且國企央企的屬性讓其在融資端具備優勢。億翰智庫研究機構分析指出，買地金額不得超年度銷售額40%的限制條件，短期內無疑于限制了房企的擴張速度與拿地熱情，但長期來看可以建立起房企更健康更有序的發展機制，并輔助“房住不炒”基調的平穩運行。上述政策一旦落地，勢必對整個房地產行業，特別是房企的拿地策略產生影響。
如何降低拿地銷售比，房企在規則內拿更多地?一位研究機構人士分析，一是部分房企可能會繼續下沉潛力三四線，因為受行業政策調控影響，一二線城市土拍市場熱度較高，整體拿地成本較高。而三四線城市地價則相對較低，利潤空間顯著更大。二是采取政企合作模式，B2G模式將是未來房地產行業的一大發展方向。一方面，房企直接與地方政府接洽，以勾地等方式獲取項目開發資格，能夠有效的控制拿地成本，拿到更便宜的地，提升項目毛利率，有利于直接降低拿地與銷售比。
“但無論如何，高杠桿、高周轉的發展模式在房地產行業里越來越行不通了。未來，要想在行業內立足，還是要回歸到產品本位。”上述上市房企的觀察人士表示。
