近日，隨著武漢首輪集中土地供應的結束，歷時近3個月、覆蓋全國22城的首輪集中供地收官。
對于房企而言，供地集中化不僅改變著其當年拿地規劃，對于資金使用效率、杠桿平衡及運營風險等方面亦影響重大。
與以往相比，供地集中化將會帶來哪些變化，呈現出哪些特點，將對各規模房企帶來哪些影響?多位專家向《人民樓視》欄目表示，更加嚴格的土拍舉措有效抑制了房價的過快上漲，保證了土地出讓市場的健康發展。而被供地集中化“打亂”了拿地節奏的各大房企，則面臨著資金實力、運轉效率、杠桿平衡等多重挑戰。但也為房企整合上下游資源、優化內部資源配置提供了一次重要的契機。
22城住宅用地供應量增加 市場熱度分化持續
目前，22城首輪集中供地數據已全部出爐。與往年相比，22城整體溢價率得到了有效的控制。
根據貝殼研究院統計，上半年22城首輪集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規劃建筑面積1.11億平方米、土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率達15.1%。
按區域劃分來看，城市熱度分化依然顯著，“南熱北冷”現象較為明顯，其中以長三角區域熱度最高。
數據顯示，北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%。杭州與北京是首批集中供地成交金額最高的兩個城市，均破千萬。廈門、深圳、鄭州、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應的20%，預計后期供應規模將明顯加強。
在溢價率方面，“南熱北冷”依然成立。杭州72%的地塊以“競自持”的方式成交;北京1/3的地塊進入報高標準商品住宅建設方案階段;寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號。與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般。長春38宗成交用地有66%的宗地以底價成交。青島延續勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。
對于分化原因，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，土拍實際上與城市基本面有關，也造成了企業對于各個城市的投資價值判斷的趨同。總體看，土地市場總體上呈現穩定態勢，各類炒作現象也得到明顯抑制。
各地創新土拍規則 穩定價格作用凸顯
限地價、競自持、觸頂搖號……在此次兩集中供地(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)中，不少地方政府圍繞“房住不炒”定位，創新推出多項“穩價”舉措。“限地價+控房價+競配建/競自持”成為多數城市標配。
據了解，蘇州、上海、鄭州等部分城市采用“一次性報價”規則，并設定政府指導價格，相應標的最終將由最接近指導價格的競價方所得。此舉不僅通過控制溢價率達到穩地價效果，且一次性報價后并非價高者得，避免了土地成交過于集中在個別房企，有效實現公平競爭。
具體來看，上海在首輪集中供地中，分別設置了地塊起始價、中止價和最高報價，并將最高溢價率限定為10%。當報價低于中止價時，則價高者得。若高于終止價，將進入一次性書面報價環節。一次性書面報價不得超過最高報價。最終，地塊將由最接近一次性書面報價平均價的競標者競得。此舉不僅打破了“價高者得”的規律，也尤為考驗房企對地塊的測算能力，有效實現公平競爭。
億翰智庫報告指出，集中供地有四大政策相輔相成，從而控制土地市場熱度。除了高自有資金監管外，集中供地實施“房價、地價聯動機制”，通過“鎖死”地價來穩定房價，同時也保障了房企一定的利潤空間，整體符合國家政策邏輯“穩地價、穩房價、穩預期”。這一系列政策及配套措施或將成為其他城市制定土拍政策的模板。
值得關注的是，在土地使用方面，一些城市對保障性住房的供給明顯增大，部分土地設置了配建保障房建設比例的硬性條件。這意味著，房企若想順利拿地并承建相應住宅項目，也需對應承擔一定比例的保障性住房建設工作。
以深圳為例，在深圳本次集中供地出讓的6宗地塊中，有三宗地塊明確注明需“競配建只租不售人才房”。根據《深圳市2021年度建設用地供應計劃》，2021年深圳將計劃供應居住用地363.3 公頃，其中公共住房用地214公頃，占比近六成。武漢雖未在拍地規則上對地價進行限制，但在多數地塊出讓公告里標明基礎配建、保障房、產業引入等需求，定向性明顯。
西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登向《人民樓視》表示，新的措施總體上有效抑制了房價的過快上漲，保證了土地出讓市場的健康發展。但需要重視的是，該類限價政策在部分熱點城市實施效果有限，不少熱點城市或熱點板塊依然出現了大面積的“熔斷”現象。
“地方政府需要根據本次集中土地拍賣中出現的現象，不斷動態優化其供地方案和地拍賣政策，以促進土地市場在空間與結構層面都能實現供需平衡。”
供地“變奏”房企運營能力受考驗
集中供地改變了房企的拿地節奏，無形中也考驗著各家房企的資金實力和運轉能力。
穆迪副總裁、高級分析師黎錦雄稱，與規模較小的同業相比，財力更為雄厚的大型開發商擁有更多資金和流動性可用于購入最理想的地塊。“這種差異將加速行業整合。”
面對前期集中拿地和后期集中開發的運營風險，“聯合拿地”成為不少房企在此輪集中供地中的策略之一。
據貝殼研究院高級分析師潘浩介紹，盤點首輪22城集中供地中最愛聯合拿地的10家房企，濱江集團以67%的聯合比例領跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯合拿地比例。
“本次多地集中供地改革，對房地而言無疑是一種新的挑戰。” 姜先登表示，大量中小型房企受資金壓力影響，普遍拿地積極性不高。未來受集中供地政策影響，房企的拿地策略將會進一步分化，主要一二線城市的土地拍賣可能將成為各大頭部房企間的博弈，而中小型房企的競爭標的將主要集中非核心城市。
盡管供地集中化對房企帶來的挑戰不小，但也為房企整合上下游資源、優化內部資源配置提供了重要契機。
“在‘三道紅線’之下，房企規模相對固化，處于不同條件下的房企正在進行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強調細分市場的挖掘和中短期市場行情的準確把握。”潘浩說。
姜先登認為，房企需要在項目規劃設計、建筑施工、項目銷售等多個環節進行優化，以滿足大量項目同步推進的要求。與此同時，各家房企間應加大在項目規劃設計、員工培訓等環節的合作，以實現優勢互補，資源共享，從而順利適應新環境下的市場格局。
