疫情“黑天鵝”之下，影響最大的一個(gè)房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域莫過(guò)于寫字樓市場(chǎng)。
戴德梁行機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱“機(jī)構(gòu)”)發(fā)布一份報(bào)告——《2021年二季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》，剖析北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的同時(shí)，也揭示北京下半年這一領(lǐng)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
北京的寫字樓市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇的同時(shí)，大量的新增供應(yīng)面世，疊加高存量造成北京整體寫字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，空置率被拉高。競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，租金水平或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)。
“下半年，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約90萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)，大量的新增供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場(chǎng)空置率，且平均租金水平或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。”對(duì)于下半年北京寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東預(yù)測(cè)。
分化明顯北京寫字樓空置率整體升至17.5%
疫情以來(lái)，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，一直處于低迷狀態(tài)。除了上海、青島、西安等部分城市最近有回暖跡象明顯外，包括北京的全國(guó)多地甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下滑，空置率進(jìn)一步拉高。
這種分化趨勢(shì)在“北上廣深”等一線城市表現(xiàn)比較突出。
以上海為例，上海寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)提升，自去年二季度以來(lái)連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚(yáng)局面，2021二季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量40.04萬(wàn)平方米,環(huán)比一季度增長(zhǎng)10.2%,需求提升也使得上海甲級(jí)寫字樓空置率回落至18.8%。
而反觀北京，截至二季度末，北京市甲級(jí)寫字樓存量為124.54萬(wàn)平方米，上半年新增供應(yīng)約47萬(wàn)平方米。大量的新增供應(yīng)疊加高存量讓北京寫字樓市場(chǎng)依然處于供過(guò)于求的局面，空置率也被進(jìn)一步拉高。
一組數(shù)據(jù)可以佐證。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度，位于北京中央商務(wù)區(qū)的泰康集團(tuán)大廈、東二環(huán)的北京泓晟國(guó)際中心以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的平安幸福中心等項(xiàng)目入市，共計(jì)為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)約26.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推升整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)17.5%。
不過(guò)具體來(lái)看，北京核心商圈空置率卻有所下降，新增供應(yīng)的入市也為企業(yè)選址提供了更多選擇。據(jù)該機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，受中央商務(wù)區(qū)和東二環(huán)新增供應(yīng)持續(xù)放量的影響，核心商圈依舊成為受青睞的區(qū)域，季度凈吸納量占全市凈吸納量的65.8%，達(dá)12.9萬(wàn)平方米，為自2018年一季度以來(lái)單季最高值。至此，五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.0%。
降租金吸引客群 北京寫字樓二季度租金環(huán)比降2.5%
大量的新增供應(yīng)加劇了項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和去化壓力，降低租金則依舊成為業(yè)主們吸引租戶的主要方式。據(jù)該機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)潮影響，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金分別繼續(xù)環(huán)比下降2.5%和2.2%至每月每平方米人民幣326.0元和378.2元。不難發(fā)現(xiàn)，新增供應(yīng)推動(dòng)市場(chǎng)成交持續(xù)活躍，競(jìng)爭(zhēng)壓力致使租金水平下調(diào)。
從區(qū)域與企業(yè)成交分布來(lái)看，戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲表示：“龍湖北京麗澤天街二季度的正式運(yùn)營(yíng)和年底地鐵14號(hào)線的全線通車預(yù)示著麗澤金融商務(wù)區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施已逐步完善，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭將持續(xù)向好。同時(shí)，較低的市場(chǎng)租金和高空置率致使麗澤金融商務(wù)區(qū)本季度凈吸納量位居各商圈之首。從全市寫字樓租賃成交方面來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)本季度繼續(xù)活躍，這幾大行業(yè)成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。”
其中，新興商圈備受市場(chǎng)關(guān)注，知名互聯(lián)網(wǎng)、高科技行業(yè)、律所、保險(xiǎn)類企業(yè)較為活躍。事實(shí)上，無(wú)論是關(guān)于十四五規(guī)劃還是2021年的發(fā)展目標(biāo)，都重點(diǎn)提到了科技自強(qiáng)可見(jiàn)，未來(lái)高科技領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要發(fā)展方向，這將會(huì)迎來(lái)大量的高新技術(shù)企業(yè)繁榮發(fā)展，為北京寫字樓租賃市場(chǎng)衍生出更多的租賃需求與活力。
“下半年，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約90萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)，大量的新增供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場(chǎng)空置率，且平均租金水平或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。”對(duì)于下半年北京寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)，戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東預(yù)測(cè)。
毋庸置疑，北京寫字樓下半年還將繼續(xù)迎來(lái)一波供應(yīng)潮。
魏東進(jìn)一步分析指出，五大核心商圈由于未來(lái)供應(yīng)僅占下半年總新增供應(yīng)量的36%，僅為32.5萬(wàn)平方米，加之當(dāng)中包括多年來(lái)沒(méi)有新增供應(yīng)的中關(guān)村和燕莎商圈的高品質(zhì)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)受市場(chǎng)青睞度高的影響，下半年五大核心商圈受新增供應(yīng)影響或?qū)⒂邢蓿袌?chǎng)租金和空置率表現(xiàn)將更為平穩(wěn)。
