上海老牌房企大華(集團)有限公司(以下簡稱“大華集團”)近日拿下廣州增城區朱村街朱村村舊改項目，總投資金額預計71億元，為目前朱村板塊投資額最大的舊改項目。《華夏時報》記者注意到，除在廣州加緊舊改之外，早年低調的大華集團近年來顯露出對規模的渴望。今年上半年，除朱村項目外，已陸續在上海、杭州、濟南、大連等城市展開了一輪擴張，總金額超140億元。
71億拿下廣州朱村舊改項目
大華集團在廣州再落一子。6月28日，廣州公共資源交易中心官網發布《廣州市增城區朱村街朱村村舊村全面改造項目(CZ2021-0550)公開選擇合作企業結果公示》，宣布大華集團正式通過增城朱村村經聯社的表決，成為朱村村更新改造項目的合作企業，總投資金額71億元。據悉，這是目前朱村板塊投資額最大的舊改項目，同時也是大華在朱村板塊拿下的第二個舊改項目。
根據該官網于5月17日發布的《朱村村舊村全面改造項目公開選擇合作企業公告》，該舊改項目總用地面積77.5萬平方米，其中國有土地4萬平方米，集體用地73.5萬平方米，涉及居民2692戶、戶籍人口6606人。
《華夏時報》記者注意到，朱村村舊改項目對交易申請人資格要求頗高，申請資格要求包括近5年(2016年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面積累計規劃核實或竣工驗收超過400萬平方米，近3年(2018年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面積累計竣工240萬平方米以上;企業總資產不低于1500億元，企業凈資產不低于380億元且剔除預收款的資產負債率不得大于70%等。
同時，申請企業除了須具備豐富的舊村改造經驗，還應具備與改造地塊相匹配的產業布局和產業導入能力(非房地產業)，需引入的產業企業包括至少引入1家國家級A類科技企業孵化器，1家專業生產性服務平臺;引入嘉年華商業綜合體、嘉年華高端商務辦公、長租公寓品牌“亨寓”、洲際酒店旗下四星級品牌、巴黎春天等商業知名品牌或同等行業地位的其他品牌產業項目;申請企業引入企業的達產營業收入、稅收等經濟指標不低于同地段國有儲備用地引入產業項目準入條件的50%等。
有業內人士直言，此次大華拿下增城項目有“定向出讓”的意味。據廣州公共資源交易中心發布的消息，早在2019年11月6日，朱村村村民就以100%的同意率，同意讓大華集團正式成為增城區朱村村城市更新項目的合作意向企業。
作為一家上海本土房企，大華為何能夠在廣州順利拿下舊改項目?7月7日，大華集團方面向《華夏時報》記者解釋說：“(大華)看中了廣州舊改市場的潛力，公司整體開發模式在拿地上具備成本優勢，公司在城中村改造、舊城改造等城市更新及大型綜合城市居住社區的整體開發模式方面經驗豐富。”
據公開資料，2017年底，大華即進入大灣區，并于同年成立廣州區域公司。2018年9月，大華以底價11.63億元競得廣州番禺宅地，正式進入廣州市場。隨后，通過城市更新與二級招拍掛市場“雙輪驅動”的布局策略，大華在廣州接連擴儲。
這其中，朱村板塊為大華重點布局區域。2019年，除了成為朱村的意向合作企業，大華集團還在10月份耗資14.74億元奪得朱村街朱村站宅地，之后又在12月28日正式成為增城朱村街山田村改造項目的合作企業，投資63億元。加上此次拿下朱村村舊改項目，大華集團在廣州市場的總投資金額達約149億元。
上半年斥資超140億元擴儲
《華夏時報》記者不完全統計，今年上半年，除朱村項目外，大華已陸續在上海、杭州、濟南、大連等城市展開了一輪土儲擴張，拿地資金約70.89億元。加上此次廣州舊改項目預計投資額，今年拿地金額已逾140億元。
成立于1988年的大華集團，在大型社區及城市舊改方面積累了大量的經驗，但因這類項目開發周期較長，公司的銷售規模、發展速度受到摯肘。盡管早在2009年便已邁進房地產“百億俱樂部”行列，其此后多年發展規模并未增大，2016年-2019年，公司銷售額分別為169.1億元、172.1億元、183.9億元及202.5億元。
近年來，大華展露對于規模的渴求，并提出未來2-3年以“提高去化，做大規模”為經營導向，通過加快周轉帶動銷售規模和利潤總額雙增長。2019年，公司新增拿地金額327億元，同比增長289%;同年新增土儲貨值也從2018年的195.3億元飆升至720.2億元。憑借充足的“糧草”，次年(2020年)公司的銷售額升至512.98億元。
在業內人士看來，大華的整體開發模式相對傳統住宅開發項目而言，具有投資規模大、開發周期長、運作相對復雜等難點，隨著公司業務布局的下沉，對公司的項目運作能力提出了更高要求。而隨著投資力度的增強，大華也被認為存在一定的資金壓力。在上交所發布的《大華(集團)有限公司及其發行的公開發行債券跟蹤評級報告》(以下簡稱“《評級報告》”)中，上海新世紀資信評估投資服務有限公司就直言：“隨著房地產項目開發規模增加及業務區域布局的擴大，大華集團在土地儲備、在擬建項目投入方面存在一定資本性支出壓力。”
《評級報告》透露，2018-2020年和2021年3月末，大華的負債總額分別為632.57 億元、927.36億元、1212.88億元和1308.85億元。跟蹤期內，隨著房地產業務規模擴大，開發投入資金需求增加，同時公司銷售情況良好，預收房款大幅增加，導致公司負債規模持續增長。而受此影響，公司經營負債程度亦有所上升，同期末資產負債率分別為70.29%、74.84%、75.59%和76.40%。不過，2020年末和2021年3月末，公司剔除預收款項及合同負債的資產負債率分別為62.88%和63.75%，財務結構尚屬穩健。
對于公司總負債規模的擴大及負債率的增長，大華集團方面也向《華夏時報》記者坦言，“公司做大規模的考慮，有希望在全國的規模房企中占有一席之地(的目標)”，隨著大華集團規模的擴大，相應的借款總額的確有所上升。但“整體債務比例相較于行業仍處于健康水平”、“從現金流、盤面來看都很安全”。同時，公司的整體開發模式可定向摘牌土地，也具有拿地成本優勢。
與此同時，《評級報告》也介紹說，2018-2020年和2021年3月末，大華的綜合融資成本分別為5.31%、5.93%、5.24%和5.19%，跟蹤期內公司融資成本總體有所下降;截至2021年3月末，大華獲得綜合授信842.22億元，其中未使用授信額度344.62億元，后續仍存在較大融資空間。且授信總額中，來自國家政策性銀行及五大商業銀行的授信占比60.35%。(本報記者 李貝貝 上海報道)
