“糾結(jié)了很久，其實當時74平方米的戶型還有可選的低樓層，但最后覺得位置尷尬，沒有地鐵，以后難出手，就放棄了。”
李青是深圳萬科都會四季1306名意向客戶中的一位，這次她搖到了800多號的位置。但跟超半數(shù)的客戶一樣，權(quán)衡再三的她最終選擇了放棄選房。
6月20日，萬科都會四季線上選房正式開始，1306批選房客戶選購856套房源。下午13:20分左右，線上選房結(jié)束，但項目僅成交約500套，剩余300多套仍未售出(具體以官方公示為準)，市場反響平淡。
這個集“深圳西部熱土”“寶安豪宅區(qū)”“低總價520萬起小三房”三大標簽于一體的項目關(guān)注度極高。
項目自拿地之初，就備受市場關(guān)注。2020年11月23日，備受關(guān)注的寶安尖崗山地塊在經(jīng)歷130多輪激戰(zhàn)之后，最終被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得，溢價率達45.02%，可售樓面價約6.51萬元/平方米。這是萬科時隔多年之后，再度出現(xiàn)在深圳招拍掛市場拿地，并首次進入尖崗山豪宅片區(qū)。
根據(jù)地塊出讓要求，項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于8.33萬元/平方米。可售樓面價與最終限價之間的溢價空間并不大，這也就意味著項目的利潤空間將被擠壓。為充分發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)利潤最大化，萬科在拿地當天下午就進場動工。
今年3月，項目正式備案名為“萬科都會四季花園”，并于5月10日開放展示中心。6月8日，萬科都會四季獲批預(yù)售許可證，備案住宅856套，分布于4、11、12、13棟。戶型以剛需小戶型為主，建面約69-115平方米，均價約8.82萬元/平方米，總價區(qū)間在524-1113萬元/套，帶精裝修交付。
去年，尖崗山片區(qū)的越秀和樾府項目入市，均價9.1萬元/平方米，相比之下，萬科都會四季在價格上有一定優(yōu)勢，總價低、上車門檻較低。不過，在以豪宅為主打的尖崗山片區(qū)，小戶型的操盤思路未必能收獲市場認可。
市場消息指出，此次開盤，萬科都會四季74平方米的戶型全部被搶光了，但95平方米左右的戶型卻仍剩大量房源。在李青看來，這部分就屬于富人看不上，窮人買不起。
“八九百萬元的預(yù)算，在深圳可以挑的地方就有很多了，萬科都會四季比起來性價比不高。”
定位為豪宅片區(qū)的尖崗山，其優(yōu)勢在于舒適的環(huán)境，擁有尖崗山、平巒山和鐵崗水庫等六山兩水四公園，自然資源豐富。但最大的缺陷是交通不便利，三面環(huán)山，主要通過尖崗山大道對外聯(lián)系，直線距離最近的地鐵站有約1.7公里。對于以地鐵為主要出行方式的剛需而言，未必合適。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，尖崗山片區(qū)的主要客群還是一些中高收入人群為主，偏好于產(chǎn)品溢價高的精致產(chǎn)品。萬科在這個片區(qū)選擇做這類洋房項目而不是豪宅項目，跟整個片區(qū)的風格并不匹配。
此外，萬科都會四季銷售遇冷與市場大環(huán)境也不無關(guān)系。
今年以來，深圳住建局連續(xù)出臺政策嚴控新房市場過熱現(xiàn)象，從購房資質(zhì)、升級限價政策、細化積分政策等方面進行精細化調(diào)控。在調(diào)控組合拳下，深圳新房成交量已連續(xù)兩個月下滑。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月深圳新房市場成交明顯下滑，新房市場共網(wǎng)簽5389套商品房，環(huán)比下降23.2%;當月開盤的新房項目均未售罄，市場低迷。5月，深圳新房住宅成交2677套，環(huán)比下滑23.6%;成交面積為26.5萬平，環(huán)比下滑24.9%，新房住宅成交量降至近一年最低值。
深圳“打新”熱度也明顯降溫。此前，萬豐海岸城誠意登記客戶名冊中無房類入圍客戶2114批，中簽率僅為34%。但5月、6月扎堆入市的數(shù)個新盤項目，很多項目申請搖號人數(shù)未達入圍上限，而搖號的項目認籌中簽率也普遍升至1：2。
李宇嘉認為，從近期市場的成交量來看，深圳樓市幾乎已經(jīng)降到冰點。特別是二手房僅有3000套的成交量，更是創(chuàng)下近幾年的新低，業(yè)主報價因此開始回調(diào)，國家統(tǒng)計局的二手房價指數(shù)也時隔22月首次出現(xiàn)下降。而且，從資金鏈來看，銀行仍在不斷收緊信貸，提高利率，降泡沫降杠桿。綜合多方面因素來看，深圳樓市極有可能將繼續(xù)回調(diào)。
