五一期間，趙英為換房跑了呼和浩特市(以下簡稱“呼市”)的多個在售樓盤和二手房小區，最后把選擇范圍縮小到新城區，但買新房還是二手房，兩居還是三居，她還在猶豫。
備選新房有兩個全國十強房企開發的樓盤，兩個項目緊挨著，龍頭房企開發的優惠力度大，價格相對便宜;央企開發的單價高，且沒有太多折扣。趙英在央企的新盤交了2萬元排號費，“銷售說可以提前選房，還可以拿到一個9.9折的優惠”。
除了新房，她還看了不少二手房，比較中意的是青山小學附近的幾個小區，青山小學是呼市較為知名小學，周邊配套相對成熟，但價格比新房高出2000元-5000元/平方米。一個業主答應五一假期結束后找時間面談。
讓趙英糾結的是價格，最近半年來，經歷了三年快速上漲后，呼和浩特房價開始出現松動，部分區域二手房價格出現下跌，議價空間較大，她擔心買貴了。央企開發的新盤預計5月中開盤，趙英想再等等看。
統計局數據顯示，如果排除2020年疫情影響，今年3月呼市新建商品房成交量創下2016年以來同期新低;二手房成交量也創下2017年以來同期新低。
同時，呼市連續48個月環比上漲的新房價格在2月轉跌，并在3月繼續下跌0.3%;二手房成交單價雖然環比上漲0.1%，但從2020年10月起經歷4個月連續下跌。吉屋網數據顯示，4月，呼和浩特新房成交價格再次下跌0.11%。
選擇
畢業十多年，趙英一直工作、生活在北京，2020年下半年，孩子在北京上完幼兒園返回老家縣城上小學，由公公婆婆照顧。
2021年春節回老家，公公婆婆說起孩子的上學問題，“說現在有條件的孩子，都到市里和呼市上學了，讓我們也考慮考慮，別耽誤了孩子的學習。”趙英說，從那時起，她和丈夫開始謀劃在呼市買房。
生下二胎后，趙英暫時沒有找工作，丈夫在一家企業做銷售，工作相對自由，而且孩子上小學后需要輔導作業，爺爺奶奶輔導不了。“孩子他爸經常出差不回來，在北京大部分時間也是一個人生活，還不如和兩個孩子到呼市。”
5月1日，趙英和丈夫回老家待了一晚上，第二天開車去呼市看房。與大部分在外地工作到呼市買房的人一樣，趙英買房首先考慮的是孩子上學。
備選的兩個新盤位于新城區京藏高速南側，央企的新盤價格在1.2萬元/平方米左右，兩居價格100萬元左右，三居價格150萬元左右，新樓盤配套的是滿小分校。滿小是一所在呼和浩特排名前五的小學。
龍頭房企的新盤緊鄰央企的項目，配套的學校一樣，但價格比央企的便宜幾百元，而且有比較大的折扣優惠，算下來，一套三居室總價可以便宜10多萬元。
趙英看中的二手房是位于青山小學附近的幾個小區，品質相對較好的報價多數在1.5萬-1.7萬元/平方米。60多平方米的小兩居歷史成交價在110萬元左右，85平方米的兩居室總價需要150萬元左右。
新房價格便宜、戶型好、居住舒適，但生活配套相對較差，而且2023年才能交房。呼市小學入學需要提前一年落戶，交房后才能辦理落戶，那個時候孩子可能已經小學畢業了。
二手房地處核心城區，配套好，今年買了就可以落戶，明年就可以轉學過去，但價格相對較高，居住舒適度也不理想。
更讓趙英糾結的是價格變化，進入5月，隨著學區房熱潮降溫，二手房普通議價空間越來越大。中介告訴趙英，一些價格相對較高的小區，一般都有1000元/平方米左右的空間，遇到著急賣房的業主，付款條件好，甚至能打到8.5折。
因為準備在呼市長居，所以趙英更傾向買新房，但考慮到兩個孩子上學問題，她又不得不考慮二手房。“新房馬上要開盤了，再等等看，也打聽一下入學的條件”，趙英說。
降溫
2016年，趙英和同學曾到呼市看過一次房，那時，呼市普遍的價格在7000元/平方米，一些核心城區的價格剛剛突破萬元大關，金川等邊遠區域只有三四千。
彼時，由于孩子還小，趙英在呼市買房的意愿并不強烈，而且她在呼市的同學有不少買到爛尾樓，她對呼市房子的升值空間也信心不足。
趙英首次到呼市看房的第二年，因一二線主要城市限購導致需要外溢、棚改貨幣化安置等方面原因，呼和浩特樓市進入一輪上漲行情。
呼和浩特貝殼新房的一名中介告訴經濟觀察報，從2017年下半年至今，呼和浩特房價基本實現了翻番，“每年都漲不少，新城和賽罕的個別板塊漲了一倍還多;金川這些區域漲得少一點。”
統計局的數據顯示，2016年5月，呼和浩特新房價格同比開始止跌回升，2018年6月，新房價格同比漲幅首次超過10%，兩位數增幅維持了25個月。
二手房價格漲幅也經歷了類似的曲線，2017年6月同比漲幅止跌回漲，2018年8月同比漲幅超過10%，兩位數增幅維持了16個月。
從房價走勢來看，呼市一手房先漲起來，然后二手房開始上漲，在上漲過程中，一手房價格要高于同期二手房價格。2018年6月，一二手房價格持平，此后二手房價格開始領漲，一二手房價格倒掛一度超過1500元/平方米。
進入2021年，呼市一二手房價雖然還處于倒掛中，但僅有不到100元/平方米的差距。從統計局數據不難看出，一二手房差價縮小的一個重要原因是，2020年10月-2021年1月，二手房價格同比環比均出現下跌，一手房仍維持小幅上漲。
今年2月和3月，呼市新房環比連續兩個月下跌，同期二手房環比維持0.2%上升;同比方面，新房維持4%左右的上漲，二手房分別跌0.7%和漲0.1%。
上述貝殼新房中介表示，目前一手房價格相對穩定，“雖然不像過去大漲，但也基本沒跌;但二手房有漲有跌，價格松動的比較大。”
擼房價數據顯示，2021年4月，呼市一手房新增房源1.05萬套，二手房新增房源1.2萬套。供應增多、成交放緩，使得供需市場逐步區域平衡，價格也逐步趨于穩定。
調整
趙英原本打算讓孩子在北京上小學，但是2018年隨著北京幼升小政策調整，在北京上學變得不確定起來，2020年上完幼兒園后，趙英選擇送孩子回老家上小學。
趙英說，她在北京的同學，大部分也選擇讓孩子回老家上學，但對老家的教學質量又不放心，到呼和浩特上學成為多數人的選擇。
上述貝殼中介告訴經濟觀察報，近年在呼市買房的群體有兩個來源，其一為在外地工作，為了孩子上學回呼市買房;其二，內蒙古轄區收入相對較高的市縣居民為了孩子上學或就業在呼市買房。
這兩個群體占呼市房地產市場需求超過一半，如果加上本地高校畢業生及內蒙古畢業生回流部分，占比接近七成，上述貝殼中介表示。
呼市另一個重要的需求是本地改善型需求，從2017年以來，大量全國性房企通過招商引資方式進入呼市房地產市場。除了中海、綠地和萬達外，近年金地、華潤、新城、碧桂園、融創、富力、祥生等房企也紛紛進入呼市。
2019年，呼和浩特宅地成交金額首次突破百億，由融創拍出的總價地王是7億元，恒大創造的樓面價地王是5500元/平方米;2020年，宅地成交金額達到150億元，金地將總價地王刷新至11億元，樓面價地王也被中海刷新至7000元/平方米。
2021年以來，呼和浩特土地市場趨冷，前4個月僅萬達成交了1幅總價18億元的宅地，該幅土地位于賽罕區，樓面價4174元/平方米。
隨著全國性房企進入，新的戶型和配套也隨之引入，再加上房價上漲及一二手房價格倒掛，一部分有條件的本地居民乘機換房改善，尤其是新房市場中，改善型需求占比較大。
從一二手房成交來看，新房成交平均單套面積在118平方米左右，而二手房單套平均面積普遍在90平方米以下。
今年2月，連續上漲了48個月的呼市新房價格環比下跌，并持續跌至4月;2020年10月-2021年1月，二手房成交價也出現連續4個月環比下跌。
一方面是經過三年釋放，市場需求逐步放緩;另一方面，近年呼市常住人口增速也在放緩，對市場支撐不足。包括貝殼中介在內的多個銷售人員表示，今年呼市買房的人明顯少了。
根據國家統計局2020年10月發布的數據，截至2019年底，20年時間里，呼市戶籍人口增加40萬到249萬人，其中增幅較快的是2007年到2011年期間。同期，常住人口增加100萬達到了313.7萬人。其中增長較快的是2003到2017年期間。
從2018年開始，呼市常住人口增幅開始明顯放緩，連續兩年凈增量只有1萬人出頭，為20年來新低，但同期呼市戶籍人口增幅明顯高于過去5年平均值。
(應受訪者要求，趙英為化名)
(記者 田國寶)
