廣州鬧市區，喧囂的車流與形色匆匆的行人交織在一起，暴雨之后難得的大晴天，無數“上班族”還享受著五一假期最后的悠閑，多個樓盤營銷中心內，一場場緊張的選房戰正在打響。
提前一天做好準備，在廣州熱點片區黃埔區的地圖上，以萬達廣場為圓心，周邊10公里左右為半徑圈好了自己的看房路徑。
直奔而去的幾個樓盤，不管什么時間段，售樓處都熱鬧非凡。但不止一位現場銷售人員告訴我，假期最后一天，前來看房的客戶已經遠遠少于前面幾天。
時間倒流回一周前，就連混跡房地產多年的人，也想象不到在這個調控接連加碼的敏感期里，黃埔樓市依然充斥著這么多的瘋狂與不可思議。
連踩3個樓盤后得到一個經驗是看房的同時必須備好資金。
靠搶
這是五一小長假最后一天。
臨近午間，廣州黃埔區開源大道靠近科朗路路段，合生中央城的樣板房里依然人來人往。夾雜在紛至沓來的中介與看房人之間，身后93平方米樣板房，在兩三分鐘內已經進進出出四五批不同訪客。
中午12點半，順著人流回到營銷大堂，大門一側的洽談區里，至少還坐著5桌客戶，不少西裝革履的銷售正忙著計算價格，答疑解惑。
看房首站圈在合生中央城，總占地61.5萬平方米，總建面高達270萬平方米，共分6期開發，在新盤寥寥可數的黃埔區內，如此大體量項目并不多見。
這些年廣州主攻方向是東進西聯、南拓北優，黃埔區恰好處于東進的“橋頭堡”位置。在地緣優勢與政府一手打造的國際科技創新樞紐背景下，2020年以來，房價戰火在這個片區一路蔓延。
這個時間點，合生中央城所處區位算不上是理想居住地——尚未拆完的城中村、飽受歲月摧殘卻無改造計劃的寺廟，直接讓景觀視野“大打折扣”;原定地鐵23號線，目前還未能獲得批復建設。而最近的軌道交通距離要2.5公里。
但這些幾乎被購房者選擇性忽視。去年6月底開盤至今，將近一年時間里，這個龐大項目馬不停蹄分批推出一、二期共計22棟樓;如今，可供挑選的僅剩下項目一期A3棟及二期J13棟。“你只能等待這兩棟加推。”置業顧問第一時間告知“沒貨”的現狀。
A3棟與J13棟獲取預售證的時間仍不定，但置業顧問的吆喝卻提前而至，“如果你現在有意向的話，今天就趕緊直接登記吧。”他說。
可能買房意愿足夠真誠，站在人聲鼎沸的沙盤前，置業顧問說，速度快的話，應該下周就加推了。根據最近這段時間的經驗，加推很有可能是臨時性動作。開發商在拿到預售證當天或提前一天通知銷售，“只要提前登記，我們會立馬微信你到現場來排隊。當然，你還要記得帶上10萬元定金。”
合生中央城的認購原則是先到先得，以尚未開售的這兩棟為例，總共216套房源。每次加推，項目只會拿出一半貨量即108套。這意味著排號越靠近108號之前的客戶，越有機會參與選房，但并不一定選得上自己心儀戶型。
“五一前我們每次加推，兩個小時內就會售罄。”對此話沒當真，置業顧問又來了一句，如果這次排不上，5月底還會第二次加推剩下一半貨量。
然而，令人吃驚的在后面。盡管備案價沒出爐，但置業顧問釋放了大致定價口徑：A3棟主推93-130平方米三至四房，預計價格在3.8-4.5萬元/平方米之間;J13棟主推99-131平方米三至四房，預計單價介于4.4-4.7萬元/平方米。
“整個項目由6個小區圍合而成的一個大型社區。一、二兩期位置不同，單個小區大小不一，配套、園林各異，價格自然有區別。”道理我懂，可置業顧問沒說的是，單價2.9-3.5萬元/平方米是10個月前的事。
今年春節后，朋友給發來的推薦信息，合生中央城二期單價3.9-4.3萬元/平方米不等。沒想到，過了兩三個月，一平米就漲了四五千塊。
想不通的還有，4月初廣州加碼了新房限價政策，黃埔新盤最高限價是5萬元/平方米，為什么漲價態勢還在持續?
“最近受區域限價影響，一二期單價突破5萬估計比較難，但追平5萬是沒問題的。”置業顧問在一旁“提點”，現在上車也還來得及，項目后續還有那么多期，不用擔心買在高點，開發商還會拔高后面幾期的價格。
合生中央城附近的樓盤已經售罄，價格也在4.8-5萬元/平方米。科學城板塊在售新盤中，合生中央城是最便宜的一個項目。
“現在的黃埔，不要討論價格有沒有優惠，該考慮的是有沒有貨賣的問題了。”置業顧問說，之前黃埔的人才購房新政只要連續工作半年以上，大把深圳客跑到合生中央城投資，有一回，他們甚至包了兩輛大巴，當場買了幾十套。
4月2日以來，廣州連續兩度收緊人才購房“口子”，深圳客沒有辦法涌進，但本地剛需仍然強勁。以合生中央城兩個剛需戶型為例，99平方米的三房72套;109平方米的三房72套。疊加起來，三房戶型不到150套，“到時候肯定靠搶。”置業顧問篤定。
突破限價
從萬達廣場走向大壯名城短短400米路上，不時有穿襯衫打領帶的年輕人塞來傳單，“你想買房嗎?考不考慮XXX，XXXX……”似乎黃埔區內的在售樓盤都想來蹭一波大壯名城的客戶紅利。
大壯名城位于黃埔科學城板塊核心區，門前3條地鐵，兩條已經開通;駕車10分鐘范圍是萬達廣場、奧園廣場，這是黃埔當前最熱門的網紅盤。
已經下午3點了，營銷中心竟找不到有空閑的銷售人員。站在前臺，耐心消磨殆盡，不斷有人抱怨：“還是第一次見到這樣來迎客的樓盤。”
“一個銷售要接待3、4臺客，實在太忙了。”10分鐘等待后，終于有銷售顧問“接單”，她說，5月5日晚上8點，項目最新一批貨量A4棟準備線上選房，多數工作人員都在忙著與已登記客戶核對信息。
她所言非虛，樣板房參觀時，因現場銷售實在忙不開，項目雇兼職人員來帶客。
大壯名城一期11棟樓，此前已經售罄了6棟，剩余5棟，A4棟在4月30日晚上獲批預售證，“五一”開始意向客戶登記。與合生中央城相比，大壯名城蓄客更顯“真槍實戰”：登記必須同時凍結資金，凍資多少根據所選戶型而定，二至三房戶型凍資10萬元，四房凍資20萬元。
當時A4棟已經截止登記。A4棟房源數超過180套，5月1日-5月4日四天時間，凍資人數超過800位。實際上，這800多臺客意愿不止于A4棟——一期另外未開售的4棟樓，雖然因預售證未獲批開盤時間不能確定，但并不影響開發商提前攬客。
“我們一直都在凍資蓄客。受新政影響，現在新盤預售證發放很慢。”銷售顧問話鋒一轉，“只要拿到預售證就馬上開盤。”
A4棟之后，接下來最快入市的是A2、A3兩棟。“如果感興趣，必須現在做資金凍結。沒有凍資，后期沒有機會!”銷售顧問強調，她有幾位客戶看上A4棟，沒有提前凍資，最近一天不停來電要求加登記，“我確實無能為力，沒有后悔藥的。”
比沒房選更讓人焦慮的是，A4棟備案均價已經達到5.5萬元/平方米;而實際平均價高至5.6萬元/平方米，其中102平方米三房戶型總價達到580萬。
大壯名城與合生中央城相距6公里，已輕松突破“5萬”紅線。銷售顧問說，A2棟暫未出具體開售價，不過若選擇102平方米戶型，一定要提前把預算定在600萬元上。
年前，該項目價格在4.7-5萬元/平方米間。“從年初至今，同款朝向、戶型的房源，大約上漲2000-3000元/平方米。”銷售顧問表示，這個漲幅算少的，如果沒有限價政策，這次開盤準備沖6萬元/平方米。
重申新房限價以來，4月份黃埔區內的新盤預售審批速度、備案價迎來封喉式限制。一切都在風口浪尖上，沒有新盤愿意冒著風險“頂風作案”。諸如大壯名城、中鼎珺合府、融創翔龍·廣府壹號等定價破5萬的熱門樓盤，原本想趕在“五一”開盤，如今都未能如期拿到預售證。
“黃埔相關部門沒有下發‘限價5萬’的實質性紅頭文件，所以新盤備案價不一定非要嚴格禁錮在這條紅線上。”銷售顧問說。
相似的一幕發生在黃陂板塊的融創翔龍·廣府壹號。五一前兩天，廣州首次集中供地，黃陂板塊一宗地塊迎來超300組開發商主體搶奪，最終以25.6億元+10448平方米租賃住房進入搖號待定區，扣除配建后26885元/平方米的樓面價與同片區地王——中冶2016年拿下的黃埔長嶺居地塊相差無幾。
因此，融創翔龍·廣府壹號的銷售人員顯得格外有底氣。雖然無法確定開盤時間，但已經提前進行誠意登記，融創翔龍·廣府壹號的口徑是參考大壯名城的價格，按照大壯名城報出的定價來預估項目同類戶型價格。
銷售人員甚至要求填寫一張誠意登記函，同時也下了“催款令”。“開賣前，我會通知你先交誠意金，估計10萬塊，我們項目對首付要求也比較高，開盤當天一旦選上房，當天繳納三成首付。”
以77平方米戶型為例，預估下來，首付款至少需要140萬元。按照融創翔龍·廣府壹號規則，這筆首付款緩沖期極短。如若依靠父母幫助，一定要保證首付款來源是合理的;還要月收入必須覆蓋月供金額2倍以上。
因為3月以來廣州購房資金的操作空間基本被堵死了。“銀行查得很嚴格。”銷售人員給出一個定論。
后記
與深圳房動輒10萬+房價相比，廣州的房價還算友好。可是一天踩盤下來，去年初由深圳樓市暴漲滋生的焦慮感重新涌上心頭。正如一位準備在廣州買房的朋友所說，我們看的不是房，是后悔。
“供不應求”，是這次踩盤出現頻率最高的一個詞。“黃埔區有貨的樓盤，能推的也就一兩百套。”一位在上市房企擔任廣州區域營銷負責人坦言。
現階段，備案限價、銀行嚴查流水、首付資金等制約條件相繼浮出水面，黃埔區在售新盤不超過10個，且多數項目往期產品處于“清盤”狀態，加推時間未定。
廣州中原數據顯示：2021年“五一”小長假，廣州推出3301套住宅，推貨量同比增長19%;其中黃埔片區推貨量336套，占比僅10%。
以五一首日來看，黃埔香雪、長嶺居兩大板塊，首日推貨量分別是200套、136套，去化率分別高達90%、88%。
“供應少，現在搶房也難。”上述營銷稱。廣州中原地產項目部總經理黃韜觀察到的現象是，客戶到訪量、購房的踴躍程度以及氣氛，確實很火。
房地產不僅看調控，更備受供求影響。這種由缺貨和需求旺盛組合而成的“火”助漲了黃埔新盤開發商的信心。樓盤還是那個樓盤，但3個月時間，房價從“4萬元”躍升至“6萬元”。
