上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，五一小長(zhǎng)假期間(5月1日-5月5日)，上海新建商品住宅成交14.1萬(wàn)平方米，較去年同期減少10.2%。不過(guò)，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，“從交易絕對(duì)量來(lái)看，仍屬于正常范疇內(nèi)”。上海克而瑞研究中心也認(rèn)為，自2021年開年以來(lái)，上海調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，足見(jiàn)政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。隨著集中供應(yīng)模式的逐步推進(jìn)，購(gòu)房者也將在面對(duì)多重選擇時(shí)回歸理性。在此背景下，樓市發(fā)展節(jié)奏勢(shì)必將因此有所調(diào)整，以更健康平穩(wěn)的姿態(tài)向前邁進(jìn)。
成交平穩(wěn)
4月25日，上海市房屋管理局宣布將上市一批新建商品住房。該批房源包括47個(gè)項(xiàng)目，總面積約156.7萬(wàn)平方米，共計(jì)13969套，分布于寶山、浦東、松江、虹口、靜安、黃浦、青浦等12個(gè)區(qū)域，其中大部分房源為剛需盤，31個(gè)樓盤的備案均價(jià)為6萬(wàn)元/平方米以下。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，47個(gè)項(xiàng)目中，14個(gè)項(xiàng)目在今年“五一”期間開始認(rèn)籌，且多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌表現(xiàn)較佳。例如，位于寶山的大華·公園城市項(xiàng)目于5月2日開始認(rèn)購(gòu)，共推出672套房源。盡管還未到認(rèn)籌的截止日期5月8日，但大華集團(tuán)方面提供給《華夏時(shí)報(bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)啟動(dòng)僅4天，認(rèn)購(gòu)比即破1.3，成為上海第十個(gè)觸發(fā)記分順序購(gòu)房的“紅盤”。
不過(guò)，由于多個(gè)項(xiàng)目仍處于認(rèn)購(gòu)期，且認(rèn)籌時(shí)間從原先的5天拉長(zhǎng)至7天、在搖號(hào)選房前還需進(jìn)行資格審查程序等因素，“五一”期間，上海樓市的成交熱度并未與認(rèn)籌熱度同步。
上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，上海新建商品住宅成交14.1萬(wàn)平方米，比去年同期減少10.2%。而從成交格局上來(lái)看，剛需、剛改類產(chǎn)品交易活躍，和去年同期中高端項(xiàng)目相對(duì)活躍有明顯反差。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，原南匯、嘉定區(qū)和松江區(qū)等均為活躍區(qū)域，5日內(nèi)成交量都超過(guò)1萬(wàn)平方米，尤其是原南匯的成交達(dá)到5.4萬(wàn)平方米。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“五一”期間，位于原南匯的萬(wàn)達(dá)觀湖軒共成交590套，均價(jià)為31578元/平方米;排名第二的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0203單元18-02、20-01地塊新建商品房項(xiàng)目(一期)賣出了291套、練祁佳城君瀾名邸賣出129套。
此外，國(guó)貿(mào)佘山源筑也在五一期間售出85套，而上海星河灣花園(三期)則售出55套，而該項(xiàng)目也是均價(jià)最高的項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)78320元/平方米。相比之下，上海市中心區(qū)表現(xiàn)較為遜色，黃浦、老靜安、長(zhǎng)寧等7個(gè)區(qū)成交“掛零”，成交排名前三的樓盤均價(jià)都不超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。
5月“仍會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮”
“今年假期成交比去年減少一成，但從交易絕對(duì)量來(lái)看，仍屬于正常范疇內(nèi)。”盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，“一方面，隨著供應(yīng)的集中釋放，尤其是剛需和剛改項(xiàng)目的集中入市，支撐起交易數(shù)據(jù)。另一方面，目前市場(chǎng)中二手房?jī)r(jià)格仍較為堅(jiān)挺，從性價(jià)比的角度來(lái)看，新房還是具備不少優(yōu)勢(shì)。”盧文曦認(rèn)為，“五一”期間，上海不少售樓處還是照常營(yíng)業(yè)，看房的人群也不少，說(shuō)明新房入市價(jià)格穩(wěn)定對(duì)買家的吸引力較大。
“在密集調(diào)控之下，樓市不會(huì)大起大落，平穩(wěn)將是常態(tài)。”盧文曦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，大部分城市“五一”假期樓市熱度并不高，4月份，各城市都在調(diào)控影響下有所降溫，雖然未出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)，但成交量已經(jīng)在4月基礎(chǔ)上開始出現(xiàn)了輕微下行。盧文曦強(qiáng)調(diào)，隨著一系列調(diào)控舉措出臺(tái)，對(duì)于新房銷售中的亂象給予震懾和制止，給予買家入市信心。預(yù)計(jì)在供應(yīng)的支撐下，5月仍會(huì)有穩(wěn)定發(fā)揮。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在上海第二批集中供應(yīng)的47盤相繼開啟認(rèn)購(gòu)的同時(shí)，一系列樓市政策的“補(bǔ)丁”也隨之而來(lái)，對(duì)首批集中供應(yīng)過(guò)程中一些認(rèn)購(gòu)“亂象”進(jìn)行了強(qiáng)力監(jiān)管，在完善認(rèn)購(gòu)規(guī)則體系的同時(shí)，也切實(shí)保護(hù)了真實(shí)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
上海推出了第二批集中供應(yīng)房源之時(shí)，即調(diào)整了新盤認(rèn)購(gòu)細(xì)則，商品房銷售監(jiān)管力度也進(jìn)一步加強(qiáng)：一是延長(zhǎng)認(rèn)購(gòu)時(shí)間。所有上市銷售項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)時(shí)間由原來(lái)的5天延長(zhǎng)至7天;二是提前公告信息。所有上市銷售項(xiàng)目，至少在認(rèn)購(gòu)前三天，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”將公示該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等;三是規(guī)范認(rèn)購(gòu)材料，規(guī)范認(rèn)購(gòu)所需材料清單，并在認(rèn)購(gòu)規(guī)則中明確。
更重要的一條是：嚴(yán)格銷售監(jiān)管。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置障礙“篩選”客戶等違規(guī)行為，加大整治力度。
例如，4月29日晚間，網(wǎng)上房地產(chǎn)掛出一則公告，稱接群眾投訴反映，靜安福新名苑(推廣名：龍盛福新里)、浦東海富城市花園(推廣名：浦東綠地海富·東上海)、嘉定云上名邸(推廣名：保利云上澄光)、南山虹橋領(lǐng)峯四個(gè)樓盤存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為，其中福新名苑樓盤已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)區(qū)房管部門(靜安區(qū)住房保障和房屋管理局)正在調(diào)查核實(shí)，調(diào)查核實(shí)整改期間，暫停福新名苑樓盤認(rèn)購(gòu)。
在《福新名苑情況通報(bào)》中，靜安區(qū)住房保障和房屋管理局也強(qiáng)調(diào)，在樓市調(diào)控新政密集，百姓購(gòu)房需求迫切的情況下，企業(yè)要約定合理可行的貸款周期，既合法合規(guī)，又合情合理地做好銷售方案。確保銷售環(huán)節(jié)三大類15項(xiàng)認(rèn)購(gòu)資料不追加，首套、二套35%、70%認(rèn)購(gòu)金不超額，“保公開公正公平的原則，保障購(gòu)房人的權(quán)益”。盧文曦認(rèn)為，這表明監(jiān)管層對(duì)樓市調(diào)控的決心，一系列舉措對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒有積極作用。
克而瑞上海認(rèn)為，上海第二批新房集中供應(yīng)首先在數(shù)量上較第一批有所增加，符合樓市“小陽(yáng)春”到來(lái)的有力舉措，可對(duì)長(zhǎng)期斷供下累積的市場(chǎng)需求進(jìn)行有效分流，從而控制市場(chǎng)熱度、緩解供需矛盾;同時(shí)，本次集中供應(yīng)的項(xiàng)目在價(jià)格梯隊(duì)上也相對(duì)豐富，避免了個(gè)別樓盤集中認(rèn)購(gòu)導(dǎo)致的市場(chǎng)過(guò)熱及恐慌;備案均價(jià)方面，本次房源在備案價(jià)格上整體依然保持穩(wěn)定，加推項(xiàng)目均價(jià)相較前期多處于持平狀態(tài)，這對(duì)穩(wěn)定上海房?jī)r(jià)、平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期意義重大。
總體來(lái)看，自2021年開年以來(lái)，上海調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，足見(jiàn)政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。且隨著集中供應(yīng)模式的逐步推進(jìn)，購(gòu)房者也將在面對(duì)多重選擇時(shí)回歸理性。克而瑞上海直言，“在此背景下，(上海)樓市發(fā)展節(jié)奏勢(shì)必將因此有所調(diào)整，以更健康平穩(wěn)的姿態(tài)向前邁進(jìn)。”(記者 李貝貝 上海報(bào)道)
