深圳樓市調(diào)控重拳仍在密集落地，這次砸到了回遷房和小產(chǎn)權(quán)房。

近日，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續(xù)便加價(jià)違規(guī)炒作銷售，對應(yīng)的投資公司深圳市云數(shù)空間科技有限公司被寶安區(qū)住建局約談。目前，該局已向市住建局申請“鎖盤”，不得辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

此舉被看做深圳加碼整治樓市的又一舉措。長期以來，深圳樓市有兩個(gè)平行的房地產(chǎn)市場——商品房市場、小產(chǎn)權(quán)房市場，一個(gè)在水面上，一個(gè)在水面下。在不少深漂記憶里，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)灰色隱秘的市場承載著他們邁向購買商品房的過渡功能，是城市肌理的一部分。

自去年底以來，小產(chǎn)權(quán)房炒作嚴(yán)重，特別是715+208雙政策打壓之下，深圳新房+二手房市場驟然降溫，樓市迎來橫盤期。然而，作為比肩商品房市場的小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊徨X涌入，疊加人為炒作，出現(xiàn)50%-100%的普遍漲幅，一房難求的現(xiàn)象屢見不鮮。

如今，以回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等為代表的非商品房市場迎來監(jiān)管，深圳樓市亂象或?qū)⑦M(jìn)一步得到遏制。

監(jiān)管重拳頻頻落下

小產(chǎn)權(quán)房交易嚴(yán)監(jiān)管的“火”如今蔓延至回遷房。近日，被“鎖盤”的房源為深圳市沙井沙一股份合作公司在京基御景瓏庭的回遷房源。

4月16日，該批房源通過公開競價(jià)的方式整體出售給深圳市云數(shù)空間科技有限公司，起拍總價(jià)13.33億元，終以14.75億元成交。其中，除了144套住宅，另還有公寓、寫字樓，合計(jì)面積約3.26萬平方米。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，京基御景瓏庭項(xiàng)目的回遷物業(yè)尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，不能辦理權(quán)屬過戶，不具備銷售條件，不能進(jìn)入市場銷售。

然而，4月29日，144套京基御景瓏庭回遷住宅房源在沙井麒麟山景酒店“開盤”，先是按2%的傭金啟動(dòng)中介帶客，鋪天蓋地的廣告在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)刷屏，更有甚者打出“不搖號”的字眼吸睛;其次，每日報(bào)價(jià)均在上漲，28日對外稱均價(jià)6.5萬/㎡，29日均價(jià)調(diào)到7.5萬/㎡，30日的銷售均價(jià)已達(dá)到8萬/㎡。

針對此情況，項(xiàng)目所在地深圳寶安區(qū)住建局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，這類回遷物業(yè)在具備銷售條件后，應(yīng)以二手房形式出售，按照市住建局公布的二手房參考價(jià)掛牌，并執(zhí)行購房人資格限定要求的政策。

深圳類似云數(shù)空間科技有限公司等投資公司競標(biāo)回遷物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益，再轉(zhuǎn)手加價(jià)銷售，賺取差價(jià)，屬于深圳樓市慣常的炒房操作手法。京基御景瓏庭項(xiàng)目被鎖盤，與競買方未按照競買公告的約定，支付購房款辦完所有的手續(xù)，就提前銷售有直接關(guān)系。

“不少小產(chǎn)權(quán)房打著回遷房的旗號，博舊改，拉高價(jià)格，這波小產(chǎn)權(quán)房正處在監(jiān)管下，回遷房交易近期也暫停。”一位代理回遷房指標(biāo)的負(fù)責(zé)人表示，身邊從事回遷房交易的同行當(dāng)前均暫停接單。

目前，小產(chǎn)權(quán)房整治風(fēng)暴席卷深圳。事件始于4月27日，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，深圳炒房客大舉囤積小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房被包裝成商品房賣給剛需客。4月28日，網(wǎng)傳深圳龍華區(qū)大浪街道發(fā)布內(nèi)容涉及暫停小產(chǎn)權(quán)房交易的通知《關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的通知》。4月29日，深圳市律師協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)深圳市司法局〈關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)通知〉的通知》，禁止為違法建筑提供公證、見證等。

“小產(chǎn)權(quán)房、回遷房目前都暫停交易，過了風(fēng)頭，我再通知你。”在深圳寶安區(qū)沙井片區(qū)從事小產(chǎn)權(quán)房交易的中介劉銳告訴第一財(cái)經(jīng)記者，4月28日下午，他所在的多個(gè)微信群接到了暫停小產(chǎn)權(quán)房交易的通知，隨即周邊房產(chǎn)中介門店迅即關(guān)閉。

寶安區(qū)沙井片區(qū)是深圳小產(chǎn)權(quán)房最為密集的區(qū)域之一。整個(gè)片區(qū)90%以上的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。

調(diào)控累加的影響仍在發(fā)酵。多個(gè)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，原本深圳龍華區(qū)觀瀾一處小產(chǎn)權(quán)房預(yù)計(jì)五一開始售賣，但因?yàn)?span id="memku2e" class="keyword">近日席卷深圳的小產(chǎn)權(quán)房整治風(fēng)波，而暫停銷售。沙井片區(qū)類似劉銳這樣的房產(chǎn)中介一部分五一假期選擇主動(dòng)歇業(yè)，另一部分則開始向客戶推售東莞長安鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)等地的小產(chǎn)權(quán)房。

深圳樓市的隱秘角落

小產(chǎn)權(quán)房一般特指經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建設(shè)的合法村民住宅。深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化改造，原特區(qū)內(nèi)、外的農(nóng)村集體土地已全部轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)業(yè)戶口已全部轉(zhuǎn)為城市戶口。

基于這種特殊原因，深圳官方認(rèn)為，農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑在占地性質(zhì)方面與“小產(chǎn)權(quán)房”存在著本質(zhì)區(qū)別，全國通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。但囿于歷史遺留、舊改進(jìn)程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產(chǎn)權(quán)房的說法被廣泛流傳于世。

小產(chǎn)權(quán)房包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。

相較于國內(nèi)其他城市，深圳的小產(chǎn)權(quán)房比例要高得多。外部數(shù)據(jù)顯示，深圳市的違法建筑面積占深圳總建筑面積的49.27%。直到現(xiàn)在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產(chǎn)權(quán)房中。小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是絲毫不遜色于商品房的一個(gè)龐大隱秘的灰色市場。

它承載著部分來深人員的居住功能。在很多深漂的記憶中，他們都有過暫居城中村打拼到逐步購買商品房的拼搏和過渡歲月。從某種程度上來說，小產(chǎn)權(quán)房是深圳城市化進(jìn)程中不可抹殺的一部分。近年來，深圳樓市的持續(xù)上行，也間接帶動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房交投的活躍。不少難以滿足商品房購買資格的購房者和投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)能快速上車、可頻繁交投、具更低資金準(zhǔn)入門檻的小產(chǎn)權(quán)房市場。

同樣居住品質(zhì)只是沒有國有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房套價(jià)通常僅為商品房的三分之一左右。如果是小產(chǎn)權(quán)新盤，購房者只需要跟開發(fā)商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項(xiàng)基本都可以向銀行貸款，三到五年內(nèi)還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產(chǎn)生的律師費(fèi)由買家付款，一般在1500元左右。

多位中介人士介紹，業(yè)主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價(jià)一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

深圳有多位從事小產(chǎn)權(quán)房交易的人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在2015年之前，市面上在售的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)從6000-8000元不等;但隨著2015-2016年樓市行情大熱，小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)持續(xù)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.5萬-3萬/㎡。這波行情再啟，以沙井為例，熱盤沙井學(xué)府、蠔一、蠔二、壆崗盛芳園等樓盤，價(jià)格由1萬/㎡上行至4萬/㎡左右。

沾上回遷房指標(biāo)的小產(chǎn)權(quán)房成為各路資本追逐的焦點(diǎn)，比如華潤置地參與舊改的金蠔小鎮(zhèn)，每平方米單價(jià)上浮2萬元/平方米左右。入手一兩套，轉(zhuǎn)手就賣掉，每套獲利幾十萬元的實(shí)例并不少見。

投機(jī)炒作遭遇圍堵

本就交易活躍的小產(chǎn)權(quán)房在深圳樓市歷經(jīng)“715”、“208”新政后變得愈加活躍，幾乎到了一房難求的地步。

回看2020年，深圳樓市在7月15日被新政“一分為二”，新政前后有著截然不同的一二手樓市表現(xiàn)。新政前，二手樓市成交旺盛，再現(xiàn)歷史上每月萬套交易量;新政后，一手樓市更引人注目，網(wǎng)紅盤頻出，打新成為高頻熱詞，而二手樓市成交量則腰斬。

親身感受深圳樓市的多位市場人士表示，“715”新政喪失房票一族、資金充裕的投資客部分轉(zhuǎn)戰(zhàn)小產(chǎn)權(quán)房市場。

如今，“208”新政即將滿3個(gè)月，樓市橫盤局面并未扭轉(zhuǎn)。從深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)看來，深圳市二手住宅網(wǎng)簽量曲線在冰點(diǎn)線上經(jīng)歷了一段時(shí)間的掙扎后，在最近一周開始往上揚(yáng)，環(huán)比上升25.95%至1257套，但距離樓市成交高點(diǎn)仍差距顯著。從二手房網(wǎng)簽量來看，3月份錄得4869套，已經(jīng)是有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值。按照深房中協(xié)對走勢的預(yù)測來看，4月份網(wǎng)簽量大概率將低于3月份，或?qū)⑸儆?000套水平。

深圳二手房的議價(jià)空間也已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。按照樂有家研究中心的數(shù)據(jù)來看，深圳自從“208”新政后議價(jià)空間已經(jīng)超過3%。而掛牌價(jià)格與成交價(jià)格之間的差距越拉越大，迎來峰值，超過1.2萬元。

調(diào)控帶來的樓市橫盤局面，助推小產(chǎn)權(quán)房市場交易活躍度。這一市場已成為多余資金和需求釋放的重要出口。

一位在去年歷經(jīng)“715”新政后，將多余資金投注廣州南沙區(qū)的購房者以自身經(jīng)歷告訴第一財(cái)經(jīng)記者，自身所購買的沙井小產(chǎn)權(quán)房每平米漲幅達(dá)6000元，這是南沙漲幅的兩倍，這也給到他和身邊人更多押注小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)力。

不過，小產(chǎn)權(quán)房交易風(fēng)險(xiǎn)始終存在。廣東東方金源律師事務(wù)所律師金焰也提醒廣大購房者，小產(chǎn)權(quán)房在法律上不會(huì)被承認(rèn)，若出現(xiàn)相關(guān)的糾紛，法院通常把這類小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同當(dāng)做無效合同去處理。若出現(xiàn)一房兩賣，沒有辦法確定真正業(yè)主的情況下，購房款很可能會(huì)打水漂。

關(guān)于律師在小產(chǎn)權(quán)房買賣，進(jìn)行所謂的見證行為本身就是違法的，但市場中確實(shí)存在很多中介，以律師見證進(jìn)行攬客，減少投資者的心理障礙，對小產(chǎn)權(quán)的合法性是毫無幫助的。業(yè)內(nèi)人士也提醒廣大購房者，審慎綜合評估小產(chǎn)權(quán)房這一灰色市場的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市