諸多跡象顯示，公寓市場正在強勁復蘇，不太為外人矚目的豪宅型公寓和優質地段低總價公寓產品持續回暖。
一方面，房地產行業經過多年發展，逐漸從有房住向住好房轉變，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈;另一方面，公寓產品在購房資格方面相對寬松，被一些市場人士看好。
自去年7月以來，深圳圍繞公寓相繼出臺暫停商務公寓審批、允許商務公寓通燃氣等政策，對這個細分市場，進行有序疏導。至此，四大一線城市完成了存量商務公寓盤活，增量商務公寓審批暫停的調控。疊加住宅市場的調控，公寓的稀缺價值和購買風險都在同步攀升。
頂豪公寓悄悄“飄”了
從事公寓交易近十年，鏈家南山區門店店長小盧發現了一個有趣的現象：過去來深圳的機構或客戶，往往開著保時捷四處看項目，最近越來越多的客戶愿意電話初步敲定項目，而后直接過來簽合同。
老林來自北京，因為商務出差，常年往返北京和深圳。4月初，他以九百多萬元入手了深圳福田區的一套近80平方米的商務公寓。他給出的理由很簡單：環京樓市交投壓抑，深圳樓市景氣度高;各地樓市調控此起彼伏，公寓產品不需要社保、個稅等硬性門檻，適合外地客入手。
公寓并非有房票一族的首選。一方面，公寓被認為難敵住宅，同地段公寓價格多大幅跑輸住宅;另一方面，公寓普遍不帶學位等，被認為不宜自住。
多位市場人士向第一財經記者分享道，按照購買物業類型優先級別做大致排列：住宅>商務公寓>商鋪(挑選商鋪需要獨到的眼光)>寫字樓>商辦公寓(即偽公寓)。
以深圳市場為例，本地人對住宅的熱情揮之不去，外地人卻對深圳公寓產品情有獨鐘。
深圳的商務公寓愈發緊俏的一個標志是，每平方米單價超過20萬元的豪宅型公寓深圳灣1號新近放出的一套物業吸引了北京、香港，國外的不少客戶詢問。
該物業位于南區T5棟，建筑面積313.47平方米，總價超6000萬元。據不愿具名的銷售人士透露，有意向的部分購房者大多身份比較特殊，一般前期都是委托信任的人，幫忙詢問樓盤的銷售情況、驗資金額、土地增值稅的稅款等信息，后期即買即走。
一位留意到深圳灣1號南區T5棟待售房源的北京客戶就向第一財經記者直言：“新放出來的T5棟，客廳及三個臥室全部是朝東看海、內湖以及城市景觀。這種所有主功能間全部看海的戶型在整個深圳灣1號只有4套，稀缺性比較顯著，長線持有價值可觀。”
動輒稅費達數百萬元、驗資超千萬元、售價低則數千萬元高則數億元這樣的頂級豪宅公寓，總是吸引著一票異常低調卻購買力驚人的特定人群。當剛需族群體在為購房資格、首付款等疲于奔走之際，這樣一個看似封閉小眾實則活躍強大的市場卻牽動攪擾著國內站在財富金字塔尖的那波人。
有對豪宅公寓做過一段時間研究的一位北京私募人士以自己的實踐經歷告訴第一財經記者，類似北上廣深這樣的一線城市，核心區域或者高增值潛力區域優質公寓的頂層，稀缺性尤為顯著，幾乎是不亞于藝術品一樣的存在。
頂級豪宅正成為富豪們配置資產、財富保值增值的“香餑餑”。據克而瑞發布數據顯示，今年一季度，北上廣深四大一線城市10萬元-15萬元/平方米豪宅共成交3497套，同比增長142%。2020年，112城總價1000萬以上豪宅成交套數同比增長26%，總價3000萬以上頂豪成交同比增長13%，豪宅市場呈整體向好態勢。
由于產品稀缺性，優質二手豪宅存量有限，房源緊俏，需求大于供給，豪宅孤品也加速到來，經常出現有錢也買不到情況，有錢人買房壓力不比剛需族小。豪宅產品稀缺性、增值空間、圈層價值在逐漸下降之際，外地客戶也會將目光轉向流動性較好的低總價公寓產品。
從成交價段來看，300萬元以內的核心地段的公寓產品，因為門檻低易交易，為公寓市場的主流產品。這部分產品租金回報率多比住宅高，客戶大多十年內就能回本，是不少中產階層追逐的對象。
整體來看，豪宅型公寓和低單價的小公寓是當下最受追逐的兩類公寓產品。前者被認為具稀缺性，后者被認為易上車易出手交易。
“一線城市好的公寓產品已經慢慢在變成非賣品，這個特征已經越來越明顯了。”老林稱，一輪疫情下來，國內外一線城市的核心區域的類住宅產品抗跌屬性整體要優于其他產品，回報率也更趨于穩定和豐厚。
下堵上梳以調控
商務公寓通常建設在商業用地或商業居住混合用地上，產權大多40-50年。建設在商住混合用地上的部分商務公寓，可通燃氣，部分商務公寓甚至還可以用來申請學位。
由于商務公寓比寫字樓、商辦公寓更易銷售，開發商在一線城市獲取商業用地之后，將項目開發成商務公寓出售的意愿較強。但從根本上來說，商務公寓在產品設計、公共設施配套等方面與住宅仍存在差距。
熱點城市住宅供應稀缺，且有嚴格的限購條件，而公寓通常不限購，價格較住宅低，是炒作的主要標的。以深圳為例，商務公寓是住宅的補充品，成交一直很活躍。深圳中原研究中心數據顯示，2020年，深圳一手商業房產成交面積為85萬平方米，約為一手住宅的五分之一。
去年以來，關于公寓的新政也隨之多了起來。以深圳為例，去年7月，深圳市規劃和自然資源局聯合市住建局印發了《市規劃和自然資源局市住房建設局關于停止商務公寓審批的通知》。該文件指出，深圳將停止商務公寓審批，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房。
隨之，今年2月23日，深圳市住建局再度發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以使用燃氣。在居住功能上，商務公寓、宿舍向住宅產品靠攏，正式得到官方認可。
3月，深圳市規劃和自然資源局公開征求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，其中商業服務業用地刪除“商務公寓”用途。
一方面，主管部門叫停新的商務公寓審批;另一方面，鼓勵新建和存量的商務公寓改建成為住宅。部分市場人士將之理解為，深圳可供流通的商務公寓產品將日趨減少，價值將愈發顯著，尤其是優質地段的優質商務公寓產品。
作為深圳深業中城、泰富廣場等多個公寓項目持有人的深圳控股執行董事兼副總裁董方在今年三月底，曾就深圳最新的公寓可配管道燃氣銷售一事，回應第一財經記者稱，公寓去化的速度和水平，相比之前有一定的提高，對于深圳控股來說是一種利好，“公寓可以安裝燃氣，完善了居住的屬性，從居住的屬性更加的接近住宅，可以緩解深圳公寓不足的矛盾。”
另一方面，市場人士解讀，公寓未來或將可能與住宅進一步平權，或至少實現住宅的大部分權益;公寓與住宅在學位、學區等分歧有望得到平等對待。實際上，目前深圳羅湖區、福田區等已經有公寓在探索學位問題的同等待遇化，取得了良好效果。
總之，系列調控之下，市場上新增公寓的供應量會越來越少，存量公寓產品將得到充分利用，公寓的“住宅化”傾向將日益明顯。
這種調控主邏輯曾為廣州所用：盤活存量公寓、控制偽公寓增量。
2017年3月，廣州提出，開發商只能向法人單位銷售商服類物業，且不得作為居住使用;已銷售給個人的商服類物業，業主持有滿兩年才可再次轉讓。政策還提出，新報建的商服類房地產項目，最小分割單元不得低于300平方米。2018年底，廣州對上述政策作出局部調整，允許2017年3月30日之前出讓土地上的商服類物業賣給個人。
北京、上海則早在2017年便對酒店式公寓、SOHO等偽公寓叫停，同時，商務公寓新增審批趨于嚴控。
至此，四大一線城市都相繼明確了，商辦用地不得用于居住用途，這實則是從政策層面厘清了商業和住宅的邊界。這幾年，公寓供應量呈減少之勢，公寓市場整體進入了一個新階段。
后市存分歧
這種疏堵結合的調控模式，也令買房者在選擇標的物上產生了分歧。
有多位廣州市場人士告訴第一財經記者，市場上八成左右的公寓基本都缺乏增值空間，僅兩成左右的公寓屬于回報率不錯的項目。
北上廣深幾乎都走向了同一個調控大框架的背景下，買房者幾乎都意識到，相比于住宅，公寓產品投資的容錯空間更小，風險要更大。
買入公寓的認識，大多不是才入市的新手。諸如，深圳的豪宅型公寓有一票非常核心的購買者就是樓市經驗極為豐富的香港客。
這部分香港客幾乎都有表達類似觀點：香港房價每平方米單價超20萬元，深圳的頂豪在香港客眼中也并不太貴;另一方面，樓市調控頻出，購房資格收緊的背景下，公寓屬于外地人較容易入手的標的物。“好地段、好戶型、好配套”的公寓產品仍是趨之若鶩的住房消費標的。
相比于往年，公寓產品在當下住宅頻頻調控背景下，也迎來了較好的時光。
以深圳為例，早前的2月8日，深圳住建局首次公布了3595個小區成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”，深圳的二手住宅隨即轉冷。深房中協數據顯示，深圳3月份的二手成交在4000出頭，第15周(4月5日-4月11日)只有896套，跌到了千套以下，本月很可能跌破4000套。
一部分購房者認為，深圳樓市的橫盤期來臨，購房者可以從容選擇。
回看以往樓市調控的歷程，每一次住房限購政策升級后，外溢需求即會涌入公寓市場，推動商務公寓量價齊升。類似的情況，廣州也同樣存在，只是公寓價格整體波動較小。
深圳一位頭部房企營銷人士也指出，從自住的角度來看，市場上對高端住宅的購買需求依然旺盛。在限價的背景下豪宅依然具備一定的升值潛力。在宏觀經濟承壓的情況下，富裕階層對于資金占用量較高的豪宅產品熱情高漲，居住屬性較強的住宅類豪宅、投資屬性較強的公寓類豪宅、尤其是高總價的公寓類豪宅已經引起了更多富裕階層的關注。
