“截至2020年底，中國住房租賃市場的整體市值規(guī)模是2.52萬億元人民幣，預計中國住房租賃REITs市場規(guī)模要達到3024億元。”14日，中房協(xié)公寓專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長、ICCRA住房租賃產業(yè)研究院院長趙然在ICCRA住房租賃產業(yè)研究院報告會上表示，我國住房租賃REITs時代即將到來。
據(jù)ICCRA住房租賃產業(yè)研究院發(fā)布的《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告顯示，通過依靠政策、稅收等全方位配合的住房租賃REITs產品是促進市場成熟化發(fā)展的關鍵。住房租賃REITs產品的積極意義在于幫助企業(yè)完成低成本融資并通過持續(xù)運營獲得相應的市場估值進而促使持有型資產進行良性運作。住房租賃REITs發(fā)行的核心要求之一是項目要成熟穩(wěn)定，至少運營在三年以上，同時現(xiàn)金流要穩(wěn)定，而且運營主體是合格的運營商。另外一個要求是收益率要達到一定水平，即凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。雖然現(xiàn)在公募REITs沒有真正落地，但是近幾年也有了一些關于類REITs項目的探索。截至2019年底，我國相繼推出了30多只住房租賃類REITs產品。
“一旦公募REITs在住房租賃市場放開，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，形成‘開發(fā)、運營、金融退出’的低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式。同時REITs執(zhí)行長期投資策略，具備專業(yè)的資產管理水平，有助于整個住房租賃市場的專業(yè)發(fā)展，從而有效緩解市場波動。最后，以REITs的租金分紅邏輯來改變房地產價格過快上漲的預期成為房地產市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。”趙然認為，住房租賃REITs對中國房地產市場將起到結構性重塑作用。
目前，土地端已具備多元化試產供給，特別是拓寬租賃住房用地來源。資金端方面，擴大租賃住房建設資金來源，支持保險機構進入租賃住房市場。政策端則積極探索對租賃住房企業(yè)的稅費支持。趙然說，隨著三端齊備之后，住房租賃REITs時代即將到來。報告指出，美國住房租賃REITs總市值是1344億美元，占比美國住房租賃總市值1.12萬億美元的12%。截至2020年底，中國住房租賃市場的整體市值規(guī)模是2.52萬億元人民幣，預計中國住房租賃REITs市場規(guī)模要達到3024億元，整個市場份額還是非常龐大。
趙然表示，市場和前景是美好的，但還有很多路要走。包括增大住房租賃領域的土地供應，探索專項用地獲取機制;研究和推出針對租賃住房REITs的專項稅收支持政策，解決雙重征稅，重組稅負過重等問題;加強專業(yè)品牌運營機構的培訓工作，強化品牌價值;從土地性質、產權、估值、租約、產品架構、資產管理投資者信息等各方面評估和論證，嘗試從公租房類資產入手，嘗試進行公募REITs;加強投資者教育，特別是機構類投資者對租賃住房行業(yè)的認知。(王日晨)
