2020年的業績報告，是房企在這不輕松的一年歷練后的答卷，尤其是對注重線下體驗的商業地產企業來說。
疫情之前的幾年，挖掘多元化經營模式、向商業板塊要新盈利點，是部分企業的共同選擇。一場疫情，究竟對房企的商業業務造成多大的影響?什么樣的業態更抗風險?房企會如何調整后續業務重點?
經濟觀察報從A股及港股上市的地產公司中，選取了包括龍湖集團(00960.HK)、華潤置地(01109.HK)、太古地產(01972.HK)等在內的十多家商業地產板塊代表為樣本，匯總梳理了其年報中的相關核心數據，一探商業地產的2020。
2020成色
綜合各房企年報和官網數據，2020年，包括萬達商管集團、太古地產、龍湖集團、新城發展、萬科印力、恒隆集團、嘉里建設、九龍倉集團、大悅城地產、華潤萬象生活、寶龍商業、金茂集團、世茂股份、中海、旭輝集團、遠洋集團在內的16家房企中，其商業地產板塊(計算零售、寫字樓和酒店)收入達1000億元(注：萬達商管集團僅披露2020年截至9月的業績，營業收入270.53億元)。
其中港資企業九龍倉集團和恒隆集團收入同比上升，太古地產和嘉里建設收入同比有所下降。內資房企中，商業板塊收入同比下降的是大悅城地產、金茂集團、世茂股份和遠洋集團。
聚焦商業板塊中的零售業務租金收入看，萬達商管仍位列榜單第一名，2020年全國萬達廣場減免租金超過43.3億元，如扣除這一因素影響，2020年全國萬達廣場租金同比增長8.1%，達到415.97億元。
排在第二位的龍湖，2020年商場租金收入58億元，同比增長23%。
第三位的太古地產，在香港和內地的零售物業租金收入分別為24.41億港元和24.91億港元，共計59.32億港元。
疫情導致的商場空置，使得各家企業的項目出租率大部分同比下降，但下降幅度在不同企業的表現不盡相同。
從披露項目空置率的企業來看，第一梯隊的出租率水平維持在90%以上。
2020年，全國萬達廣場出租率99.4%，租金收繳率99.9%;龍湖集團2020年底出租率為97%;九龍倉集團的內地項目出租率為99%。
第二梯隊的出租率水平在8成左右，有企業的出租率下降明顯，且呈現明顯地域分化。
大悅城除成都項目外，出租率均有不同程度下滑，上海靜安大悅城降10%至86%;萬科印力的已開業項目整體出租率87.4%。
據聯商網零售研究中心統計，2020年，全國新開業商業項目數量374個，同比下降28%，剔除35個存量改造物業，全新入市商業項目僅339個，創下近三年的新低。
從城市分布來看，以開業數量≥6個為標準，成都、上海、深圳為前三，杭州、南京、佛山、重慶等城市均排名前列，展現出新一線城市活躍的商業氛圍。
萬達商管集團2020年開業45座萬達廣場，其中38個位于非一線城市。在全國開業商場49座，已開業建筑面積為481萬平方米的龍湖集團，2020年于南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6城新開10座商場。
輕資產與重奢
在2020年，更多的房企強調商業板塊的輕資產模式，有的已經在公司架構上“輕重分離”。
布局輕資產多年的萬達集團發布2021年開業計劃，全面實施“輕資產”戰略，從2021年開始，萬達集團不再發展“重資產”，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，并分得收益。
2020年3月，龍湖商業也宣布，全面啟動輕資產模式，在當月的業績發布會上，龍湖集團解釋，發展輕資產已經準備了兩三年，可以幫助客戶提高資產利用率。
華潤的輕資產布局也在加速。2020年底，華潤萬象生活上市，華潤置地合并物業和商管兩項業務，將商業運營服務從華潤置地綜合商業物業開發及投資中獨立出來，放入華潤萬象生活，輕重分離。
在2020年度業績會上，華潤萬象生活表示，2021年目標包括外拓購物中心項目達到10個。目前已通過管理輸出、承租經營、商管公司收并購等方式拓展外部項目。業績會當天，華潤萬象生活華東大區與OPPO簽約，將為杭州OPPO全球移動終端研發總部商業提供輕資產管理輸出服務。
這些輕資產布局的影響，可以從各家房企2021年的發展目標看出。
2021年，萬達集團計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%;同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。萬達商管集團總裁肖廣瑞表示，根據董事會要求，今后每年簽約的輕資產萬達廣場將不低于60個。
年報顯示，龍湖商業2021年預計開業天街項目8個，租金收入目標為85億元。
華潤萬象生活希望在十四五期間外拓50個購物中心，在目前123個在手項目的基礎上，實現2025年末在營購物中心數量約150個。
在2020年度業績會上，華潤萬象生活還表示，重奢購物中心的項目數量要達到9個，購物中心分部的毛利率要繼續維持50%左右的高位。
疫情之下，重奢項目的抗風險能力明顯。一方面，中國奢侈品市場連年爆發，麥肯錫《中國奢侈品報告2019》顯示，2012年至2018年間，全球奢侈品市場超過一半的增幅來自于中國，至2025年，這個比例將達到65%。另一方面，疫情的阻隔將無法出國消費的奢侈品需求在中國市場集中釋放。
2020年4月，廣州太古匯愛馬仕旗艦店重裝開業，1900多萬元的首日銷售額，創其品牌在中國的最高單店成交紀錄。
恒隆集團董事長陳啟宗在2020年致股東函中表示，恒隆購物商場銷售的奢侈品市場，應該會比一般消費增長得快。
他表示，恒隆為奢侈品品牌建造的購物商場吸引了所有頂級品牌成為其租戶，結果，租金大幅躍升。2020年第一季度及其后，疫情下高端及次高端購物商場的表現差別最為明顯。上海以外地區的五星級購物商場表現與上海的兩座同級購物商場完全一致，而四星級購物商場則顯然是另一回事。“2020年第一季度(準確來說，就是2月及3月兩個月份)，業務被疫情沖擊嚴重受影響。到了4月，我們清楚看到奢侈品銷售額開始復蘇，而其他商品表現則依然乏力。下半年度，前者的銷售額暴漲，其余商品也開始發力，但進度慢得多。”
2020年上半年，上海兩座購物商場的零售額較2019年同期上升15%，而上海以外地區的則下降7%，彼此相距22個百分點;下半年，相應數字則分別是上升90%比對49%，相距41個百分點。然而，如果比較高端及次高端購物商場，情況會更為明顯。2020年上半年，前者上升21%，而后者則下降34%，相距55個百分點;下半年，高端購物商場的零售額同比增加98%，而其他購物商場的零售額則依然同比下跌4%，兩者相距達整整102個百分點。
除恒隆外，太古地產也表示，并不擔心高端品牌轉向線上銷售，其在太古廣場上加碼高端品牌的零售戰略似乎現在已經生效。(記者 程璐洋)
