“土地金融紅利結束了”、“不能再掙大錢快錢”、“要踏踏實實向制造業學習”……年報季期間，地產老大哥郁亮帶頭焦慮。“2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。”萬科(000002.SZ)在致股東函中如是說。

所謂落幕，即那種“黑馬”頻出、欣欣向榮的行業環境已然消逝，房地產不再是躺著就能賺錢的好賽道。2020年，規模房企集體降速、甚至盈利負增長，徹底打消了行業的激進之風。萬科曾大喊的“活下去”，一語成讖。

站在世紀新十年，房企怎么活下去?如今看來，各家的打法并不相同。在中小房企還疲于生存時，超級龍頭已開始四處搶食，將資本觸角伸到各行各業，造車、醫美、機器人……一場轟轟烈烈的多元投資再次啟幕。

在近期業績會上，碧桂園(02007.HK)稱建筑機器人明年會盈利，萬科除了物業、物流還在養豬，恒大(03333.HK)把資本之網織得更大，物業、汽車、大健康、飲用水…各個都要大肆收購擴張，方便向資本市場講個好故事。

對具備資金實力的房企來說，這無異于一場“降維”打擊。拋開沒有技術壁壘的行業不說，在機器人、汽車、醫美等板塊，房企的慣用手法也是借助資本運作迅速切入。哪里是風口，哪里就有它們搶食的身影。

單靠地產開發行不通了

隨著年報季步入尾聲，市場對地產高歌猛進的期待已化為泡影。

據中達證券研究數據，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影響，41家典型房企整體營收增速下滑8.1pct至16.5%，整體歸母凈利潤增速下滑11.7pct至2.8%，歸母凈利增速低于營收增速，房企整體盈利能力有所下滑。

龍頭房企也無一幸免，萬科房地產及相關業務的毛利率同比下降4.6個百分點，恒大不僅利潤縮水、還面臨三道紅線考驗，融創則沒有完成6000億元的銷售目標。

“歸母凈利增速低于營收增速，主要系房企在2016~2018年獲取的低毛利項目集中進入結算期。”中達證券稱。同時，在32家已公布2021銷售目標的房企中，24家增速小于2020年實際增速，未來房企平均銷售增速或將繼續放緩。

行業現狀的變化，讓郁亮不禁感嘆：房地產不能再靠土地金融賺錢，管理紅利時代已明確到來。“如果說‘房住不炒’剛提出時，市場上還有些僥幸心理，那么過去4年的調控，讓市場清醒地認識到政策的穩定性。”

在郁亮看來，管理紅利時代，房地產將回歸實業屬性，行業的回報水平會逐漸向社會平均水平靠攏。房地產要轉向開發與經營并重，開發業務向制造業靠攏，經營業務向服務業靠攏，住房將越來越像耐用消費品。

單憑地產支撐百年基業，已經行不通了，行業將面臨一場廝殺，只有為數不多的巨頭能“活得好”。郁亮甚至類比到家電行業，十多年前，后者也曾遭遇天花板，經過殘酷洗牌，只有美的、格力等龍頭存活下來。

“宇宙房企”碧桂園也要改變曾經的打法。“隨著土地和金融紅利消失，管理紅利越來越強，未來誰競爭力越強，誰的市場占有率就越大，碧桂園一直在進行全周期綜合競爭力的提升。”碧桂園總裁莫斌近期表示。

恒大則迫不及待想撕下舊標簽。在2020年業績發布會上，“新恒大”一詞成為絕對主角。恒大董事會主席許家印表示，今天的恒大，已不是過往單一做地產業務的恒大，而是“多元產業+數字科技”的新恒大。

巨頭紛紛意識到，舊時代正在逝去，想靠房開躺贏，已是天方夜譚。

多元化路徑出現分歧

在危機感驅動下，多元化再次成為房企的戰略焦點。隨著新房市場逐步見頂，是坐等被時代淘汰?還是主動尋找新的增長點?有余力跨界的房企，必須做出選擇。

不過，在多元探索過程中，房企已出現明顯分野。以碧桂園、恒大為代表的企業，大跨步進入機器人、汽車等與地產沒有關聯的行業;以萬科、龍湖等為代表的房企，仍圍繞地產相關業務做深耕，出走半徑較小。

在近期業績會上，碧桂園詳細介紹了博智林機器人的研發和應用狀況，并宣布建筑機器人已從自主研發制造階段邁向商業應用階段。

莫斌表示，新業務的投資對集團利潤有影響，資金投入中有90%是用在建筑機器人。但今年下半年，建筑機器人有望批量生產，碧桂園有信心在明年實現建筑機器人和機器人餐廳的盈利。

恒大則更像深諳資本規則的老手，旗下八大產業包括恒大地產、恒大汽車、恒大物業、恒騰網絡、房車寶、恒大童世界、大健康產業、恒大冰泉。每個業務板塊，不是已經在資本市場騰飛，就是在上市的路上。

以恒大汽車為例，在新能源汽車風口催化下，目前其總市值已高達5995.27億港元，而恒大地產板塊市值僅1896.40億港元。再看房車寶，該平臺最快將于今年四季度上市，對標貝殼，后者市值約等于2.86個恒大。

恒騰網絡對標奈飛，后者是坐擁2.04億用戶的流媒體之王，借助電影《李煥英》熱度，恒騰網絡2月份股價漲幅達295%，目前總市值近千億港元。曾被許家印賣掉的恒大冰泉也要“回歸”，后續準備籌劃上市，大概率是對標去年資本市場上的新貴農夫山泉。

不管哪個業務板塊，恒大都在對標行業頭部，這無疑是市場喜歡聽的故事。對“三道紅線”壓頂的恒大來說，將多元業務推向資本市場，除了著眼長遠發展，短期更重要的是助力集團做大權益、降低負債指標。

相較而言，轉型多年的萬科更為保守，目前其多元板塊包括商業不動產開發、長租公寓、物流倉儲、酒店度假、食品、教育。“把業務做大賣掉，不是我們的目的。要把業務做好做長，短期資本市場熱點不是萬科的選擇。”

至于讓外界啞然的養豬業務，郁亮稱不是因“豬肥房地產瘦”，而是萬科物業平臺做得不錯，很多人想到這里買東西，比如米、面、油等。萬科便想著，要不自己試試看。實際上，相當于萬科產業配套體系的一部分。

有風口就有搶食身影

碧萬恒頻頻發力，某種程度上也是對未來的投資。上述多元領域，有的是科技助力下的新興產業，有的則是高頻、剛需的基礎行業，不管是追逐風口還是降維下沉，巨頭轉型的目的都是活得好、活得久。

“從房企布局的產業來看，盡管行業差距較大，但是都是跟AI高度相關的，不管是碧桂園的機器人，還是恒大的汽車、萬科養豬，都跟互聯網和人工智能有很大關系，這是未來行業發展趨勢。”同策研究院研究總監宋紅衛稱。

以碧桂園為例，機器人可與地產主業互相協同。宋紅衛表示，AI和建筑業深度融合，將大大提高建筑領域的勞動生產率，節約大量成本，繁重、危險性較高的勞動將由機器人完成，改善建筑環境中工人的安全狀況。

再看恒大房車寶，目前該平臺擁有全民經紀人會員2129萬，門店4.3萬家，預計在2021年底通過房車寶的交易額將達到2.2萬億。盡管貝殼處于線上化交易的龍頭地位，但這一市場蛋糕巨大，仍有分食空間。

礦泉水消費市場也較為廣闊。數據顯示，2014年至2019年，我國天然礦泉水的復合年增長率在18.4%左右，按零售額計算，2019年市場規模達到151億元。被稱為“水中茅臺”的農夫山泉，目前市值約4515億港元。

被萬科認真對待的養豬事業，目前行業排名前20的企業占有率不到10%，仍是一片藍海，“養殖第一股”牧原股份市值比萬科高530億元。阿里巴巴、京東、百度、美團、華為等公司，都在風口下積極養豬。

更重要的是，房企具有較強的資金實力，這是其轉型的優勢所在。地產商可通過收購直接切入，以各領域頭部或腰部企業為跳板，分食市場紅利;其投資模式類似互聯網巨頭，選中賽道后，整合產業鏈資源，實現迅速布局。

不過宋紅衛認為，汽車、養豬等屬于傳統產業，均有原有的產業巨頭，后者也在向人工智能方向發展，并積累了多年的經驗、客群及渠道。所以，房企進入這些跨界較大的行業，面臨的競爭更為強烈，風險也更高。

另一方面，跟動輒千億銷售的房地產比起來，這些多元業務體量更小、來錢更慢。習慣躺著享受地產紅利的開發商，需要適應新時期的賺錢節奏。

郁亮直言，面對新時代的淘汰賽，必須摒棄傳統的規模擴張思路，重視增長質量，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造、創造和服務的錢。雖然現在不能掙大錢、掙快錢，但仍然可以掙慢錢、長錢和老實錢。

關鍵詞： 房企巨頭