一線樓市的調控還在升級，這次的主角是廣州。
市場盛傳已久的廣州樓市調控政策落地。《廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》(下稱“《意見》”)于4月2日晚間發布。
《意見》涉及樓市供求兩端，并涉及房地產金融政策。諸如，增加住宅用地供應規模，將分三次集中出讓全市住宅用地;定價過高項目暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案;人才政策新購買的住房延長至滿三年后方可轉讓等。其中，涉及房地產金融監管的“對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數”引起較多人士關注，這意味著廣州成為此輪調控中，首個對被抵押房產時間提出明確期限的城市。
相比于深圳過去一年多調控不斷加碼，相繼祭出涉限購、社保門檻、首付比例等調控的“715”新政;升級離婚購房;公布了3595個小區成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”等，樓市成交量隨之迎來斷崖式下行。廣州的調控措施看起來要“溫和”許多，被認為是政府穩地價、穩房價、穩預期的“軟”著陸集中體現。
至于后續具體效果如何，仍有賴于今年住宅供應量、銀行在落地經營貸套利炒房等執行力度。
供求兩端發力
《意見》有提出，定價過高項目暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案;通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產權證從之前的滿兩年延長至滿三年后方可轉讓。
進一步加強房地產金融管理。諸如，《意見》提及“對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數”、“進一步嚴格貸中貸后管理，加強貸后資金流向監測和預警”、“嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力”、“進一步規范小額貸款公司貸后管理”等。
供應方面，廣州將增加住宅用地供應規模，將分三次集中出讓全市住宅用地。在部分區域采用“限房價，競地價”出讓，同時在土地競拍時讓競買人簽署理性競價承諾書，對非理性競地價、房價的企業聯合約談警示，后續加強監管，這是廣州住建部門首次對土地市場實行競價承諾書制度。
以往調控提及的“進一步強化房地產市場監管”、“嚴格規范房地產市場信息發布”也得到強調。
系列新措施于4月3日起正式執行，以促進廣州房地產市場平穩健康發展。
這輪樓市出臺的背景是，廣州樓市在過去一年達到了近年新高，市場需求火爆。
合富研究院等多個機構數據均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬㎡，為近三年高位;二手住宅成交年內有望突破10萬套。
價格方面也有大幅上行。上海易居房地產研究院新近發布的《全國百城房價報告》顯示，廣州房價于2020年10月份首度突破3萬元/㎡，達到30396元/㎡。早在前兩年，廣州房價一度跌破2萬元/㎡。
其中，個別區域，投機炒房、業主群控盤等投機現象表現突出。諸如，天河珠江新城的領漲盤中海花城灣，帶動保利心語等一眾樓盤上漲，甚至波及到天河邊緣范圍。市場分化、標桿項目快速拉動區域房價跟漲的特征明顯。
此前，國家統計局發布了《2021年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示，廣州新建商品住宅價格同比上漲6.9%，二手住宅價格同比上漲9.8%，這個漲幅在四個一線城市中排名第一。
這種態勢仍在延續。3月小陽春，廣州樓市(一、二手住宅)總體持續復蘇。合富研究院指出，廣州一手住宅成交熱度回升至去年12月水平(合富研究院監測80代表樓盤成交);二手住宅全市網簽4454套，高于去年下半年月均水平，交投活躍。廣州越秀、天河、海珠、荔灣中心四區，供應緊張局面進一步加劇，近郊的黃埔、番禺階段性缺貨特征顯著，熱點板塊輪動至遠郊的白云、增城、南沙。整體來說，廣州樓市在過去一年迎來了近三年來的交投活躍期，而這種態勢仍在延續。
此輪調控來襲，在諸多市場人士看來，可謂恰逢其時。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，這次廣州升級調控的主基調，還是供給側結構性改革的調控基調，與上海、成都、西安、深圳等是一樣的，即一邊在約束需求無序釋放，但另一邊，更重要的是，通過供給側增加土地和住房供應，以更大的供應對沖需求、滿足需求，在緩解需求和給市場降溫、穩定房價的同時，讓需求和供給在更高水平上達到平衡。
與以往樓市上漲還有不同的是，廣州這輪成交率先復蘇的區域黃埔區、南沙區等也是人才購房放松的區域。
以去年成交升幅一度領跑廣州各區的南沙為例，在南沙工作的本科及以上學歷或中級工以上人才，在該區范圍內購買首套房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。此外，港澳居民在南沙區購房，享受與廣州市戶籍居民同等待遇。而此前廣州于2017年3月升級樓市限購，規定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續繳納五年社保，僅增城區和從化區除外。
通過享受人才政策新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓，在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來，這恰是精準施策的體現。
“新房產權證滿3年，相當于限售4-5年，信號很明確，鼓勵的是人才在外圍購房和落戶，但不鼓勵炒房。沒有就業證明、本地流水、本地社保的外地客戶借著人才名義炒房將直接受到調控影響，比如拉長交易周期、流動性降低等。”黃韜有指出。
調控更溫和也更市場化
廣州調控出臺時間較深圳晚了一步。此前深圳祭出多舉措調控樓市，涉限購、社保門檻、首付比例等調控的“715”新政;不斷升級離婚購房;公布了3595個小區成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”等。在二手住宅成交價格參考機制出臺之后，深圳二手住宅過戶量先急劇下滑后緩慢回升。
據樂有家研究中心數據顯示，距二手住宅成交價格參考機制出臺已經過去50余天，深圳二手住宅過戶量超過了2020年11月過戶量，接近12月的水平，但同比去年3月下跌了2成。
相對而言，廣州的調控措施要顯得“溫和”許多。
以人才購房限售延至三年為例，《意見》并不上溯既往成交記錄，以甄別出投機客借人才之名行炒房囤房之實。
早在2020年8月，廣州樓市存在明顯的冷熱不均，距離全面火爆仍有差距之際，南沙、黃埔率先領漲。彼時，就有多個房產交易和開發商人士告訴第一財經記者，這輪強勁復蘇與深莞住宅交易的趨冷，推動了游資向廣州轉移。
“深圳、東莞7月相繼升級調控了，投資客7月下旬馬上就把目光轉移到了南沙。”有熟悉南沙當地樓市行情的一位深圳購房人士此前就向第一財經記者表示，考慮到深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，不少中介人士彼時都對外來投資群體提出，可用兩三千元代辦各類中級工證書以幫助買房投資。類似的情況在黃埔區知識城、科學城等熱門板塊也不少見。
“之前市場就一直有在傳黃埔南沙要延長社保，從社保繳費期變長來卡死炒房客，現在看來政府還是沒有在這個方面下狠手，也沒有細細究查追溯去年以來的買房客是否有人才購房資格;另外，限售三年也延緩了郊區二手房供應量，不至于后續兩年黃埔區舊改新房、南沙新盤大量入市，導致大量一二手踩踏，側面也維護了開發商利益。”一位不愿具名的開發商人士留意到這一調控舉措，直言調控算不上嚴厲，偏溫和，意在保持供求基本面高位趨穩，實現樓市“軟”著陸。
但與深圳等地調控大不同的是，廣州在信貸監管方面被認為要更為嚴格，且仍在加碼。
廣州這輪嚴格監管始于2月9日。廣東銀保監局自2月9日至今，先是進駐廣州地區6個銀行網點，而后全面自查轄內(不含深圳)4501個銀行網點，再到現場督導了問題較為突出的一批商業銀行整改。這輪監管歷經了銀行自查、監督檢查、違規處罰等地毯式的整治，再到今年3月中旬開始進行首付款資金來源的穿透式監管。市場普遍認為，監管呈精細化、全鏈條、逐步發力的嚴控態勢。
此輪《意見》提出，對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成后，短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。廣州也成為此輪調控中，首個對被抵押房產時間提出明確期限的城市。
“雖然說，并沒有明確禁止不能做低于一年期的新證抵押，但是它極為明確地提出了抵押人持有被抵押房產時間不能低于1年，這很明確地釋放了主管部門對經營貸套貸投機炒房是禁止的。”上述開發商人士續稱，目前還很難明晰預測政策的殺傷力，這有賴于銀行能在抵押評估上收緊，審慎確定抵押貸款成數，嚴格執行。
在部分人士看來，《意見》出臺意味著，廣州樓市已經正式進入調控周期，如果樓市持續火爆，投機現象頻出，調控隨時可能會加碼。
“政策精準且溫和，有利于避免成交量價斷崖式下行對市場各方造成傷害，也說明政府穩地價、穩房價、穩預期絕對不是空頭支票。”黃韜等部分市場人士均有提及，政府從金融信貸、土地這兩個源頭上發力，再加上人才購房限售，后續供應正在放量，樓市的熱度能得到有效控制。從這個角度看，廣州樓市有望開啟高位觸頂，高位徘徊的新周期，預計部分漲價太高、炒作較為嚴重的熱門區域，價格會出現一定程度回落。
至于政策的具體效果，更多的市場人士認為，這取決于住宅供應量較往年增加多少、銀行在落地經營貸套利炒房等執行力度等。
同時，主管部門也需要警惕，以對抗備案價而出現的茶水費、雙合同等樓市不規范現象，還有開發商因“限房價，競地價”滋生的房屋偷工減料等。
土地和金融雙監管成各地共識
在廣州樓市調控出臺前的3月30日，深圳再度加碼涉房信貸。
深圳銀保監局要求商業銀行每季度排查房地產信貸調控政策執行、經營貸資金是否存在違規流入樓市等情況。滾動排查范圍為截至報告期末的所有存量業務，包括房地產對公和個人信貸業務、經營用途貸款、消費類貸款、信用卡以及理財、投資等表內外融資業務，其中經營用途貸款是排查重點，排查結果于每季后5個工作日內上報。
更早前的3月26日，銀保監會官網消息，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作。
據廣東銀保監局及深圳深圳銀保監局公布的相關口徑，廣東已查處違規購房貸款超3.5億元，目前，嚴打行動并未結束。以廣州為例，自3月17日開始進一步嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。
實際上，廣州近日開盤的越秀和樾府項目等項目，審查要比監管要求更嚴格。
據該項目的信貸合作銀行介紹，借款人家庭只能鎖定父母，并且需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內的轉入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實為活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準入。
多地均采取措施嚴防消費貸經營貸違規流入市場。截至目前，已有北京、上海、廣東、杭州等多個樓市成交火熱的核心城市，明確表態嚴查消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場，銀行自查+銀保監局專項檢查，并持續加碼監管。
近幾日，相繼發布2020年財報的多家銀行也表態，今年將繼續落實監管政策要求，合理控制房地產領域貸款增長，保障房地產信貸業務資產質量穩定和量價平衡。
以房地產領域貸款規模最大的中國建設銀行為例，2020年年報顯示，報告期末，建設銀行對公貸款中的房地產業貸款余額為6875.04億元，占全部貸款比例為4.11%，而截至2019年末占比為3.74%;個人貸款中的個人住房貸款余額為58308.59億元，較2019年末增加5257.64億元，增速9.91%，占全部貸款比例略降至34.73%，但仍高于監管上限2.23個百分點。
對此，建設銀行副行長呂家進也有表示，“有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的占比。”
同時，西安、成都等樓市成交火熱的城市新近也祭出人房比超3倍樓盤限售5年、法拍房納入限購限售等調控舉措。僅三月共32省市出臺樓市調控政策。
同時，在以廣州為首的城市已經開始落地供地模式改革加快：“集中供地新政下”廣州首批供地已掛牌，48宗涉宅地起拍總價接近去年涉宅地成交總額48%，各區宅地素質普有提升，起拍價上調;增城低熱板塊“回爐地”起拍價回調。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期土拍政策的調整將與房企融資“三道紅線”、房貸集中度政策一起，逐步形成對房地產市場的長效調控。也有分析人士表示，房地產行業越來越多的中長期政策開始發力。“銀根”和“地根”是樓市的兩條“命脈”，也被視為長效機制的重要組成部分，土地和金融開始成為調節樓市供需的重要方式。
首創證券等多家券商在新近的研究報告中也有提及，“未來房地產政策將保持一定的穩定性， 通過‘房住不炒’原則的強化，進一步控制核心城市房價快速上漲以及房地產金融 端的泡沫風險，同時房地產市場的重心將從驅動經濟增長切換為增進民生福祉。”
