近日，市規自委和市住建委聯合發布本市本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，土地面積約169公頃，建筑規模約345萬平方米。這是北京貫徹落實“房住不炒”定位及“穩地價、穩房價、穩預期”決策部署，堅持租購并舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭、保持房地產市場平穩運行的重要舉措。
據悉，本次集中供應的30宗項目共涉及12個區。位于中心城區項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃;海淀區2宗，建設用地面積約11公頃;豐臺區2宗，建設用地面積約17公頃;石景山區1宗，建設用地面積約4公頃。副中心也有3宗地供應，建設用地面積約27公頃。
值得關注的是，在2021年商品住宅供地工作中，市規自委聯合市住建委，會同相關區政府等單位，建立了“房地聯動、一地一策”會商機制，一方面精準調控，降低土地溢價空間;另一方面把穩定未來上市房價作為重要政策工具，并將預售環節的價格引導前置到土地出讓環節。
今年土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應的地塊中在中心城區、三城一區范圍或軌道交通站點周邊區域選取了15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式供地，占比達到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、通州、昌平、房山6個區。
據悉，今年本市將分三個批次集中供地，后兩批分別將于7月左右和11月左右發布出讓公告。
亮點解讀
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房屋銷售指導價格如何測算?
相關部門組成聯席會共同研究
本次土地集中供應的一大特點是引入房屋銷售價格引導機制。房屋銷售指導價格如何測算?市住建委相關負責人介紹，指導價格的確定，是根據地塊所在區域的土地基準價格，結合區域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設施等特征，綜合三方因素進行測算。
“住建、規自部門、區政府將組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導價格，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。”該負責人介紹，開發企業簽署價格承諾書，就代表著未來銷售時不能超過承諾的價格上限。相比于此前“限房價、競地價”方式，新的價格引導機制既能更好地穩定地價和房價，實現“三穩”聯動，最終讓購房人獲利，又能使開發企業有合理的利潤空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設成本而導致的住房品質下降問題。
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如何實現“房地聯動、一地一策”?
“工具箱”十余項政策可靈活使用
“房地聯動、一地一策”會商機制，也是此次土地集中出讓的一大亮點，目的是推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩定房價、保障民生、提升品質多目標管理轉變。
實現“房地聯動、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”?市住建委相關負責人介紹，“工具箱”中包括各區嚴控地價成本、控制地塊溢價空間鎖定地價上限、競政府持有產權份額、合理配置戶型結構、配建或代建公租房、建設高品質住宅、競自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購房人稅收信貸政策優惠、設定優先購買順序、加強預期管控等十余個政策工具，可根據地塊具體情況單獨或疊加組合使用。
“這些政策的設定，主要目的還是防炒作、穩預期、保剛需。”該負責人舉例，提高銷售門檻是指將辦理預售許可的形象進度要求從完成總層數的1/2提高到結構封頂或竣工驗收。設定優先購買順序和取消購房人稅收信貸政策優惠，是指當客戶比超過一定水平時，將考慮采取公正搖號優先向無房家庭銷售，或者取消稅收優惠等。
“當然，取消購房人稅收信貸政策優惠、設定優先購買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項目依然存在炒作風險時，根據情況適時啟用。”
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政府持有共有份額的商品房如何交易?
購房人取得不動產權證滿5年可轉讓
針對位于朝陽金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹村、副中心0302街區等6宗區位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式。那么，這類住房能否交易，如何交易?
對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，相關部門提出明確要求。購房人購買此類住房，取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產權份額;購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的商品住宅產權份額，同時政府持有的商品住宅產權份額一并轉讓，政府按市場價格收回持有份額對應的價款。
二手房交易(含買賣、贈與、司法競拍)購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產權。購房人產權份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構產權份額不變。二手房再次轉讓，則不需產權證滿5年。購房人可依法將持有的產權份額用于抵押。
購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業主大會，不承擔物業管理義務。物業管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。
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競、配建公租房給誰?
未來主要面向人才定向配租
記者注意到，本次供應的地塊中，有多宗地塊采用了競、配建“公共租賃住房”的方式。這是按照“四個中心”首都城市戰略定位要求，對“三城一區”和“兩區”等重點功能區域范圍內新供應地塊，結合分區規劃要求，在項目建成后由市、區住房保障管理部門組織，面向園區范圍內用工單位符合條件的人才定向配租。
值得一提的是，此次公租房競、配建相比原公租房配建政策細化了程序性要求：一是合理布局，競、配建公租房應與地塊其他住房同步設計、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致;二是嚴格評審，設計方案須經專家審查，并與“多規合一”協同平臺綜合會商;三是統一物業，實行統一物業管理和收費標準，并不得進行任何形式的區域分割
聲音
專家：土地市場進入新“價格指導”時代
中國人民大學副教授張秀智認為，北京此次集中供地，通過穩地價、穩房價，進一步實現穩預期，實現了三者聯動。北京集中的供應土地，公開土地供應信息，增強了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預期北京未來一段較長時間里房價仍然會穩定在一個合理區間。
“土地市場逐漸進入新‘價格指導’時代。”中原地產首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規模達345萬平方米，相當于2020年全年住宅供應的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價格的商品房，在保證市場價格平穩的基礎上，有利于建設高品質。
企業：未來多拼產品和服務
北京城建投資發展股份有限公司李洪兵說，在土地競買前開發企業已知曉了銷售價格上限和建設品質要求，做到心里有數，有利于各參與主體形成穩定預期，從而穩定房價。“地價、房價越穩定，企業更多要拼產品和服務，這對于購房者來說也是一種利好。”
