《西安市關于建立房地聯動機制，促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱：通知)在西安市政府網站上發布，這是自2018年“西安3·30”樓市調控政策發布之后，西安迎來的第四次房地產市場調控新政。
這亦是在西安房價已連漲59個月，住建部副部長帶隊來西安調研督導房地產工作，僅一季度就已出現3個“萬人搖”、5個登記人數超過5000人、一眾樓盤千人搖項目等多重因素疊加之下，西安不得不再次出臺更嚴厲調控政策，在土地出讓、限購、限售等方面做出明確規定，以進一步穩地價、穩房價、穩預期，切實促進該市房地產市場持續平穩健康發展。
這也讓環球網房產3月24日撰文分析認為“西安接下來會繼續針對土地供應、新房、二手房調控方面放個大招出來”的預測得以驗證。
住房用地供應總量年均增長20%
“限房價、定品質、競地價”
通知明確，結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規模，科學調節供地節奏。每年一季度，發布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定土地市場預期。全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上。
除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓，住房價格和建設品質等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定，競買人嚴格履約。
每年按季度集中發布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。
該通知前三條明確了加強供給，防止出現供不應求導致的市場過熱，并明確提出“現房價、競品質、競地價”，也就是說開發商拍地時不再是誰有錢就可以穩拿了，而是對即將開發的項目品質、最高售價等有了明確規定。供地方式也將調整為集中供地，對競拍房企做出要求，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的房企將失去參與土地競拍資格。
加強住房交易管理
新房二手房均要“滿5年”方可上市交易
通知規定，從市外遷入西安本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅(退役軍人、經批準引進的各類人才除外)。
環球網房產注意到，該市之前執行的政策是落戶滿1年或在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅，這兩個條件具備之一即可;而新的規定則要求，這兩個條件必須同時滿足。
通知還明確，住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求調整為購房前48個月。
環球網房產發現，在商品房買賣方面，該市以前執行的是“滿3滿2”的政策(即新商品住房網簽合同滿3年、二手房取得不動產登記證滿2年)，新政現在是“滿五滿五”將這一規定統一延長至5年，周期大幅增加。“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求以前是自2017年1月1日起，現在統一明確延長為4年。
在家庭購房套數和限購區域方面，本次新政沒有做出新的規定，還是按照原政策執行。
嚴格住房金融監管
調控不力，責任到“人”
通知明確，關于房地產貸款集中度管理、防范經營性貸款違規流入房地產領域等問題，各金融機構應嚴格按照監管機構審慎管理政策要求執行。
在整治規范市場秩序方面，加強商品住房項目銷售方案管理，優先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價格發布機制，規范中介機構房源信息發布行為。
在加大住房保障力度方面，加大保障性住房供給，完善長租房、共有產權住房體系建設，單列租賃住房用地計劃，積極推動住房租賃試點工作，滿足新就業家庭等群體合理住房需求。
在夯實調控主體責任方面，建立健全房地產市場調控工作評價考核機制，夯實工作責任。各區縣政府、各開發區管委會要落實好屬地管理責任。
市級相關部門要切實履行指導監督職責，市住建局要充分發揮統籌協調作用，履行“穩房價、穩預期”指導責任;市資源規劃局要履行“穩地價、穩預期”職責，保證商品住宅用地供給;市發改委、市市場監管局、市金融工作局等部門要履行好“一城一策”房地產調控相應職責，確保將房地產調控城市主體責任落實到位。
環球網房產關注到，本通知在嚴查購房資金流向、整治規范市場秩序、加大住房保障力度、夯實調控主體責任均以明確。
通知提到“發布二手參考價，防止掛牌虛高抬高造成購房恐慌”。具體參考價格與現在相比是上漲還是下降，尚需后續官方解讀。
但環球網房產注意到深圳二手房參考價格發布機制公布的價格，比之較前的市場價格低出許多，二手市場迎來“黑天鵝”。
通知明確，該《通知》自發布之日起實施，原有關規定與本通知不一致的，以本通知為準。
西安一房地產分析人士認為，本次調控主要還是影響投資客的信心，拉長了炒房者回籠資金的周期，但5年實際不長，效果也許并沒那么明顯。“限房價、競地價，然后還要保品質”?請問這品質應該怎么保?且本次調控沒把法拍房算入限購范疇，如果嚴格查處“經營貸”的話，再加上5年限制交易，那么可能會出現大量法拍房面市。該分析人士說道。
亦有網友認為，西安本次調控“部分抄了成都和深圳的作業。比起限制買來說，限制賣就卡的更狠”。并調侃“西安是一座來了就不讓你走的城市”!(文/熊維建)
