日前，已有多個房地產企業發布的2020年年報顯示，在“三條紅線”新規指引下，房企主動降檔。綠地表示，截至今年2月底，順利實現現金短債比超過1，“一條紅線”提前轉綠達標;綠城中國堅持非受限短債比達標提至“黃檔”;當代置業下降一檔“由橙變黃”;金輝全面降負，躋身“零踩線”房企之列。
值得注意的是，房企降檔雖行之有效，但從另一方面來看，市場調控收緊，購房者購房資金遭嚴查，融資渠道緊縮，還債壓力并未降低，房企資金承壓力只增未減。
從嚴監管防范灰犀牛
2020年下半年，房地產金融政策持續收緊，并從供需兩端全面壓降房地產信貸規模，供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理的兩條紅線，需求端房企融資則設置“三條紅線”，倒逼房地產行業去杠桿。
究其原因，是涉房金融風險在不斷加大。
2020年8月，《求是》雜志刊發文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》提出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。
中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清曾多次就房地產金融風險問題公開表態。2020年11月底，中郭樹清在《輔導讀本》發表文章《完善現代金融監管體系》指出，房地產與金融業深度關聯，要堅決抑制房地產泡沫。我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，國新辦新聞發布會上， 郭樹清再次指出，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。
CRIC研究員楊科偉表示，近年來，房地產金融屬性不斷強化，資產泡沫風險不斷積累，防范房地產金融風險已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產貸款余額多達48.8萬億元，占各項貸款余額比重已達到28.8%，房地產相關貸款(含以房地產作為抵押、擔保)占比更是接近40%。
楊科偉介紹，一方面，個人住房貸款余額快速增長，致使居民杠桿率持續攀升，居民債務風險不斷加碼，并有向金融系統傳導的趨勢。截至2020年三季度，全國居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門、杭州等核心一二線城市居民杠桿率更是超過80%。與此同時，全國居民債務收入比持續提升至55%，居民償債能力明顯減弱。另一方面，房企持續高杠桿、高負債、高周轉運營，房企債務風險日漸高企。梳理105家典型房企歷年“三條紅線”觸線情況，不難發現，2017年-2020年上半年，“三條紅線”觸線房企數量逐年增加，紅檔、橙檔房企數量占比仍接近4成。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。
融資調控從渠道轉向總量控制
2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了“三條紅線”，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。
依據“三條紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三條紅線”全部命中，有息負債規模則以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。
2020年12月底，央行、銀保監會共同發布房地產貸款集中度管理的兩條紅線，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
在嚴監管下，房企發債壓力加大。貝殼研究院發布監測數據顯示，2月房企發債規模大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月的3.5%持續擴大。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產行業“三條紅線”出臺之后，2020年9月至12月已連續四個月發債規模不及到期債務規模，雖然這一趨勢被2021年首月發債高峰終止，但2021年房企償債規模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。
除發債外，原房企重要資金來源的信托也被不斷壓減。根據中國信托業協會此前發布的《2020年4季度末信托公司主要業務數據》顯示，融資類信托壓縮接近1萬億元。2020年4季度末，房地產資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。
居民去杠桿加速房企資金壓力再增
房企資金來源的另一重要渠道，也在嚴控。同策研究院研究員王恒表示，“三條紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深。根據國家統計局數據顯示，1至2月，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%，與2019年相比，年均復合增長率為11.69%，在資金來源當中，定金及預收款和個人按揭貸款增幅分別為96.3%和63.7%，遠超過整體增速。同時，房企資金來源結構方面，定金及預收款占比從30.07%上升到36.00%，而國內貸款從20.31%下降到17.02%。
在此背景下，對個人購房資金大幅收緊也將進一步加深至房企資金壓力。近月來，金融層面對涉房貸款開啟全面“圍堵”態勢，監管層對銀行經營貸進行史上最嚴的大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。
2月末，浙江發文要求浙江各金融機構對2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等業務進行全面自查，并于15日前向當地人民銀行、銀保監部門報送自查和整改報告。
據悉，浙江監管機構將把各金融機構房地產信貸政策執行情況作為宏觀審慎評估、金融機構綜合評價、監管評級的重要內容，對房地產貸款增速過快、占比過高的金融機構強化政策約束。同時，嚴格執行審貸標準，強化借款人資格審查。禁止開展任何形式的“轉按揭”“加按揭”業務。
3月16日，廣東首次公布“經營貸”進展，截至公布日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監局轄內(不含深圳)銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。深圳方面，深圳銀保監局透露，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。上海方面也表示，目前上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作。
值得一提的是，除一線等熱點城市外，成都、西安等熱門城市也相繼被監管部門督導。日前住建部相關負責人帶隊到成都、西安調研督導，要求管控資金風險，建立“人、房、地、錢”聯動機制，從源頭上穩定預期。要針對房地產市場存在的突出問題，及時采取措施，精準、精細調控，嚴肅查處房地產中介、助貸機構的違法違規行為，堅決遏制投機炒房。
一方面是企業融資難度加大，另一方面是市場調控程度不斷加深，后市回款預期并不明朗。在此背景下，對迎來還債潮的眾房企來說，資金鏈充裕將是今年的重要課題。
據貝殼研究院數據顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規后，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。
丁祖昱也表示，2021年，房企將面臨歷史上最高的債券到期潮。據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。
