2020年，太古地產(chǎn)交出了近年最差的一張成績單。

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)的寬闊路途并非處處平坦，然而道路越泥濘，留下腳印就越深刻，疫情影響之下更甚。

受疫情影響，2020年全球奢侈品市場處于萎縮狀態(tài)，在投資物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)的大幅虧損下，太古地產(chǎn)交出了近年最差的一張成績單。

業(yè)績連續(xù)下跌 增速逐年放緩

3月11日，太古地產(chǎn)召開了年度業(yè)績發(fā)布會。年報(bào)顯示，2020年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入133.08億港元，同比下跌6.43%;毛利55.06億港元，同比下降61.76%;歸母凈利潤40.96億港元，同比下跌69.49%。

自2017年高速增長后，太古地產(chǎn)開啟了連續(xù)三年的下跌路。數(shù)據(jù)顯示，自2018年開始，太古地產(chǎn)的成長速度便開始放緩。當(dāng)年，公司的營收及歸母凈利同比增速分別為-20.69%、-15.58%，而2017年這兩項(xiàng)指標(biāo)分別為10.52%、125.63%。

2019年，太古地產(chǎn)未能扭轉(zhuǎn)“頹勢”。公司當(dāng)期營收同比下跌3.38%，歸母凈利則同比下跌53.17%。對比往年來看，其2020年的業(yè)績下滑程度為近年之最，歸母凈利也創(chuàng)下了40.96億港元的新低。

毛利方面，2020年，太古地產(chǎn)投資物業(yè)估值虧損44.65億港元，同比下跌220.03%;物業(yè)買賣則虧損0.49億港元，上一年該指標(biāo)則為0.04億港元;酒店業(yè)務(wù)的虧損較2019年的0.62億港元進(jìn)一步擴(kuò)大為3.1億港元，連虧多年。

出售部分資產(chǎn) 縮減資本開支

對于一直以來“慢吞吞”的太古地產(chǎn)來說，相較于加快開發(fā)節(jié)奏，太古地產(chǎn)似乎更愿意用出售非核心資產(chǎn)的方式來獲得資金。

2018年，太古地產(chǎn)通過出售投資物業(yè)獲得的收益為12.76億港元，2019年的收售資產(chǎn)收益則增加至23.38億港元。2020年，太古地產(chǎn)的出售行為還在繼續(xù)。公司出售了太古城中心第一座辦公樓和美國邁阿密兩座辦公樓的全部權(quán)益，并向太古城住宅項(xiàng)目的業(yè)主推售項(xiàng)目停車位。

在太古地產(chǎn)看來，過去數(shù)年出售非核心資產(chǎn)規(guī)模達(dá)450億港元，這部分主要為老舊資產(chǎn)，達(dá)40年以上。出售這些資產(chǎn)讓太古地產(chǎn)有良好現(xiàn)金流，在優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的同時，也可加大投資核心資產(chǎn)。

除出售非核心資產(chǎn)外，太古地產(chǎn)對于香港和美國兩地的資本開支也進(jìn)行了縮減。2020年香港投資物業(yè)及酒店的資本開支(包括集團(tuán)應(yīng)占合資公司的資本開支)為14.52億港元(2019年：24.6億港元)。美國的投資物業(yè)及酒店于2020年的資本開支為0.65億港元(2019年：1.68億港元)。

從后續(xù)的開支預(yù)測來看，美國的資本開支從2022年后并未披露，而香港2021年后的開支預(yù)測為133.27億港元，中國內(nèi)地為53.37億港元。

香港市場疲軟 轉(zhuǎn)向內(nèi)地投資

因疫情影響，2020年太古地產(chǎn)各酒店的平均客房收入及入住率均有所下降，尤其是位于香港及美國的酒店。

2020年，太古地產(chǎn)在香港零售物業(yè)的租金收入為24.41億港元，與2019年基本持平。太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉的零售銷售額分別下降31%、18%及16%，

辦公樓方面，太古地產(chǎn)2020年辦公樓收入65.55億港元，香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為61.31億港元，較2019年略有上升。其表示，2020年辦公樓續(xù)約租金上調(diào)及租用率堅(jiān)挺，但部分因缺少太古城中心第三座及第四座辦公樓的租金收入而抵銷。

太古地產(chǎn)認(rèn)為，市場對香港辦公樓樓面的需求疲弱，反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況和失業(yè)率上升。中區(qū)辦公樓空置率上升對租金構(gòu)成下調(diào)壓力。太古坊租用率高企，租金較其他地區(qū)辦公樓而言大致堅(jiān)穩(wěn)，但九龍東的空置率上升及新供應(yīng)增加，對旗下樓齡較高的商廈租金構(gòu)成下調(diào)壓力。

雖然太古地產(chǎn)在香港市場的業(yè)務(wù)仍在恢復(fù)中，但中國內(nèi)地復(fù)蘇帶來的收入足以抵消其香港商場的租金收入下降，也使得太古地產(chǎn)在內(nèi)地市場的表現(xiàn)更引人期待。

太古地產(chǎn)在年報(bào)中對于2021年內(nèi)地零售市場的展望給出了相對較高的預(yù)期，將積極發(fā)掘更多新項(xiàng)目，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)地投資。

值得關(guān)注的是，太古地產(chǎn)于12月公布與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作發(fā)展北京頤堤港擴(kuò)建項(xiàng)目，進(jìn)一步將頤堤港打造成為首屈一指的休閑商業(yè)地標(biāo)，總樓面面積約39萬平方米(不包括停車場)，計(jì)劃分兩個階段于2025年底及2027年落成。

此外，北京三里屯太古里的零售延伸部分，即三里屯太古里西區(qū)也將全新亮相。該項(xiàng)目面積約3萬平方米，其翻新工程預(yù)計(jì)將于今年上半年左右完成。

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