一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀(jì)錄的成交額;一邊是“交了錢難過戶”“拿著房本沒法住”“有了房沒學(xué)上”等不時曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問題交織并存。
拍賣“后遺癥”的根源在哪兒?如何擦亮雙眼選擇法拍房?理性健康的法拍房市場又該如何培育?“3·15”之際，記者帶著這些問題展開調(diào)查。
“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”
記者通過查閱分析裁判文書網(wǎng)相關(guān)案例了解到，當(dāng)前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭;買下法拍房卻發(fā)現(xiàn)需要補(bǔ)繳大額稅費(fèi);法拍房“失能”：落不了戶、上不了學(xué)。
近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過司法拍賣購得了一幢三層房屋，并辦理了不動產(chǎn)登記證書。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。
“由于這兩間房沒有產(chǎn)權(quán)證，不在拍賣范圍內(nèi)，對方認(rèn)為依然有在此居住的權(quán)利。”黎某無奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。
“此事暴露了被執(zhí)行人財產(chǎn)混同，騰退中財產(chǎn)界定難的問題。”北京盈科(杭州)律師事務(wù)所律師甘海濱說，特別是在房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，有的被執(zhí)行人在使用房屋過程中對房屋進(jìn)行了裝修或添置了設(shè)施，為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。
法拍房后續(xù)的“大額稅費(fèi)”也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺拍得一處不動產(chǎn)，價格高達(dá)6800余萬元。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計近4000萬元。
這家企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)初拍賣公告并沒有明確披露這些信息，但按照公告涉及產(chǎn)權(quán)過戶產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由買受人全額承擔(dān)。“這么高額的稅費(fèi)嚴(yán)重超出企業(yè)承受能力，所以過戶手續(xù)一直耽擱至今。”
除了擔(dān)心稅費(fèi)，還有意向購買者表示，由于法拍房戶口復(fù)雜，學(xué)位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。
拍賣“后遺癥”的病根在哪兒?
業(yè)內(nèi)人士介紹，一般法拍房起拍價為評估價的七折，如果流拍將在此基礎(chǔ)上再打八折，因此相對于新房和二手房，法拍房有成為價格洼地的可能;此外，部分城市未將法拍房列入限購名單，也在一定程度推升了市場熱度。
阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，自2017年司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣開始，法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢，從2017年的24.22萬上升到2019年的47.45萬。
受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，實際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點。
——騰退難、協(xié)調(diào)難：法院執(zhí)行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執(zhí)行工作面臨的難點。
此外司法實踐中還面臨法院拍賣異地房產(chǎn)的情況，后續(xù)房產(chǎn)過戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對接，實際執(zhí)行過程中，存在協(xié)調(diào)難度。
——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費(fèi)拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個部門管理掌握。
甘海濱表示，當(dāng)前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執(zhí)行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”;同時有的問題法院也無權(quán)認(rèn)定，導(dǎo)致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人曾對被執(zhí)行房屋進(jìn)行裝修，甚至大量違建。“因為涉及當(dāng)事人實體權(quán)利，執(zhí)行程序中法院無權(quán)作出處理認(rèn)定。”
——市場秩序有待完善。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購房者“房、財兩空”。
上海瀾亭(杭州)律師事務(wù)所主任律師鮑樂東說，此外，近期法拍房市場火爆背后，一些炒房客的進(jìn)入也讓市場秩序受到影響。“一些違規(guī)購房的行為也蔓延到法拍房領(lǐng)域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房后，去銀行將房子抵押申請企業(yè)貸款或者經(jīng)營貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”健康理性市場仍需各方協(xié)同努力
針對法拍房市場過熱，近期全國多個城市陸續(xù)出臺政策，將法拍房列入限購范圍，也反映出地方對法拍房市場監(jiān)管的關(guān)注和重視。
“完善法拍房市場應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范各方行為。競買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風(fēng)險，例如須繳納的稅費(fèi)等。遇到專業(yè)問題，可以求助法律工作者。職能部門應(yīng)進(jìn)一步打通數(shù)據(jù)，為買受人掃除‘信息盲區(qū)’。”鮑樂東說。
此外，鮑樂東還建議，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場環(huán)境。比如對宣稱“只有通過中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費(fèi)、借法拍房推高周邊二手房價格等行為進(jìn)行處罰。
記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執(zhí)行法官上門查詢等傳統(tǒng)模式，通過打通部門間數(shù)據(jù)，實現(xiàn)拍賣前“一門聯(lián)審”：由法院牽頭，自然資源、稅務(wù)、綜合行政執(zhí)法等10余個相關(guān)主管部門，共同對擬處置不動產(chǎn)的各類情況進(jìn)行詳細(xì)核查，建立嚴(yán)格預(yù)審機(jī)制，從而降低“問題房”上線拍賣的可能性。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，健康理性市場的培育建設(shè)仍需各方協(xié)同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關(guān)人的財產(chǎn)和維護(hù)社會公正。
“法拍房交易市場健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問題。后續(xù)應(yīng)該建立一套部門聯(lián)動的管理機(jī)制，真正讓此類住房減少風(fēng)險、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購房者解決住房問題的一種房源渠道。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
關(guān)鍵詞： 拍賣房
