卸下重資產的負重，越來越多的房企將輕資產運營作為“新生”的渠道。
當開發銷售的盈利空間愈發稀薄，房企們已然在搶奪持有運營市場的先機。卸下重資產的負重，越來越多的房企將輕資產運營作為“新生”的渠道。
“地產已經不是一個高利潤的行業了，實際上我們已經在生死邊緣。”旭輝控股集團執行董事、執行總裁陳東彪在近日的一場行業論壇上感慨道。
面對不斷收窄的利潤空間，轉型成了房企維持增長和盈利的必經之路。“地產行業的利潤實際上已經跌去了40%，但市場依然還是好的，只是行業的本質發生了變化，從原來以總資產規模為核心的高周轉進入到以凈資產為主的高周轉，房企必然會轉向第二增長曲線。”金地集團副總裁、金地華東地產公司董事長陽侃進一步表示。
格局穩定的地產市場之上，一個關于輕資產的新戰場正在形成。
房企輕資產轉型告捷
同策房產咨詢股份有限公司董事長孫益功認為，在負債率受限的情況下，地產行業的凈資產回報率已經處于下滑階段，規模增長遇到瓶頸，因此房企正在焦急地尋找下一步的發展空間。“住房、長租公寓、商業、寫字樓等都會進入持有市場，并會開始出現一些運營管理的業務。由于其中產生的經營性現金流可以確定估值，收益率相對明確，管理上的風險也相對受控。”
上市不滿五個月的世茂服務(00873.HK)在3月15日發布的首份成績單上就展現出了輕資產較強的盈利能力。2020年，世茂服務的業績出現大幅增長，實現營業收入50.26億元，同比增長101.9%;凈利潤為6.93億元，同比增長80.2%。過去的這一年內，世茂服務的物業管理外拓面積增長了13倍，簽約及再管面積同比翻番，物業管理服務和社區增值服務這兩大業務的營收分別同比增長126%和147%。在2020年快速增長的基礎上，世茂服務總裁、執行董事葉明杰在業績會上表示，未來三年將繼續實現五倍增長，且增值服務業務將成為世茂服務未來主要的增長點。
以商業運營和住宅物業管理為主營業務的寶龍商業(09909.HK)同樣在盈利能力上實現了大踏步式的增長，在2020年度實現收入19.21億元，凈利潤3.07億元，分別同比增長18.6%和72.1%。寶龍商業稱，其將繼續推進輕資產業務模式，并計劃收購商業管理公司。
除了住宅物業和商辦的運營業務外，房企的文旅項目也是輕資產服務的一大載體。融創中國(01918.HK)在2020年財報中稱，融創文旅已在國內進入39個城市，2020年實現收入38.8億元，同比增長36%;管理利潤約為6.28億元，同比大幅增長311%。同時，融創在2020年內成功啟動了輕資產管理的服務輸出，提供包括文旅項目獲取、規劃研策、投資咨詢、建設、運營、管理等全方位的產品服務。
綠地則正在海外市場中進一步實行輕資產轉型戰略。3月15日，位于悉尼的綠地中心項目進入竣工交付，預計實現回籠資金約18億元。從去年年底開始，綠地在韓國、加拿大、悉尼、日本等海外市場的項目陸續完成交付，總計可回籠資金超過百億元。完成交付后，綠地將在海外市場全力實現輕資產化轉型。
“以運營為核心的發展方式，將會是未來企業發展的主要趨勢。”孫益功談道。
窗口期搶占先機
當越來越多的房企駛上這條新增長的賽道，參與者又將如何瞄準機會點呢?
中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、上海市人民政府參事盛松成對第一財經記者表示，基于范圍經濟，和主業相關程度越高，產生協同效應的可能性就越強，成本就越低，也越有可能盈利。
物業已經率先獲得了市場的認可。目前，在A股和港股上市的物業公司已有45家，市盈率平均為42倍，最高達到了195倍，已成為獨立成熟的行業板塊。“為什么給這么高的估值，不是因為物業管理有多少利潤，而是物業公司給了大家很大的想象空間，未來還會有更大的拓展。”陽侃表示。
在陽侃看來，物業公司在提供增值服務時存在邊界的限制，要突破這一限制則需要把握住社區商業這個機會點。“居民大量的日常消費都是近場消費，房企應當把就近的社區商業做好多業態的整合，打破物業公司的邊界，形成整個片區的增值服務的大平臺，這樣才能產生更高的性價比。”
在社區商業的未來發展中，陽侃較為看重體驗式消費的成長性，“這個賽道是大家剛剛開始做的，如果我們能夠把社區商業從原來傳統的綜合消費，延伸到與體驗式服務相結合的形態，未來將會有巨大的價值可以兌現。”
輕資產服務的對象除了C端住戶外，也可以是B端的開發商。去年7月綠城管理的上市讓代建業務收獲了更多的市場關注。綠城管理控股有限公司副總裁祝軍華認為，目前行業集中度較高，大量房企面臨著被收購、退出市場、股權合作等喪失控制權的局面，而基于代建合作業務，委托方和服務方均能獲得收益，也能讓更多的房企有機會與頭部企業競爭。
數據顯示，百強房企中已有38家進入代建領域，預計在2021-2030年，代建市場份額比例將達到10.6%。“我認為這個數據還是保守的，更多的公司會加大這塊利潤，因為這部分利潤比自有開發的利潤要高得多。“祝軍華談道。
據祝君華介紹，綠城管理已參與成立了一個輕資產聯盟，包含雅居樂、金地等房企，總體市場份額在60%左右。“靠閉環式的自建已經沒有前途了，一定要有共創價值的產業鏈生態圈來形成持續創新實踐的模式，所有的模式都有窗口期，我們要通過開放流量、開放生態鏈、形成聯盟等方式來抓住這樣的機會。”
