億達中國控股有限公司(03639.HK，以下簡稱“億達中國”)宣布旗下全資子公司億達物業服務集團有限公司(以下簡稱“億達服務”)出讓100%股權，由龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司以12.73億元獲得。此次收購令龍湖智慧服務的在管規模進一步擴大，也再度引發市場對于龍湖物業何時上市的猜想。不過，龍湖集團方面向《華夏時報》記者強調，目前并沒有單獨分拆物業板塊上市的計劃。“上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”
億達服務作出4年利潤承諾
繼碧桂園服務收購藍光嘉寶服務之后，物管行業再現大宗收并購。
3月4日晚間，億達中國發布《有關出售附屬公司全部股權之主要交易》公告，宣布出售附屬公司億達服務全部股權給龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司。
公告披露，于本公告日期，億達服務分別由億達發展、億達服務、大連藍灣及誠悅擁有32.6531%、2.0407%、32.6531%及32.6531%的股權;而億達服務及附屬公司2019年度和2020年度的除稅后利潤凈額分別為3282萬元和4884萬元。交易完成后，億達服務將轉為龍湖嘉悅全資控股子公司，相關項目將由龍湖智慧服務全面接管。
據公開資料，億達服務成立于1996年，現為東北地區規模最大、最具影響力的物業服務企業之一，截至2020年上半年總在管面積約1663.6萬平方米。其中住宅物業項目78個，總計約1188萬平方米;辦公物業總建筑面積達475.6萬平方米。
作為龍湖集團六大核心業務板塊之一，龍湖智慧服務成立于1997年，截至2019年12月已在重慶、成都、北京、西安、上海等118個城市開展了規范化的物業服務工作，合約面積超過4.28億平方米。據克而瑞物管研究數據，龍湖智慧服務以3.08億平方米的在管面積，在2020年中國物企管理規模TOP100榜上位列第七;其合約面積則排在2020年中國物企合約規模榜TOP50中的第八位。
龍湖集團方面向《華夏時報》記者表示，此次龍湖智慧服務與億達服務的合作是“雙方共同選擇的結果”。其稱，雙方在服務理念以及智慧化、多元化的發展方向上高度契合。
龍湖集團方面進一步指出，億達服務項目主要位于北京、大連等高量級城市，符合龍湖智慧服務城市布局選擇，為未來進一步提供高品質服務打下良好基礎，而“億達服務多年來在產業園區、共建領域的探索，積累豐富的運營經驗，使雙方在服務產品上實現有機互補”。未來，龍湖智慧服務將參與到更多產業園區以及公建項目的管理，產業園區集合了辦公、商業、住宅等場景，龍湖智慧服務關注并長期看好。
值得一提的是，該筆交易“賣方有條件同意出售，而買方有條件同意收購待售權益”。在本次交易中，億達中國向龍湖作出了利潤承諾：截至2024年12月31日止四個年度的各年，億達物業及附屬公司的賬面凈利潤將不低于7147萬元，如果其間賬面凈利潤低于承諾，億達中國應向億達服務償付差額。
如果相關年度的賬面凈利潤少于7147萬元，龍湖有權向億達中國索償差額的14.24倍作為違約金;而若相關年度的賬面凈利潤高于7147萬元，超出部分將累計至下一個相關年度的賬面凈利潤。如果所有相關年度的平均賬面凈利潤高于7147萬元，則業績保證達成。
不過，對于承諾利潤的相關問題，龍湖集團方面并未給予回應。而在2月初，龍湖嘉悅物業還曾收購了名流置業旗下的美好幸福物業60%股權。
大型物企加緊“跑馬圈地”
公開資料顯示，目前除萬科、龍湖之外，頭部房企基本上已完成分拆物業板塊上市的動作。而此次將億達服務收入囊中，也被業內解讀為龍湖智慧服務“加快上市步伐”。
但龍湖集團方面向《華夏時報》記者強調，收購并非為了上市：“智慧服務是龍湖六大主航道的重要組成部分，目前并沒有單獨上市的計劃。上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”事實上，這也是在今年1月26日舉行的龍湖集團年度工作會議上董事長吳亞軍說過的話。彼時，吳亞軍強調，“物業及商業是龍湖整個業務生態的一部分，也是龍湖戰略緊密聯系的一部分，各航道之間更需要協同，而不是分拆，這是業務發展的需求。”
盡管否認上市之說，但龍湖集團方面也強調，龍湖智慧服務對項目外拓(包括收并購)保持開放態度。過去24年的探索，龍湖智慧服務“具備了不斷擴大服務半徑的能力”，未來會在“堅持謹慎原則，保證盤面安全、品質服務、盈利回報的前提下，積極尋找合適項目”。
在物管行業，龍湖智慧服務此次大手筆收購并非個例。《華夏時報》記者看到，僅在今年1-2月份，行業內就有多個大規模收并購案的發生。例如，永升生活服務擬以4.34億元人民幣收購桂林彰泰服務集團有限公司65%的已發行股本;合景悠活以13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司80%的股權;恒大物業以15億元收購寧波市亞太酒店物業服務有限公司100%的股權。2月底，碧桂園服務以現金方式收購旗下藍光嘉寶64.62%股份，總價約48.46億元。
值得注意的是，上述案例中，“大魚吃大魚”的特征十分明顯，行業的優勢資源正加速向頭部企業集中。融創服務集團副總裁謝建軍近期在媒體采訪中就指出，行業內的收并購案“以往是‘大吃小’、‘小吃小’，現在可能發展到‘大吃大’、‘大合大’”，且越來越多的物業公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強烈：“每一次溢價收并購都是因為競爭更加激烈，物業公司需要好看的數據在資本市場展現自我，收并購是最快速有效的方法之一。”
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，“大魚吃大魚”現象的日漸凸顯，也反映出物業管理行業目前正處于集中度不斷提升階段，這個階段公司之間的并購的現象將是一個較為突出的現象：“物管行業集中度提升，一方面可以增強頭部物管企業的市場份額，同步影響到其估價或在資本市場的表現，另一方面會形成一定的競爭優勢，提升長期競爭力。”
張波認為，行業集中度的提升將是物管行業變化的趨勢之一，隨著行業集中度的提升，物管市場的頭部企業將不斷清晰化。隨著行業集中度提升，未來將以規?；癁闃藴剩鸩睫D化為以公司營收和利潤水平為衡量集中度的標準，物業行業龍頭公司在未來的重要性也會愈加突出。(記者 李貝貝 上海報道)
