億達(dá)中國控股有限公司(03639.HK，以下簡稱“億達(dá)中國”)宣布旗下全資子公司億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“億達(dá)服務(wù)”)出讓100%股權(quán)，由龍湖集團(tuán)全資附屬公司龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司以12.73億元獲得。此次收購令龍湖智慧服務(wù)的在管規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，也再度引發(fā)市場對于龍湖物業(yè)何時上市的猜想。不過，龍湖集團(tuán)方面向《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào)，目前并沒有單獨分拆物業(yè)板塊上市的計劃。“上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”
億達(dá)服務(wù)作出4年利潤承諾
繼碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后，物管行業(yè)再現(xiàn)大宗收并購。
3月4日晚間，億達(dá)中國發(fā)布《有關(guān)出售附屬公司全部股權(quán)之主要交易》公告，宣布出售附屬公司億達(dá)服務(wù)全部股權(quán)給龍湖集團(tuán)全資附屬公司龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司。
公告披露，于本公告日期，億達(dá)服務(wù)分別由億達(dá)發(fā)展、億達(dá)服務(wù)、大連藍(lán)灣及誠悅擁有32.6531%、2.0407%、32.6531%及32.6531%的股權(quán);而億達(dá)服務(wù)及附屬公司2019年度和2020年度的除稅后利潤凈額分別為3282萬元和4884萬元。交易完成后，億達(dá)服務(wù)將轉(zhuǎn)為龍湖嘉悅?cè)Y控股子公司，相關(guān)項目將由龍湖智慧服務(wù)全面接管。
據(jù)公開資料，億達(dá)服務(wù)成立于1996年，現(xiàn)為東北地區(qū)規(guī)模最大、最具影響力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，截至2020年上半年總在管面積約1663.6萬平方米。其中住宅物業(yè)項目78個，總計約1188萬平方米;辦公物業(yè)總建筑面積達(dá)475.6萬平方米。
作為龍湖集團(tuán)六大核心業(yè)務(wù)板塊之一，龍湖智慧服務(wù)成立于1997年，截至2019年12月已在重慶、成都、北京、西安、上海等118個城市開展了規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)工作，合約面積超過4.28億平方米。據(jù)克而瑞物管研究數(shù)據(jù)，龍湖智慧服務(wù)以3.08億平方米的在管面積，在2020年中國物企管理規(guī)模TOP100榜上位列第七;其合約面積則排在2020年中國物企合約規(guī)模榜TOP50中的第八位。
龍湖集團(tuán)方面向《華夏時報》記者表示，此次龍湖智慧服務(wù)與億達(dá)服務(wù)的合作是“雙方共同選擇的結(jié)果”。其稱，雙方在服務(wù)理念以及智慧化、多元化的發(fā)展方向上高度契合。
龍湖集團(tuán)方面進(jìn)一步指出，億達(dá)服務(wù)項目主要位于北京、大連等高量級城市，符合龍湖智慧服務(wù)城市布局選擇，為未來進(jìn)一步提供高品質(zhì)服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，而“億達(dá)服務(wù)多年來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共建領(lǐng)域的探索，積累豐富的運營經(jīng)驗，使雙方在服務(wù)產(chǎn)品上實現(xiàn)有機(jī)互補(bǔ)”。未來，龍湖智慧服務(wù)將參與到更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及公建項目的管理，產(chǎn)業(yè)園區(qū)集合了辦公、商業(yè)、住宅等場景，龍湖智慧服務(wù)關(guān)注并長期看好。
值得一提的是，該筆交易“賣方有條件同意出售，而買方有條件同意收購待售權(quán)益”。在本次交易中，億達(dá)中國向龍湖作出了利潤承諾：截至2024年12月31日止四個年度的各年，億達(dá)物業(yè)及附屬公司的賬面凈利潤將不低于7147萬元，如果其間賬面凈利潤低于承諾，億達(dá)中國應(yīng)向億達(dá)服務(wù)償付差額。
如果相關(guān)年度的賬面凈利潤少于7147萬元，龍湖有權(quán)向億達(dá)中國索償差額的14.24倍作為違約金;而若相關(guān)年度的賬面凈利潤高于7147萬元，超出部分將累計至下一個相關(guān)年度的賬面凈利潤。如果所有相關(guān)年度的平均賬面凈利潤高于7147萬元，則業(yè)績保證達(dá)成。
不過，對于承諾利潤的相關(guān)問題，龍湖集團(tuán)方面并未給予回應(yīng)。而在2月初，龍湖嘉悅物業(yè)還曾收購了名流置業(yè)旗下的美好幸福物業(yè)60%股權(quán)。
大型物企加緊“跑馬圈地”
公開資料顯示，目前除萬科、龍湖之外，頭部房企基本上已完成分拆物業(yè)板塊上市的動作。而此次將億達(dá)服務(wù)收入囊中，也被業(yè)內(nèi)解讀為龍湖智慧服務(wù)“加快上市步伐”。
但龍湖集團(tuán)方面向《華夏時報》記者強(qiáng)調(diào)，收購并非為了上市：“智慧服務(wù)是龍湖六大主航道的重要組成部分，目前并沒有單獨上市的計劃。上市是手段，但不是目的。做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”事實上，這也是在今年1月26日舉行的龍湖集團(tuán)年度工作會議上董事長吳亞軍說過的話。彼時，吳亞軍強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)及商業(yè)是龍湖整個業(yè)務(wù)生態(tài)的一部分，也是龍湖戰(zhàn)略緊密聯(lián)系的一部分，各航道之間更需要協(xié)同，而不是分拆，這是業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。”
盡管否認(rèn)上市之說，但龍湖集團(tuán)方面也強(qiáng)調(diào)，龍湖智慧服務(wù)對項目外拓(包括收并購)保持開放態(tài)度。過去24年的探索，龍湖智慧服務(wù)“具備了不斷擴(kuò)大服務(wù)半徑的能力”，未來會在“堅持謹(jǐn)慎原則，保證盤面安全、品質(zhì)服務(wù)、盈利回報的前提下，積極尋找合適項目”。
在物管行業(yè)，龍湖智慧服務(wù)此次大手筆收購并非個例。《華夏時報》記者看到，僅在今年1-2月份，行業(yè)內(nèi)就有多個大規(guī)模收并購案的發(fā)生。例如，永升生活服務(wù)擬以4.34億元人民幣收購桂林彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司65%的已發(fā)行股本;合景悠活以13.16億元收購雪松智聯(lián)科技集團(tuán)有限公司80%的股權(quán);恒大物業(yè)以15億元收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)。2月底，碧桂園服務(wù)以現(xiàn)金方式收購旗下藍(lán)光嘉寶64.62%股份，總價約48.46億元。
值得注意的是，上述案例中，“大魚吃大魚”的特征十分明顯，行業(yè)的優(yōu)勢資源正加速向頭部企業(yè)集中。融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)副總裁謝建軍近期在媒體采訪中就指出，行業(yè)內(nèi)的收并購案“以往是‘大吃小’、‘小吃小’，現(xiàn)在可能發(fā)展到‘大吃大’、‘大合大’”，且越來越多的物業(yè)公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強(qiáng)烈：“每一次溢價收并購都是因為競爭更加激烈，物業(yè)公司需要好看的數(shù)據(jù)在資本市場展現(xiàn)自我，收并購是最快速有效的方法之一。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，“大魚吃大魚”現(xiàn)象的日漸凸顯，也反映出物業(yè)管理行業(yè)目前正處于集中度不斷提升階段，這個階段公司之間的并購的現(xiàn)象將是一個較為突出的現(xiàn)象：“物管行業(yè)集中度提升，一方面可以增強(qiáng)頭部物管企業(yè)的市場份額，同步影響到其估價或在資本市場的表現(xiàn)，另一方面會形成一定的競爭優(yōu)勢，提升長期競爭力。”
張波認(rèn)為，行業(yè)集中度的提升將是物管行業(yè)變化的趨勢之一，隨著行業(yè)集中度的提升，物管市場的頭部企業(yè)將不斷清晰化。隨著行業(yè)集中度提升，未來將以規(guī)模化為標(biāo)準(zhǔn)，逐步轉(zhuǎn)化為以公司營收和利潤水平為衡量集中度的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行業(yè)龍頭公司在未來的重要性也會愈加突出。(記者 李貝貝 上海報道)
