去年年底召開的中央工作會議，關于2021年八項重點工作任務中的第七項就是解決好大城市住房的突出問題，引起各方面強烈關注與討論。在今年的政府工作報告中，對于住房問題進行了闡述與部署，這有利于我們準確理解與把握大城市住房問題的層次性與針對性。
大城市是解決住房問題的重中之重，首要目標應聚焦于保障好住房需求。國家關于城市的劃分是五類七檔，城區人口超過100萬就是大城市、特大城市、超大城市。近年來，城市之間的人口流動規模擴大，各類大城市尤其是特大、超大城市吸納更多的外來人口，這符合區域經濟發展的規律，也是發揮中心城市作用，進一步構建高質量發展新格局的需要。但由此產生的尖銳問題就是大城市住房問題，反映在各個方面，如住房供應數量規模、房價、出租管理亂象等等。歸結起來，滿足和保障住房需求，這是以人為本的思想在大城市發展中的具體體現。
大城市住房問題突出，因此各項政策，尤其是房地產金融、土地等政策將如何演變，各方面都極為關注。去年在防控疫情與穩定經濟最關鍵的時候，中央明確提出，不將房地產作為短期刺激手段。今年的市場情緒有所變化，有一些觀點認為大城市住房存在一定的泡沫，蘊藏著風險，傳遞出緊縮的意見與建議。政府工作報告再次重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求穩地價、穩房價、穩預期，這也具有針對性。住房泡沫局部存在，但泡沫問題并不是房地產面臨問題的全部，并且泡沫化程度相對穩定并有緩解跡象，如2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速。“房住不炒”以及“三穩”政策的強調，其針對性在于在“十四五”開局之年，為房地產業發展提供清晰穩定的政策方向，既充分發揮其保住就業、拉動內需等作用，也有效防范可能出現的風險。
住房的突出問題反映在新市民、青年人的住房困難。這是大城市住房問題針對性最集中的體現，具有多方面意義。新市民的主體是農業轉移市民化的人口;青年人的主體是大學生等，這兩個群體當然也有很大的重合。
根據政府工作報告，過去5年，1億農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶目標如期實現。這些落戶人口，相當一部分的住房問題還需要進一步解決。未來5年，城鎮化率將要提高到65%，這意味著還將有五六千萬各類常住人口要進城落戶，新的住房問題將隨之產生。
去年，我們與有關部門做了一個問卷調查，結合問卷并進行估算得知，30%的農民工在大城市住在企業職工宿舍，50%的以租房為主，買房的不到10%，還有其他一些住公租房等。因買不起房子、租不到房子而缺乏歸屬感的進城人口，難以真正市民化，他們每年都要往返城鄉，難以形成有效的人力資本積累并擴大在城市消費。
解決大城市住房突出問題，需要加大供給側力度。2017年這輪房地產調控以來，各地最初使用的手段是從消費需求端進行控制，手段包括限購、限價、限貸、限售、限商等等。這些政策在解決投機炒房方面有一定效果，但并未精準地針對居住困難人群以滿足其居住需求，甚至一定程度上還“誤傷”這些人。從滿足居住需求的角度，解決好大城市住房突出問題, 重在通過供給側發力。
這次政府工作報告提出的通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等等，都是從供給側角度“出手”提出的有針對性的舉措。近段時間以來，有關部門探索集中發布出讓公告、集中組織出讓的“集中供地”辦法，倒逼地方政府編制供地計劃，更好滿足住房需求。又如多地加強對存量土地處置工作，增加房屋的市場供應量，這對穩房價、滿足住房需求也起到較好作用。
滿足居住需求為大城市一城一策、一城多策提供了重要依據。例如，上海市出臺“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見，要在嘉定、青浦、松江、奉賢、 南匯新城出臺差異化的政策。其房地產政策的核心是滿足居民住房需求，包括住宅用地的供應會向新城傾斜，采取更為寬松的人才落戶和購房資格認定等等。
大城市住房問題的針對性也為企業的轉型發展提供了方向。中國的房地產業并不是沒有空間，相反，滿足大城市市民化人口和青年人住房問題當中就有巨大的發展空間。房地產業企業需要通過改善產品服務供給，使產品與服務更加符合人民群眾增長的居住生活需要。例如，有的房地產企業在研究推出小戶型低成本租賃房類型，從調研結果看頗受歡迎。從長遠來看，房地產企業以合作方式，圍繞大城市的城市更新、社區營運管理等開展業務，都有巨大的市場空間。
作者馮奎 中國城市發展中心學術委秘書長、研究員
