2月，土地市場最吸引眼球的莫過于“網(wǎng)傳22個(gè)熱點(diǎn)城市將開啟‘宅地集中供應(yīng)’”。消息一出，業(yè)界嘩然。隨著青島、鄭州、天津等城市發(fā)文將這一消息迅速坐實(shí)，可以預(yù)見未來不論是土地市場還是房企的新增土地貨值都將產(chǎn)生新的變化。此外，整個(gè)2月房企的投資規(guī)模同比有所上升，環(huán)比則有所下降。
頭部房企表現(xiàn)活躍 投資規(guī)模同比增加
在2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100榜單中，有30家房企的新增土地貨值超過100億元，有7家房企的新增土地貨值超過200億元，有4家房企的新增土地貨值超過500億元。值得關(guān)注的是，各大門檻的環(huán)比數(shù)據(jù)均有所增長。其中，TOP10房企門檻為240億元，TOP30房企門檻為106.25億元，TOP50房企門檻為49.7億元，TOP100房企門檻為12億元。
縱觀整個(gè)榜單，頭部房企牢牢把持住TOP30。尤其是保利發(fā)展以632.7億元斬獲第一;綠城中國、招商蛇口則緊隨其后，排名第二、第三，其新增貨值分別為546.5億元、514.95億元。碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、新城控股、中國海外發(fā)展等也均入圍TOP10。不過，僅有保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、碧桂園等4家房企的新增土地貨值突破500億元。
相比之下，頭部房企的土地投資拓展更具穩(wěn)定性與靈活性，猶如會(huì)跳舞的大象。從同比數(shù)據(jù)來看，房企的投資力度明顯提升，尤其是頭部房企，憑借資金實(shí)力將不少優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備收入囊中，而充足的土地儲(chǔ)備也為其未來的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。例如，2月8日，中國金茂摘得南京江北核心區(qū)G03地塊，地塊出讓面積27242.4平方米，要求建筑須達(dá)到綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn);整個(gè)2月，萬科共新增8個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，分別位于南寧、東莞、寧波、徐州、石家莊、大連、宜昌、成都等地，其中有4個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例為100%。
除了通過招拍掛實(shí)現(xiàn)投資拓展，不少房企業(yè)也通過戰(zhàn)略合作的形式增厚土地儲(chǔ)備。以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，2月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)華西開發(fā)事業(yè)部與云南建投地產(chǎn)簽訂了《戰(zhàn)略合作開發(fā)框架協(xié)議》，雙方將在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營等領(lǐng)域展開合作。聯(lián)手聯(lián)手云南建投地產(chǎn)，一方面有助于增加遠(yuǎn)洋集團(tuán)華西區(qū)域的土地儲(chǔ)備;另一方面，也有助于貫徹遠(yuǎn)洋集團(tuán)“南移西拓”的戰(zhàn)略。
分化加劇 央企國企優(yōu)勢突出
就新增土地貨值而言，房企之間的分化也在進(jìn)一步加劇。在2021年1-2月新增土地貨值TOP10房企中，有7家房企具有央企或國企背景，分別為保利發(fā)展、綠城中國、招商蛇口、萬科、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、中國海外發(fā)展等。
由于有央企或國企背景的房企融資實(shí)力更為雄厚，在土地市場上也表現(xiàn)得更為熱情。例如，保利2月在惠州及上海均以底價(jià)摘得地塊，同時(shí)也與華潤置地合作以85.8億元拿下北京的一宗居住用地;2月以來，華潤置地通過聯(lián)合體拿地方式分別與港城、華宇、海倫堡、建發(fā)、盛和等有合作;自從2021年以來，綠城中國共在杭州土地市場拿下7塊土地，總建筑面積達(dá)56.69萬平方米。除杭州以外，還在寧波、衢州、成都等城市有所布局。
因此，與民營房企相比，有央企或國企背景的房企優(yōu)勢更為顯著，特別是融資優(yōu)勢使其能夠獲得低成本的資金，為公司的投資拓展帶來較多便利，而充足的土地儲(chǔ)備則有助于持續(xù)保障公司后期的業(yè)績增長。對比來看，一些中小型房企則完全不同，受制于自身的流動(dòng)性因素，土地拓展力度有所減弱，新增土地貨值相對較少，未來業(yè)績的持續(xù)增長亦很難得到保障。尤其是三條紅線之下，這類房企很難通過撬動(dòng)杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。
土地市場或?qū)⒅貥?gòu) 宅地集中供應(yīng)影響深遠(yuǎn)
目前，房企降杠桿的壓力高懸，而宅地集中供應(yīng)制度的出臺(tái)則讓不少房企的融資狀況雪上加霜。2月24日下午，市場有消息指出，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地招拍掛將推行“兩集中”新規(guī)：一是集中發(fā)布出讓公告，且原則上全年不得超過3次。時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。二是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。
與此同時(shí)，青島、鄭州、天津等地也相繼發(fā)文，將消息坐實(shí)。青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站就顯示，青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。
毫無疑問，宅地出讓次數(shù)的減少，勢必會(huì)改變房企已有的土地拓展節(jié)奏，同時(shí)更為考驗(yàn)房企的融資能力，后續(xù)新增土地貨值也會(huì)有所變化，尤其是22個(gè)重點(diǎn)城市幾乎都是大中型房企的重倉之地。為此，一些業(yè)內(nèi)人士也指出，宅地集中供應(yīng)或?qū)⑻嵘科蟮募卸龋科笾g的分化也會(huì)隨之加大，而頭部房企因?yàn)樽陨淼馁Y源優(yōu)勢可能更有競爭力。
總體來看，2月，房企的投資熱情不減，盡管新增土地貨值的同比數(shù)據(jù)增幅較大，但是環(huán)比數(shù)據(jù)仍有一定的差距。而伴隨宅地集中供應(yīng)制度逐步落地，土地市場也將重構(gòu)，進(jìn)而影響房企的投資策略。
