市場沒有等來金三銀四的樓市成交旺季。
二手住房成交參考價的推出如同給過熱的深圳樓市按下了“暫停鍵”。春節后深圳樓市買賣雙方陷入博弈，房產中介機構遇到了“專項檢查”，而二手住宅市場成交量幾近腰斬。
深圳官方遏制“炒房風氣”的決心超出了外界預期，緊隨而來的系列封堵投機、利好剛需的政策仍在加碼。
近日，深圳銀行相繼表態以參考價為住房按揭貸款的重要參考依據、深圳對經營貸違規進入樓市的排查也在跟進。同時，新房積分制度向十年內深戶無房戶群體顯著傾斜，針對假離婚再祭出“補丁”舉措，新房供應同比增多等悉數出臺，深圳樓市投機客正在遭遇各個維度的圍剿。
去樓市“虛火”的舉措逐步落地，市場人士普遍認為樓市陷入迷茫期是政策作用的產物。實際住房需求只是被短暫壓制而已。
成交量遭腰斬
“最近樓市的成交量很少，詢問的人倒是不少。要是不著急買房的話，建議再等等看。”深圳貝殼找房龍崗片區的門店負責人黃小花說，春節后至今，他一單未能成交。
2月8日，深圳住建局發布《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》(下稱“2·8新政”)，首次公布了3595個小區成交參考價，正式在二手房市場推行“二手住宅成交價格參考機制”。
以黃小花十多年的房產中介從業經驗判斷，預料樓市大概率會由去年的成交過熱轉變為雙方博弈的狀況。
面對突然而至的調控，貝殼/鏈家等深圳房產中介的官網、APP等房源隨即便均不顯示價格，深圳二手房市場也陷入沉寂。
春節過后的2月23日，深圳住建局又發布了一份《關于開展房地產經紀機構二手住房成交參考價格應用情況專項檢查的通知》。按照專項檢查的工作方案，深圳住建局的檢查內容主要包括兩部分：一是房地產經紀機構在門店、網站及相關網絡平臺發布的二手住房掛牌價格是否超出二手住房成交參考價格;二是房地產經紀人員通過微信、QQ等網絡平臺發布的二手住房價格是否超出二手住房成交參考價格。
該專項檢查分成兩個階段，第一階段從2月23日開始，截至2月26日;第二階段始于2月27日，持續一個月。
時刻注意監管動向的黃小花立刻組織門店的經紀人員在公司官網、APP等，掛上“本套房源參考總價”、“本小區政府參考單價”等信息。2月26日前后，深圳各大房產中介的官網、APP等房源信息陸續顯現，客戶的購房咨詢、帶看等活動也開始多了起來。
但與之對應的是成交量的斷崖式下行。深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，2月22日至28日，深圳二手房網簽834套(含自助網簽)。對比“2·8新政”前2500套左右的周度網簽數據，新政后的單周網簽量下降近七成。
另據樂有家研究中心數據，2月深圳二手住宅市場過戶4166套，環比下跌40.55%，二手住宅市場成交量幾近腰斬。
同樣注意到樓市動向的深圳土著包小陽，因著急用錢，將閑置待售的一套二手房較市場價下調了50萬元。
“這套房對應的成交參考價是450萬，差不多還停留在2018年的市場價水平。‘2·8新政’前，我掛牌價是市場價600萬~650萬，現在計劃550萬出掉。”包小陽告訴第一財經記者，很多意向買家會電話詢問實際成交價格，如果不是手頭資金不夠充裕，他壓根兒就沒計劃降價。
多位房產中介人士告訴第一財經記者，新政后，不少業主因房源優勢不顯著、著急回籠資金等選擇小幅下調房源價格。深圳中原研究中心報告顯示，2021年2月最后一周(2月21日~2月27日)，業主報價下跌的盤源占比為33.0%。
去樓市“虛火”基調顯著
像包小陽這樣坐擁好幾套房產的深圳土著，在看到“28新政”出臺之際，有驚訝于調控政策的迅猛，但并沒有預料到金融監管端也會快速跟進。“主要是覺得房源的參考價普遍比市場成交價低，當時就感覺銀行大概率不會按照這個政策去跟進審批房貸。”
但市場顯然低估了深圳遏制投機炒房的決心。深圳工、農、中、建四大行及光大銀行、平安銀行，紛紛表態以參考價為住房按揭貸款的重要參考依據。
按揭貸收緊，最直接的影響是，購房者能夠動用的杠桿變低了。
按揭貸被嚴控之后，深圳官方對經營貸違規進入樓市的排查也在跟進。深圳個別銀行的經營貸也開始以二手住房成交參考價格來定價，擠抵押房產的估值泡沫。
3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上言及房地產的問題時表示，“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。”他又指，“但房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。”
盡管更多涉金融端的樓市政策有待厘清，但越來越多的市場人士認識到從資金端去樓市“虛火”的監管意志。
3月2日，羅湖華潤萬象華府、縉山府雙盤齊同時啟動誠意登記。其中，10年內(含)在深無住房轉讓記錄且現名下無房，可積40分;2~10年內(含2年)在深有住房轉讓記錄且現名下無房，可積20分。
新房積分制度向深戶無房戶傾斜，意味著深圳“打新”入圍的積分規則發生改變，10年內無房的群體積分優勢明顯提升。這也直接堵上了部分投資客把名下的房產賣掉或以其他方式搖身一變為“無房人士”，以獲得優先選“打新”盤資格的投機漏洞。
更早之前的2月20日，深圳住建局又針對假離婚再祭出“補丁”舉措：夫妻離婚并將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內，不得在深購買商品住房(3年內再婚或復婚的，也適用本規定)。這一政策，直指假結婚以聯名購房的投機漏洞。
樓市陷入觀望期
一個個小漏洞被逐步堵上，深圳涉樓市的調控愈來愈精細化是市場各方共識。
一邊是打壓投機炒房的系列政策跟進，另一邊是傾斜剛需、作用供應端的樓市政策出臺。
以公寓為例，2月23日，深圳住建局發布關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知，給商務公寓、宿舍通燃氣開了綠燈，儼然是默認了公寓的居住屬性。這也被市場部分解讀為樓市供應端開閘，緩解住宅供應緊張。
再以一手房供應為例，深圳住建局官網顯示，今年前兩個月深圳住建局一共批出14份住宅預售證，共6535套新房，比去年同期增加了5200套。另據深圳中原研究中心統計，深圳3月計劃入市的新盤有13個，其中住宅新盤10個，有超5000套新房供應。
新房供應的有序增加也部分分流了二手房市場的需求。樂有家研究中心數據顯示，深圳一手住宅網簽3109套，環比下跌62.8%，但同比去年翻了近3倍，漲幅為275%。或受到二手市場受抑影響，轉移過來了較多新房求購需求。
面對當前的樓市狀況，市場人士普遍認為樓市陷入迷茫期是政策作用的產物。實際住房需求只是被短暫壓制而已。
截至2月28日，深圳一手住宅庫存面積271.39萬平方米。當前深圳一手住宅去化周期為5.1個月，創下歷史新低。從樂有家門店數據來看，年后新增求購客戶量有大幅度上漲，一二手帶看量甚至超越年前帶看水平，說明市場的需求依然存在。黃小花這群人并不擔憂后市。
至于短暫迷茫期何時告一段落，何倩茹表示，暫時還不好判斷觀望周期，以往政策的消化周期一般是3~6個月。但目前由于二手的客戶比較少，銀行的執行細則，又不太清晰。“第一個轉折點，我認為要等銀行的政策十分清楚才好進行下一步的判斷。”
多位市場人士表達了類似的看法。
“銀行對于資金進入樓市投機獲利的封堵態度是很明確的，只是說有待厘二手住房成交參考價格指導區間、銀行的抵押評估模式等這些更細節的執行方式，要不然好的政策初衷，也沒辦法獲得落地執行。”深圳一家國有銀行的分行負責人士坦言。
(文中黃小花、包小陽為化名)
