房地產融資日漸趨緊的大環境之下，長三角區域依舊備受房企青睞。1月，受供地結構性因素影響，房企整體拿地意愿減弱，當月土地市場成交規模處于低位，40城市土地成交量、價均出現環比下滑。但分區域來看，1月份百強房企拿下的地塊中，43%仍位于長三角地區，杭州、寧波、上海土地市場顯著升溫。而值得注意的是，隨著地市整體低位運行，房企之間的分化也更加明顯，品牌房企及龍頭房企成為在該區域拿地的主力。
長三角土拍推動市場熱度回漲
開年以來，房企對長三角的爭奪進入新的白熱化階段，“最高限價”“高溢價”“最高單價”等也頻頻成為市場關鍵詞。
作為長三角區域的龍頭，上海是房企們最為重視的高地之一。2月20日，普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊經過314輪競拍，最終被融創+建發聯合體成功奪得。該地塊成交金額為64.52億元，溢價率36.15%，成交樓面價為8.43萬元/平方米，刷新了上海普陀區宅地成交單價。春節假期之前，2月9日，招商蛇口以總價56.66億競得上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，成交樓板價92647.6元/平方米，也創下虹口區地價新高。
商業地塊同樣搶手：2月23日下午，上海浦東新區浦興社區Y000901單元02-01A地塊被嘉里建設與GIC(新加坡政府投資公司)聯合體以60.14億元拿下，金橋地區或建起新一個“嘉里中心”。
土地出讓金連年位居榜首的杭州，其表現也十分亮眼。克而瑞近期發布的研報指出，杭州1月土地成交總金額破500億元，位居各城市首位，出讓地塊中有五成以上的地塊均以高溢價或最高限價成交，對市場熱度回暖起到極大的助推作用。《華夏時報》記者注意到，在杭州，“最高限價+自持”已是土拍市場的常態，而杭州也在1月份繼續保持了全國住宅用地成交金額第一的排名，住宅用地成交金額達445億元。
春節后進一步放寬了城市落戶政策的南京，2月24日集中出讓了5宗宅地，當日均已達到最高限價，共計61.3億元。
值得注意的是，除了上海、杭州、南京這些一線及新一線城市，長三角區域內多個二線及強三、四線城市的土地市場熱度同樣高居不下。
以南通為例，2月19日，盛和+融創聯合體成為南通通州平潮高鐵城“雙限”地塊——R2021-001宅地的第一順位候選競得人，樓面價10770元/平方米，總成交價20.25億元;2月22日，兩宗位于南通的宅地則進入現場競買環節。其中，通州區西亭鎮盛庭花苑東側宗地經過99輪報價，由大豐市銀鼎房地產開發有限公司以總價2.38億元總價競得，成交樓面價為4163元/平方米，溢價率為70.77%;另一宗編號為R2021-003的通州區金沙街道進鮮港村地塊則經過149輪競價，達到最高限價13.52億元。2月23日，最終建發集團擊敗近30家房企成功搖號奪得，樓板價12797元/平方米。
機構報告顯示，長三角在全國土地市場中的地位依然不可撼動。克而瑞近日發布的研報指出，受近兩月供應量下降影響，2021年首月全國土地市場成交規模迎來周期性下調，總成交規模僅為15479萬平方米，不及去年同期水平。但受多個熱點城市高價地集中成交影響，1月平均樓板價漲至2881元/平方米，環比大漲20%，處于近一年來的較高水平。
“市場熱度的回漲主要得益于長三角熱點城市優質土地成交占比大幅提升所致，杭州、寧波、南京等城市均有多宗優質土地出讓。”克而瑞研報解釋說，1月份百強房企拿地43%位于長三角地區。而在長三角二三線城市優質地塊供應明顯增加的影響下，1月成交溢價率低位回升，增至13.6%，環比去年12月增加了2.5個百分點。
貝殼研究院發布的數據同樣顯示，1月份，全國土地成交樓面價大幅提升，同比增長50.5%，主要原因在于1月住宅用地成交集中在上海、杭州等為代表的長三角高價值核心城市。中國指數研究院報告強調，從各城市群拿地金額來看，長三角熱度不減：1月，長三角TOP10企業拿地金額618億元，位居四區域首位。
區域市場仍將保持一定熱度
長三角土地市場熱度的高企，背后是區域內政策規劃的利好、經濟走勢向好及穩中有升的市場需求。
“安全性高”是不少房企長期青睞長三角地區的原因。億翰智庫研究總監于小雨向《華夏時報》記者指出，不管是從2020年的市場成交、還是疫情后市場的恢復情況來看，長三角都是表現最好的區域。“長三角市場化程度高，覆蓋的核心一二線和強三線城市多，本身需求旺盛，能夠保障去化的順利進行，對企業來說安全性高。” 于小雨表示。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林告訴《華夏時報》記者，區位、城市發展對于房價的影響比較重要。長三角及珠三角始終是我國經濟比較活躍的地方，長期來看有房價上漲的預期。而根據國家統計局公布的《2021年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，1月份，新房價格環比漲幅排名前十及二手房價格環比漲幅排名前十的城市中，金華、合肥、揚州、上海、徐州、寧波等多個長三角熱門城市均在其列。
“長三角一直是房企重點關注的區域。”58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者分析指出，原因之一是房企回歸一二線的節奏在加速。“從拿地的布局來看，房企布局核心城市的邏輯正進一步強化;而長三角的二三線城市依然是房企更關注的。”張波表示。
張波還認為，長三角一體化加速，有效推動了區域內包括人才、生產要素等多維度的一體化。此外，杭州、南京、蘇州等熱門城市近年落戶政策不斷放松，憑借良好的城市基本面吸引了大量人才落戶，對房地產市場形成有利于支撐，這也是房企敢于在長三角加大布局的催化因素。
對于長三角土地市場接下來的走勢，業內普遍持看好態度。張波表示，長三角土地市場占比總體保持大規模將是較為確定性的因素，且房企在熱點城市核心土地上的搶奪力度還將不斷增強，預計2021年長三角土地市場依然將保持高熱度。
《華夏時報》記者注意到，從供應方面來看，長三角區域2021年供應十分充足。比如，據江蘇省蘇州市政府網站消息，2021年蘇州市市區住宅用地供應計劃確定為8390畝，較2020年供應計劃量僅減少約10畝。
不過，業內人士也強調，長期來看，在“房住不炒”的主基調下，因為“三道紅線”的壓力，房企整體融資環境依舊偏緊，拿地態度也將會更加謹慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。
東莞證券研究院分析師何敏儀認為，年初土地成交溢價率維持較高水平，顯示區域、城市間土地市場的分化在加大。一二線及熱點城市土地市場繼續為開發商積極布局區域，而大部分三四線城市土地熱度回落明顯。
不僅如此，如火如荼的“搶地大戰”中，房企之間的分化也日益明顯。據中指院統計，1月TOP100企業拿地總額2240億元，拿地規模同比增長17.8%;TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的66%。但同時，1月份50家代表房企拿地總額同比下降14.1%。中指院研報解釋：“2021年1月受新年和疫情影響，部分小企業未拿地，但大中型房企受影響較小;另一方面，受各類金融調控政策影響，大中型企業拿地趨于謹慎，代表企業拿地規模有所下降。”(記者 李貝貝 上海報道)
