中國城鎮有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩?中國城鎮有多少住房，是供給不足、供需平衡、還是供給過剩?對上述問題的解答不僅關系到中國房地產市場未來如何發展，也關系到住房政策應如何調整。
中國有多少房子?官方已公布的中國城鎮住房數據存在統計部門和建設部門兩個來源，存在一定參考價值，但均存在明顯問題。
一是人口普查資料公布了家庭戶住房數據，但未公布集體戶住房數據，如直接以城鎮家庭戶人均住房面積作為城鎮人均住房面積計算城鎮住房存量存在高估。
二是國家統計局公布2018年城鎮人均住房建筑面積數據達39平方米，但因抽樣偏差存在高估。
三是官方直接公布的部分年份城鎮住房存量數據要么范圍偏小、要么偏大。
四是國家統計局的城鎮竣工住宅面積數據存在低估，無法簡單通過公式“某年住房存量+竣工-折舊拆遷+農民帶房入城”推算當前存量。
中國城鎮住房40年：從供給短缺到總體平衡。
1)1978-2018年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮人均住房建筑面積從8.1平方米增至33.3平方米，城鎮住房套均面積從44.9平方米增至89.6平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。
從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，而中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。
從住房來源結構看，當前全國城鎮住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。
中國城鎮居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等;與建制鎮居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。
從人口普查統計的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮家庭戶擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。
房地產長期看人口，盡管中國20-50歲主力置業人群比例在2013年達峰值，但綜合考慮城鎮化進程、居民收入增長和家庭戶均規模小型化、住房更新等，中國房地產市場未來仍有較大發展空間，將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。
預計2019-2030年中國城鎮年均住房需求大致為10.9-13.5億平方米。從城鎮化進程看，2018年中國城鎮化率59.6%，到2030年城鎮化率達70.6%時城鎮人口將再增加約2億。
從城鎮人均住房使用面積看，當前美國67平，德國、法國均超過38平，日本33平，韓國28平，而中國按使用面積算人均僅23平。
從家庭規模看，當前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別降至2.33、2.54、2.73人，而中國2018年為3.02人。
地區層面：哪些地方房子較多，哪些地方較少?
分省看，全國近60%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。鄂浙蘇等7省城鎮人均住房建筑面積超過35平方米，而滬粵津3省不到27平方米。
從城鎮套戶比看，東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、1.09，黔青云等5省套戶比超過1.15，滬粵2省低于1.0。
在地級層面，在全國336個地級單位中(不含三沙)，既有73個城市人均住房建筑面積小于30平，也有46個城市人均住房建筑面積大于40平;既有17個城市的套戶比小于1，也有51個城市的套戶比大于1.2，未來更需重視區域差異中可能存在的結構性機會。
分線看，當前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25.6、32.9、34.3平方米，套戶比分別為0.99、1.06、1.12，一線城市住房供給偏緊。
關鍵詞： 住房存量
