國家統(tǒng)計局最新公布的1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，樓市在2021年開端仍保持微弱的漲勢，但北上廣深四大城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅均未超過1%。因疫情防控需要，“就地過年”不僅對廣州的商業(yè)發(fā)展有較大推動作用，也給2021年廣州樓市創(chuàng)造了從未有過的營銷節(jié)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年春節(jié)期間(大年三十至初六)，廣州新房共網(wǎng)簽58套，明顯高于2019年同期的21套，2020年同期的17套，為近三年網(wǎng)簽量最大的春節(jié)。
不過，值得關(guān)注的是，隨著年前房貸額度收緊等政策變化，市場心態(tài)漸漸分化。業(yè)內(nèi)人士表示，2021年廣州新增住宅供應(yīng)量仍將持續(xù)增加，將為購房者提供更多的選擇，同時也是廣州房價最有力的穩(wěn)定器。新一年，預(yù)計廣州樓市局部熱點(diǎn)區(qū)域走勢將趨于平緩。
統(tǒng)計局發(fā)布1月房價
北上廣深環(huán)比漲幅均未超1%
2月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)測算，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2020年12月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比2020年12月擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比2020年12月均擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。
這個春節(jié)真熱鬧
一手房網(wǎng)簽成交58套
二手房帶看量比2019年增16倍
據(jù)克而瑞監(jiān)測，廣州1月份新房網(wǎng)簽成交合計13179套，其中春節(jié)期間(大年三十至初六)新房共網(wǎng)簽58套，為近年網(wǎng)簽量最大的春節(jié)。而根據(jù)貝殼研究院廣州分院整理數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間(大年三十至初六)新房帶看量，相比節(jié)前一周環(huán)比下降超60%，相比前一個月周均值更下降了80%。但與去年春節(jié)幾乎零帶看相比，增加近160倍。二手市場情況相同，相比節(jié)前帶看量下降超80%，但是相比2020年春節(jié)帶看量增加了54倍，相比2019年也增加了16倍。雖然絕對量水平不高，但在就地過年的政策下，房企、客戶、業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人參與市場活動的量比往年還是要高出不少。多數(shù)項目在春節(jié)期間都舉行了迎新春活動，以此來吸引客戶到訪。如年貨街、設(shè)置燈籠、中國結(jié)等等，主要營造春節(jié)氛圍。此外，部分項目會有九八折、一口價單位推出等，但總的來看折扣只是“常規(guī)操作”，不能說特別優(yōu)惠，畢竟目前市場整體“供不應(yīng)求”，房企并無太大促銷動力。
不少房企在春節(jié)前預(yù)期，就地過年政策會帶來一定的商機(jī)，因而積極營銷。而客戶、業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人相比往年春節(jié)也更多地參與到交易中。從春節(jié)假期記者走訪萬科金域悅府、萬科喜悅里、雅居樂天際715、時代天境、旭輝曜玥灣等城中的多個項目來看，市中心區(qū)項目人氣更旺，且多以家庭客到訪為主。“初一開始，已經(jīng)有市民一家大小出動到現(xiàn)場看房了”，不少樓盤的銷售人員告訴記者，春節(jié)到場訪客量和預(yù)期差不多，不過實(shí)際成交、轉(zhuǎn)化的效率不如節(jié)前。
房貸利率上升態(tài)勢延續(xù)
值得關(guān)注的是，春節(jié)后各地房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)，房價上漲明顯的城市不斷出臺新政策、新規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，1月房價數(shù)據(jù)公布后，部分城市更有可能在2月底繼續(xù)發(fā)布加碼升級的調(diào)控政策。近期，全國樓市調(diào)控政策出現(xiàn)明顯的新趨勢：在融資端收緊。比如限制銀行房貸的總額，提高房貸的利息，清理違規(guī)進(jìn)入樓市的各種貸款等。
因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2月份房貸利率上浮趨勢將延續(xù)，貝殼研究院監(jiān)測的52城平均首套房貸利率5.32%，二套利率5.60%，環(huán)比均提升3個基點(diǎn)。52城房貸平均放款周期為46天，環(huán)比小幅縮短4天，但仍高于去年12月水平。2月，首套房貸利率上升的城市由6個增至12個，二套利率上升的城市由6個增至15個。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有繼續(xù)收緊的可能，房貸利率仍有進(jìn)一步上調(diào)的空間，放款周期仍會比較長。
市場心態(tài)：
加快入市和觀望并存
從市場氛圍來看，從去年年底的翹尾行情明顯延續(xù)到新年。而翹尾行情的延續(xù)和年前房貸收緊等政策影響，讓買家心態(tài)開始發(fā)生分化。
今年開年，受到房貸額度收緊政策的影響，不少熱門項目均選擇在1月下旬推售，作為傳統(tǒng)樓市淡季“春節(jié)月”，可以看到市場推貨力度依然，供應(yīng)充足在一定程度上體現(xiàn)了開發(fā)商對于政策風(fēng)向的考量。銀行放款時間延遲，利息上調(diào)已在全面執(zhí)行當(dāng)中。
記者在走訪中了解到，隨著今年可能出現(xiàn)的房貸收緊現(xiàn)象，銷售人員也會提前和客戶“打好預(yù)防針”，畢竟如果最后因?yàn)榉抠J問題無法購房，是房地產(chǎn)項目和買家都不想看到的結(jié)果。據(jù)了解，目前一些一手住宅項目，也會為客戶進(jìn)行房貸預(yù)審，“銀行會要求借款人的月收入要達(dá)到月供的2倍以上，才會放款，現(xiàn)在對還款能力的要求會更加嚴(yán)格。”記者也從一些業(yè)內(nèi)人士處了解到，廣州已有多家銀行暫停“接力貸”形式的個人住房按揭貸款，顯示按揭貸款仍在進(jìn)一步收緊。
房貸政策的逐漸收緊，造成買家心態(tài)的分化。首次置業(yè)準(zhǔn)備成家，或者有較強(qiáng)換房需求的買家可能會加快入市節(jié)奏。有業(yè)內(nèi)人士表示，收緊融資的確會讓樓市損失部分的購買力，但大城市人口增速加快肯定也會帶動住房需求。
而未必急于換房或者還有名額再買一套的，則反而會考慮觀望，等3月份后看看市場環(huán)境再說。“近期看到黃埔、南沙區(qū)都在收緊房貸政策，如果持續(xù)調(diào)控，樓市的熱度會降一降，樓價應(yīng)該能穩(wěn)定一段時間。”有關(guān)注黃埔樓市的買家對記者如是說。
預(yù)測:
2021年新房供應(yīng)將創(chuàng)新高
據(jù)克而瑞對2021年廣州整體貨量的預(yù)測數(shù)據(jù)，在2020年土地市場放量成交的背景下，預(yù)計2021年廣州新房供應(yīng)將達(dá)1391萬平方米左右，再創(chuàng)歷史新高。其中，增城、南沙、黃埔區(qū)的供應(yīng)都將在200萬平方米以上，而中心五區(qū)合計也有超過250萬平方米的供應(yīng)。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，2021年廣州新增住宅供應(yīng)量仍將持續(xù)增加，預(yù)計供應(yīng)高峰會在第二、第三季度。克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則表示，新增供應(yīng)將為購房者提供更多的選擇，同時也是廣州房價最有力的穩(wěn)定器。新一年，預(yù)計廣州樓市局部熱點(diǎn)區(qū)域走勢將趨于平緩。
