綠景控股、中房股份、云南城投先后被實施退市風險警示，還有更多房企面臨退市壓力。
今年1月末，因財務指標不佳，綠景控股、中房股份、云南城投三家房企先后被實施退市風險警示。這也是“三條紅線”管理政策出臺以來，首批遭遇退市風險的房企。也即，若年報業績果真不如人意，這三家房企將戴上ST的“帽子”。
表面看，三家公司遭遇退市風險的原因，在于去年12月開始實施的退市新規。但在這背后，是中小房企在監管趨嚴、競爭日益激烈背景下的生存困境。
這三家房企的銷售金額和營收水平均排在百強之外，近年來，三家企業都在實施轉型，但效果似乎不佳。從業績預告看，這些企業的年度業績將大概率出現虧損。其中，云南城投在2020年度期末凈資產甚至為負。
可以說，即使沒有退市新規，這些企業也已接近退市邊緣，或者淪為殼公司。
去年8月，以“三條紅線”為主的房地產金融審慎管理政策推出。該項政策在對房企負債實施量化管理的同時，也使中小房企的“彎道超車”成為不可能。年末，A股退市新規出臺，大批基本面不佳、又難以做大做強的上市房企，面臨的“保殼”壓力驟然增加。
未來，這些企業的出路將在何方?
“預警”早有先兆
中房股份是今年第一家拉響退市“警報”的房企。1月28日，中房股份公告稱，預計公司2020年年度實現歸母凈利潤為-5100萬元左右，營業收入低于人民幣1億元。按照最新修訂的退市規則，公司股票在2020年年報披露后可能被實施退市風險警示。
次日，綠景控股發布同樣的預警。2020年綠景控股的歸母凈利潤-2300萬元到-1550萬元，營業收入為1320萬元到1620萬元，同樣滿足被實施退市風險警示的條件。
這兩家房企出現預警，均因去年12月出臺的A股退市新規而起。新規制定了更為完善的退市標準和程序，比如，在財務類指標中，退市標準由“連續三年或四年虧損”，改為“連續兩年凈利虧損且營收低于一億”。
新標準將使滿足退市條件的企業明顯增加。按照今年前三季度的業績測算，就有7家房企面臨退市風險，其中便包括中房股份和綠景控股。
云南城投的退市風險，在修訂前的退市規則中就有體現。1月30日，云南城投因“2020年度期末凈資產為負值”，成為今年第三家拉響警報的房企。
退市新規的出臺，雖然令部分房企迅速陷入“保殼”的恐慌中，但對于這些基本面不佳的企業來說，警報實際上早已拉響。
此前多年來，中房股份一直保持著“隔年微利”的狀態，即當年虧損、次年盈利，這也令公司在原有規則下得以維持住上市地位。但按照退市新規，“隔年微利”的策略不再奏效，若2020年營收不足1億元，且歸母凈利潤為負，公司將直接“披星戴帽”。
綠景控股同樣近況不佳。截至2020年，綠景控股連續4年扣除非經常性損益后的凈利潤為負值，連續2年凈利潤為負值。即使沒有新規，公司也已經滑落到退市邊緣。
云南城投的墜落也不令人意外。最近一年來，云南城投一直在通過出售資產等方式緩解資金難題，這也導致公司的期末凈資產由正轉負。同時，受疫情影響，公司進行了降價促銷，并計提了存貨減值準備，使得歸母凈利潤連續第二年出現虧損。若以扣非后的凈利潤來算，云南城投已經連續第三年虧損。
除了這三家企業外，還有不少房企面臨潛在的壓力。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，目前在A股上市的房企有超過130家，其中規模小、利潤微薄的小企業至少超過30家。其中有一部分公司的主業已經不是傳統房地產，多年來，規模和利潤的劣勢已使他們放棄趕超，并淪為“保殼”黨。
該人士認為，按照新規，一些規模偏小的區域性房企，持有型物業占比較大的重資產房企，以及出現系統性風險的房企，未來最有可能遭遇退市預警。
保殼還是退市?
從規模上看，小房企無疑是退市風險最大的一批。就前述三家公司而言，有分析人士指出，其共同特點在于：上市早、規模小、處在轉型過程中。
三家房企均在上世紀90年代登陸資本市場，但并未借助過去20年的房地產市場化紅利快速做大。相反，其規模仍然位列百強之外，競爭力相對不足。近些年，由于行業競爭日益激烈，一批小型房企紛紛啟動業務轉型。
在混改未果后，云南城投正依托母公司康旅集團的資源，向文化、旅游、康養等業務轉型。公司雖有一定的土地儲備，但能夠迅速帶來現金流的房地產項目并不多。這也被認為是公司陷入資金鏈危機的主要原因。
近年來，綠景控股的房地產業務已經被逐漸“剝離”，公司曾進行過多次跨界嘗試，在轉型醫療失敗后，一度試圖進軍在線教育行業。近期，綠景控股打算收購一家數據公司。
實際上，在“三條紅線”的背景下，房企彎道超車的機會更加渺茫，對于不甘心被收購的小房企來說，轉型已經成為不二選擇。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向21世紀經濟報道記者表示，“三條紅線”更多是從融資方面對企業施加影響，有可能造成中小房企的業績長期虧損、股價長時間偏低、信用評級下滑等，從而引發退市風險。這也迫使中小房企需要以現金流為核心，盡快實現戰略轉型。
從另一重維度來看，“三條紅線”作為一項標尺，也能更為精確地衡量企業轉型的必要程度。根據公告，截至2020年三季度末，云南城投剔除預收款項的資產負債率約為95.13%(超出70%的紅線水平)，凈負債率約為785.5%(超出100%的紅線水平)，現金短債比僅為0.08(低于1倍的紅線水平)。
當時，云南城投雖未觸及退市警報，但全部踩中“三條紅線”，顯示出公司的調整和轉型已刻不容緩。
柏文喜指出，對中小房企而言，“三條紅線”和退市新規未必都是利空，反而將成為推動企業盡快轉型的壓力與動力。相對于大型房企來說，中小房企的轉型具有更大的靈活性和自由度。
他同時表示，小房企的轉型，要么實現產業鏈分工的精深化、細分化，靠專業度來提升生存與發展能力;要么實現業內聯合，以規模效應獲取競爭力。否則，在政策環境不斷嚴苛的情況下，小房企的退市風險將不斷加大，遭遇退市或淪為殼公司將成為大概率的事情。
此次陷入退市邊緣的中房股份，便已經成為殼公司。在轉型新型清潔能源行業未果后，從2015年開始，中房股份就成為中國忠旺回歸A股的平臺公司。2020年初，雙方的重組重新啟動。分析人士認為，目前來看，此次重組成功與否，將成為中房股份能否留在A股的關鍵因素。
(作者：張敏 編輯：張偉賢)
