上有政策，下有對策，為應(yīng)對限購政策，海南開發(fā)商“花招”不斷
因為得天獨厚的海洋資源以及溫暖的氣候，海南一直被視為中國最適合的度假勝地之一。2月18日，海南旅游局公布，2021年春節(jié)假期七天，三亞累計接待游客74.32萬人次，同比增長14.41%，旅游總收入27.6億元，同比增長141.68%。
興旺的旅游業(yè)也帶動著海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展。來自沈陽的王波(化名)早早就計劃參加2021年的廣交會，春節(jié)前三個月開始在三亞朋友處逗留，期間在朋友一句“冬天海南房子好賣”的慫恿下也干上中介。
雖然只是短暫停留，但王波感覺，三亞的市場熱度不低，位于崖洲區(qū)的招商、保利兩家央企的項目現(xiàn)在都搶不到。
2018年4月22日，海南宣布實施全域限購。在近三年的嚴(yán)苛調(diào)控之下，海南樓市出現(xiàn)降溫，但平靜之下依然有一大批資格不夠又想入場的購房者爭相涌入，并催生了一系列購房亂像。
雙合同、“高價”車位等亂象屢禁不止
海南2018年出臺的調(diào)控政策主要從三個層面進行限購：一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售;二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明;三是目前未實行限購的其他區(qū)域，非海南省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上有政策，下有對策，為應(yīng)對限購政策，開發(fā)商“花招”不斷。時代財經(jīng)咨詢多位三亞中介人士，他們均表示，目前開發(fā)商都可以為非海南籍購房人士提供代辦繳納個稅的服務(wù)，費用在一萬五左右。繳納社保的成本會更高，一年一萬多，所以更多人選擇繳納個稅。
“沒有購房資格的客戶可以先跟開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商會找第三方機構(gòu)解決個稅的問題，繳滿兩年獲得購房資格后，房子才能辦理網(wǎng)簽。但這種方式都要求全款購房。”王波表示。
另一中介陳星(化名)亦透露，自2018年實施全域限購以來，三亞不少客戶都是通過這種方式購房，這種情況下購房者跟開發(fā)商簽的購房合同一樣具備法律效力。
雖有捷徑可行，但購房者面臨的風(fēng)險也不小，一旦項目爛尾，購房者很可能陷入全額房款無法退回，又收不到房的處境。不過，陳星強調(diào)，現(xiàn)在海南都要求項目封頂之后才能拿到預(yù)售證，很少會爛尾，另外買房的時候盡量選品牌開發(fā)商或者央企，問題就不大。
鋌而走險的購房者不少。“跟開發(fā)商有草簽協(xié)議，加上選的大開發(fā)商，大開發(fā)商應(yīng)該不至于跑路吧。”一位全款購房的人士向時代財經(jīng)表示。
在規(guī)避限購政策之外，海南為穩(wěn)定房價的增長同時出臺了限價政策，其中省會城市海口最為嚴(yán)格，部分樓盤要求每年漲幅不超過1000元/平。
據(jù)了解，目前海口備案價都不超過2萬/平，但部分項目實際售價卻超過了政府要求的備案價。開發(fā)商自然不會做賠本生意，于是又催生了雙合同、高價車位等現(xiàn)象。
海口中介人士孔兵(化名)直言，海口那些售價高于備案價的項目，大多都在采用雙合同的方式賣房，即一份購房合同，一份裝修合同。此外有些需要捆綁車位，一般海口項目的車位售價約10萬/個，但有些會高達20萬+，這都是開發(fā)商為了規(guī)避限價。
此外，“天價認(rèn)籌金”現(xiàn)象也在海口屢屢出現(xiàn)，孔兵稱，現(xiàn)在海口有些項目開發(fā)商都要求先交認(rèn)籌金才能鎖定房源，價格不等，高的話會超過10萬，認(rèn)籌金可以抵房款。
壹地產(chǎn)報道，海口慶豪天悅需要購買裝修包+21萬的車位，備案價1.7萬/平的恒大美麗沙，需要額外繳納18萬元的“認(rèn)籌金”。
嚴(yán)打違規(guī)，有人5年內(nèi)無法在三亞購房
各種購房亂像不斷滋生的同時，海南對于違規(guī)購房的打擊力度也在加強。
2020年12月底，為進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳持續(xù)開展房地產(chǎn)市場整治，對價外加價、捆綁銷售、捂盤惜售、規(guī)避限購政策騙取購房資格、未按規(guī)定辦理注銷或變更手續(xù)等違法違規(guī)行為進行重點整治。
對于違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)和個人，海南省住建廳分別給予取消備案資格、暫停網(wǎng)簽資格和取消購房資格等處罰，并對部分企業(yè)進行集體約談，加大警示震懾。
根據(jù)海南住建廳公布的違規(guī)案例顯示，包括三亞仲春置業(yè)有限公司、海南希望之家房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司等在內(nèi)的9家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，未按規(guī)定辦理注銷或變更手續(xù)，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法取消上述9家中介機構(gòu)備案資格，1年內(nèi)不得在辦理備案手續(xù)。
同時，違規(guī)購房的購房者亦收到處罰。違規(guī)案例三顯示，王某娟、張某、王某榮、吳某君等4人，無購房資格仍認(rèn)購三亞市房產(chǎn)，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出決定，禁止上述4人5年內(nèi)不得在三亞市購房，并列入誠信體系黑名單，在媒體平臺曝光。
違規(guī)案例9顯示，段某鳳、甘某青2人通過掛靠公司補繳個稅來規(guī)避限購政策，騙取購房資格，洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃土地建設(shè)局依法取消上述2人購房資格。
正是因為考慮到違規(guī)購房帶來的后果，以及為了避免全款買房的資金風(fēng)險。李芬(化名)最終選擇了落戶買房。“我準(zhǔn)備把家里一個人的戶口挪過去，這樣還可以貸款，不需要全款那么大壓力。另外，三亞現(xiàn)在新房價格比二手房貴很多，落戶后我還可以買二手房。”
從2019年冬天就開始在三亞看房的梁歡(化名)也在2020年底通過人才落戶的方式在三亞買到了心儀房子。
陳星表示，目前海南人才落戶政策比較寬松，全日制專科以上學(xué)歷45歲內(nèi)，全日制本科以上學(xué)歷55歲內(nèi)就可以落戶，辦理落戶也很快，快的一周，慢的也是一個月左右。“目前無論是落戶購房，還是全款購房，都有很多人選擇。”
