此前因探索打造出“勁松模式”而“出圈”的愿景明德(北京)控股集團有限公司(以下簡稱“愿景明德”)，由于近期更新的一組工商變更信息，再度為外界所關注。據商業查詢平臺顯示的企業工商信息，近期愿景明德獲得融創中國投資，融創中國在躍升為第四大股東的同時，還在愿景體系內新增一名董事。此外，該公司疑似實控人持股比例的下降以及新增股東的動作，也成為引發外界對于愿景明德有意上市的猜想依據。
那么，標桿房企的增資入股，能為愿景帶來什么?一系列股權騰挪與股東陣營擴容背后，愿景是否如市場猜想那般已經有了上市計劃?面對行業參與者普遍遭遇的老舊小區盈利難題，這家成長中的年輕企業又能否給市場帶來更多的期待呢?
融創入局
據商業查詢平臺信息，2月11日愿景明德的企業注冊資本從13.48億元增至14.98億元，同時新增股東——融創中國關聯企業天津融創瑞祥物業管理有限公司(以下簡稱“天津融創瑞祥物業”)。
具體來看，天津融創瑞祥物業認繳出資額1.5億元，持股愿景明德10%，一躍成為愿景第四大股東。據悉，天津融創瑞祥物業成立于2017年7月，注冊資本1億元，由北京融創控股集團有限公司100%持股。
當日，愿景明德還新增杜建中、汪孟德兩位董事。其中，汪孟德為融創中國執行董事兼行政總裁，也是融創中國關聯企業天津融創瑞祥物業的法定代表人。
業內有分析指出，在以城鎮老舊小區改造為代表的城市更新已成社會熱門的當下，現階段融創入股愿景明德，短期內投資屬性似乎更重。
企業官網信息顯示，愿景明德成立于2018年，業務范圍涵蓋城區有機更新、租賃社區建設與運營、核心資產投資、美好社區股權投資等方面，以社會資本切入老舊小區改造、通過改造勁松北社區探索出可供借鑒的“勁松模式”，也讓這家成立不久的企業一戰成名。
談及此次入股對于融創的意義，同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，2020年國家明確將加大城市舊城改造力度，未來舊城改造將有很大的市場空間，同時城市更新市場也將得到推動。
“從公司角度來看，融創近幾年來從純粹的住宅開發商，發展為旗下有文旅、文化、會展、醫療康養等業務板塊，公司綜合能力不斷增強。入股愿景明德可完善公司舊城改造、城市更新的能力，有利于提升公司市場競爭力。”肖云祥說道。
中指物業事業部副總經理牛曉娟指出，融創入股愿景明德的主要目的應該包括以下兩點：一是看好并提早投資布局房地產存量市場。未來房地產由增量市場轉變為存量市場的趨勢已逐步加快，愿景明德的業務已經基本延伸到了存量更新市場的各個方面，從以“勁松模式”為代表的老舊小區改造到投資公司、家裝管理咨詢公司、材料科技公司、社區運營等，基本覆蓋了存量更新市場;二是加深與貝殼系的戰略合作，融創是貝殼系的主要戰略合作伙伴，2017年就已是貝殼股東，貝殼上市后融創占比超過4%。此外，融創和愿景在業務上，也有較大的協同和合作空間。
中原地產首席分析師張大偉更是直言，融創中國小額投資愿景，就是“投資未來，投資城市更新”。
值得一提的是，北京商報記者也從一位接近愿景的知情人士處了解到，融創此次入股愿景明德，很大程度上是單純的投資，雙方暫未形成具體的合作業務。此外，融創中國透過關聯企業天津融創瑞祥物業對愿景明德的增資，實際上要高于商業查詢平臺顯示的1.5億元認繳出資額。
上述接近愿景的知情人士還透露，未來雙方不排除會有更進一步的合作。
上市猜想
股權穿透顯示，截至目前，愿景明德共有股東25名，疑似實際控制人為鏈家創始人、貝殼找房董事長左暉。而左暉在去年持股愿景明德股權比例的下降，結合起該公司一段時間內接連新增股東的動作，愿景明德是否有意上市的猜想也在坊間有所流傳。
股權方面，公開資料顯示，2018年創立之初，左暉通過天津維航商務持有愿景明德57.6%股權，而左暉個人持有天津維航商務99%股權;陶紅兵、倉梓劍等管理層持股的兩家公司分別持有北京愿景明德20%、11.44%的股權。
更多的投資者的加入，是市場中支持上市猜想的另外一大因素。據媒體報道，2020年12月2日，愿景明德新增四個新股東，注冊資金由12.5億元增至13.48億元，公司名稱也從“北京愿景明德管理咨詢有限公司”變更為“愿景明德(北京)控股集團有限公司”。
而據商業查詢平臺信息，在此次融創入股后，愿景明德的前五大股東分別為：天津維航、天津盛世鼎合、上海景然、融創瑞祥、天津合御，各自對應的持股比例分別為39.72%、16.69%、10.18%、10%和6.84%。
在資本市場層面，一面是公司大股東持股比例減少、一面是有新股東接連入局，這種公司股權方面的變動常被解讀為企業有意上市。對于業內就愿景集團上市存在的一些市場猜想，上述接近愿景集團的知情人士向北京商報記者透露，愿景現在還尚未到談上市的時候。
該知情人士表示，愿景集團目前是一個“微利可持續”的模式，還需要長期的培育和規劃。“這個生命還是太新了，太短了，愿景目前還在探索和發展中。所以，暫時沒有上市的考慮。”
不過，牛曉娟分析認為，從愿景上市的可能性來分析，其上市也有一定支撐。
在牛曉娟看來，成立于2018年的愿景發力老舊小區改造、住房租賃市場、物業管理等領域，這些領域未來市場空間增長潛力巨大、政策支持力度也極大，2018年以來資本市場對物業行業的追捧也有可能預示著資本市場對城市更新業務也具有較高的熱情。
“若從上市目的來看，作為重資產運營的愿景和貝殼有可能作為左暉布局存量市場的兩翼，一是做存量房產交易的貝殼、一是做存量房產改造更新的愿景。”牛曉娟補充道。
盈利難題
作為存量改造的后起之秀，愿景明德近年來在城市更新這一領域收獲頗豐，比如“勁松模式”倍受外界好評，同時企業也在積極探索更多老舊小區改造的有益模式。不過業內普遍認為，具有盈虧平衡周期長、項目利潤率低、需長期穩定運營才能獲益等特征的老舊小區改造，現階段均使得參與其中的改造主體不同程度遭遇了“盈利難”這一問題，愿景集團同樣未能幸免。
北京商報記者在此前調查中了解到，盡管國家及地方均對老舊小區改造提供了一定政策及資源支持，但從愿景集團投身勁松老舊小區的改造案例來看，在目前老舊小區綜合整治實踐中，像愿景一樣的社會資本改造方，仍然面臨著很多“現實困境”，比如上面提到的“盈利難”，同時還有因“社會資本”身份、資產抵押要求嚴格導致的“融資難”問題。
比如，對于老舊小區改造周期長、利潤微薄，愿景集團董事長陶紅兵也曾公開表態稱，愿景給老舊小區改造算的“平衡賬”是先用10年左右的時間收回投資成本，并保持每年8%～10%的現金流入，再有六七年的利潤回報期。并稱，這意味著需要擁有小區20年的低效閑置資產經營權。
“城市更新市場預期好，市場空間大。但從當前的發展趨勢來看，城市更新本身就面臨著如目標選擇復雜、更新方式多樣、而且要協調諸多利益，在開發上一般有重建、改造、整治等，從而導致了商業模式多樣性。”就老舊小區改造運營方現階段遭遇的現實難題，肖云祥如是概括道。
肖云祥還補充指出，由于城市更新牽扯利益關系復雜，往往從前期接觸，到后期的運營、服務、管理等會伴隨著較長的周期。這對運營主體在資金上提出了更高的要求，融資機制也成為一些城市更新改造更新的最大瓶頸。因此城市更新項目對運營主體要求較高，需要在融資、投資、改造、管理、運營等方面形成有機的整體。
談及老舊小區改造運營方的盈利難題，58安居客房產研究院分院院長張波指出，部分企業曾在城市更新獲得了長期持續的高回報率，但亦有眾多企業則由此對現金流形成極大沖擊，不得不通過轉讓其他項目等方式來苦苦支撐，并且由于城市更新周期普遍偏長，如果自身沒有穩定且足額的運營資金，往往會面臨著盈利難以快速兌現，且資金成本過高的問題。
“值得關注的是，城市更新的項目都會面臨的一個問題，即進度存在較大的不可控性，由此造成項目開發的節奏普遍偏慢，往往一個舊改做到十年以上的也并不鮮見。雖然單個項目總體帶來的收益率相對可觀，但回報周期偏長導致融資成本上升，并可能影響到公司其他項目動作節奏。”張波認為，對于參加城市更新的企業來說，一方面需要有自身具有相應實力，包括資金和運營經驗，另一方面如果具備本地化的獨特的資源優勢，包括政府資源以及融資渠道也會有利于長期發展。
城市更新尤其是老舊小區改造運營方的“盈利難”問題，有哪些中短期、長期的方法去緩解或解決?牛曉娟建議，在項目初期和中短期，應設置資金合理共擔機制;在充分考慮資源聯動的前提下做好項目投資收益評估;全力爭取政策優惠和補貼;充分利用資金共擔機制。
“從長期來看，應進一步探索老舊小區綜合整治后長效管理機制，應積極創新老舊小區盈利業務;提升老舊小區空間運營和社群運營成效。” 牛曉娟補充道。
北京商報記者 盧揚 榮蕾
