解決好大城市住房突出問題，是不久前中央經(jīng)濟工作會議部署的重點任務(wù)之一。大城市房價高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題。近期北京、上海、深圳等多個熱點城市密集發(fā)布租房新政，旨在整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為，解決住房租賃領(lǐng)域存在的突出問題。
規(guī)范租賃市場
住房租賃企業(yè)預(yù)收租金不得超3個月、上調(diào)租房提取公積金額度、擬允許改建房屋用于租賃……近期已有北京、上海、鄭州、深圳、青島、寧波、中山等多城出臺住房租賃相關(guān)政策。
北京市五部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配;住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。
上海市從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、加強住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理、加強住房租賃交易服務(wù)管理、加強住房租賃交易資金監(jiān)管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務(wù)平臺建設(shè)、嚴(yán)厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障9方面做出了具體規(guī)定。
深圳市則要求，對通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數(shù)額的部分資金，由銀行進(jìn)行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應(yīng)價值的銀行保函擔(dān)保。
深圳還提出要逐步推進(jìn)租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇，在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。
嚴(yán)控租金貸款
值得注意的是，各地在出臺租賃市場相關(guān)政策時，租金貸仍是關(guān)注的重點。其中深圳市特別指出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。金融機構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。
北京市多舉措控制租金貸去向、縮短預(yù)收租金周期，限制企業(yè)“資金池”。行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。
上海市明確指出，已開展個人租金貸業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下，住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機構(gòu)不得為其辦理個人租金貸業(yè)務(wù)。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，租戶的租金先存入監(jiān)管賬戶，再由監(jiān)管機構(gòu)付給住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，同時嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)，這對租賃行業(yè)的發(fā)展影響很大。設(shè)置租金監(jiān)管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風(fēng)險，另一方面也杜絕了長租公寓企業(yè)為了加強現(xiàn)金流，“高進(jìn)低出，長收短付”的商業(yè)模式。近兩年，長租公寓行業(yè)盛行租金貸的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現(xiàn)租戶維權(quán)事件，長租公寓的商業(yè)模式受到質(zhì)疑。因此，加強住房租賃交易監(jiān)管以及長租公寓機構(gòu)回歸精細(xì)化運營、減少租金貸的占比顯得尤為重要。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，部分長租公寓企業(yè)通過租金貸、長收短付等方式形成的“資金池”是導(dǎo)致當(dāng)前企業(yè)爆雷的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發(fā)生波動或企業(yè)經(jīng)營管理不善，極易發(fā)生資金鏈斷裂的情況，從而導(dǎo)致房主房客兩端受損。各地針對這個問題，提出了一系列針對性很強的監(jiān)管措施，將有效促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，切實保護租賃各方當(dāng)事人、特別是承租人的合法權(quán)益。
增加房源供給
對培育住房租賃市場來說，增加房源供給是一個重要方面。對此，上海明確表示，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應(yīng)。
寧波提出，允許非房地產(chǎn)企業(yè)將依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)后用于租賃住房建設(shè);允許企業(yè)將閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建為租賃住房或職工宿舍。
中山也擬允許將非公開出讓用地和非通過市土地使用權(quán)公開交易機構(gòu)實施公開轉(zhuǎn)讓用地上在建、建成、庫存的商業(yè)用房(按商品房分?jǐn)傓k證的除外)等，按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
深圳則提到，探索政府提供居住用地、住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房。
“PPP模式或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)政府和房企合作的一種非常好的方式，有助于降低政府負(fù)擔(dān)和激活房企投資積極性。”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對此表示。
北京大學(xué)教授樓建波表示，近年來，住房租賃行業(yè)在政策東風(fēng)與市場需求的雙重驅(qū)動下，經(jīng)歷了一個非常快速的發(fā)展過程。在這個過程中，市場也暴露出不少新情況、新問題。近期出臺的租賃新規(guī)是在行業(yè)經(jīng)歷快速發(fā)展、企業(yè)探索試錯、市場波動以及總結(jié)經(jīng)驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監(jiān)管措施，可以說為行業(yè)發(fā)展指明方向、為住房租賃企業(yè)今后的經(jīng)營行為劃出了邊界。同時，住房租賃企業(yè)是加大租賃住房供應(yīng)，大力發(fā)展住房租賃市場的重要組成部分，預(yù)計未來會繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租。
