政策拉動市場

老舊小區改造一直是城市更新的重要課題。據住建部統計，2019年，各地改造城鎮老舊小區1.9萬個，涉及居民352萬戶;2020年，各地改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。2020年7月，國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區改造的加速器。《意見》明確表示，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波曾表示，很多老舊小區年齡都在20年以上，原來設計標準比較低，后期管理、維護也不到位，存在不少問題。目前全國老舊小區共有近17萬個，建筑面積約40億平方米。

那么，全國老舊小區改造大概能拉動多大的市場規模?

據長江證券測算，老舊小區改造升級提速后，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規模均會得到拉動，不同品類的產量拉動比例從2.2%到83%不等，塑料管道行業產值拉動最低約為78億元，保溫材料行業產值拉動最高可達1250億元。

那么全國40億平方米的老舊小區，改造一共要花多少錢?廣發證券的分析師給記者算了一筆賬：參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點改造城市的投資數據，六城中每平方米投資強度最低的是淄博，為123.36元;最高的是沈陽，為372.02元;每平方米平均投資強度為215.18元。以這三個數據為基準，計算全國40億平方米老舊小區改造的投資額，在不考慮加裝電梯的情況下，最低標準下全國投資額也可達到4934億元，平均標準下的全國投資額則為8607億元。

如果考慮加裝電梯單項附加的投資額，那么全國老舊小區改造的投資總額將達萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示，未來老舊小區改造的每平方米投資強度在100-200元左右，與試點城市的投資數據相近。

改造工作升級

“目前國家大力推進的城鎮老舊小區改造工作其實是個升級版，跟以前工作有相同的地方，但是更加綜合和全面。”住建部副部長黃艷進一步解釋道。

按照《意見》要求，城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。

基礎類，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。

完善類，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環境及配套設施改造建設，包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

提升類，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

三大痛點待解

目前各地老舊小區改造水平不一，改造技術和交付標準存在較大差異。“老舊小區改造過程中，最大的難題是標準的制定。標準既需要理論模型支撐，也需要實踐應用，最主要的是居民需要，以用戶思維重新構建老舊小區的標準體系，將老舊小區改造變成一種標準化的產品去輸出。”中國城市科學研究會理事長仇保興表示。

針對老舊小區改造過程中存在的問題，仇保興指出，老舊小區改造主要存在三大痛點：第一，改造資金存在困難;第二，改造過程中存在技術標準不統一問題;第三，住戶意見和滿意度問題。

比如，在老舊小區改造過程中，住戶意見不統一的問題非常常見。以加裝電梯為例，三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶則往往比較抵觸。“很多老舊小區改造意見不統一，主要和出資有關。因為目前的政策是誰受益、誰出資，于是產生了分歧。在實踐過程中發現，如果對住戶居住條件真的起到改善作用，這一問題可能就會迎刃而解。”仇保興認為。“十四五”期間的小區改造工作，與以往有何不同?

一是改造內容不同。過去改造更多是單項改造，比如房屋節能、水電氣路等。現在更多的是綜合改造，基礎類包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升;完善類包括小區的環境及配套設施改造提升，有條件的加裝電梯等;提升類包括社區公共服務產品的供給，比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。

二是組織實施形式不同。過去，基本上是政府的單方面工作，此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說：“我們希望居民達成一致意見后，向政府申請納入改造，并主動參與改造全程，實現共謀共建共管共評共享。”

三是資金籌措方式不同。過去，資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資，中央財政資金支持較少，居民個人出資也很少。“現在的改造資金來源將更多元，一方面，國家發改委、財政部已安排了中央補助資金;另一方面，鼓勵社會力量參與，幫助完善社區公共服務供給，并以服務設施長期運營收入作為盈利點。”黃艷表示。

四是改造的要求不同。過去，改造完成但長效管理機制沒能建立。這次的老舊小區改造的前提條件是，在項目納入改造計劃之時要把長效管理機制建立起來，包括物業管理模式、小區管理規約、居民議事規則等，保障改造成果。

關鍵詞： 老舊小區