上市公司觀察
此前一則消息被廣泛傳播：某十強(qiáng)房企將收購(gòu)某十強(qiáng)房企。這其中被收購(gòu)的房企直指綠地。在綠地控股集團(tuán)股份有限公司召開2020年度媒體交流會(huì)上，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，沒有可能性。綠地控股的二次混改還在推進(jìn)中，目前基本上意向企業(yè)是兩家央企背景的金融機(jī)構(gòu)。傳言中的兩家房企“昨晚第一次聽說，之前沒有接觸過，如果是這兩家同行，我覺得不太符合我們二次混改的要求”。
去年，綠地的地產(chǎn)銷售并不理想。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2020年全年出現(xiàn)銷售面積和銷售額雙降，其中房地產(chǎn)銷售額同比下降7.7%至3583.53億元。
值得注意的是，相較于沖銷售規(guī)模，高負(fù)債或才是綠地急需解決的難題。
去年綠地控股銷售3583.53億元
1月21日，綠地控股披露了去年四季度經(jīng)營(yíng)情況。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股在房地產(chǎn)項(xiàng)目在2020年全年出現(xiàn)銷售面積和銷售額雙降，2020年1~12月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%;實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。
同日，綠地控股披露了2020年業(yè)績(jī)快報(bào)，綠地控股在2020年度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入4813億元，同比增長(zhǎng)12.43%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額308億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)137億元，相比于去年同期的147億元，同比降6.93%。
在易居克而瑞集團(tuán)的2020年房企銷售排行榜中，綠地集團(tuán)的排名以及各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了明顯下滑。在TOP10房企之列，綠地是“操盤銷售金額”唯一下降的房企。
分析稱，因?yàn)榫G地的商辦比例還是比較高，所以說整體預(yù)銷售金額有壓力。
數(shù)據(jù)顯示，綠地2020年住宅銷售金額2725億元，同比增長(zhǎng)8%，占比達(dá)到76%;商辦占比24%，同比下降37%。
綠地的高負(fù)債一直被外界質(zhì)疑
相較于沖銷售規(guī)模，“三道紅線”或才是對(duì)于綠地最大的壓力。因?yàn)樵?020年第三季度，綠地控股仍踩中“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過70%的標(biāo)準(zhǔn);凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超100%的標(biāo)準(zhǔn);現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。
截至去年三季度末，綠地的短期有息負(fù)債、長(zhǎng)期有息負(fù)債分別為1029.84億元和2206.85億元，賬面貨幣資金為805.72億元，賬面資金難以覆蓋短期負(fù)債。
對(duì)于綠地降負(fù)債方案，綠地管理層表示，按監(jiān)管層要求踩線房企每年降一檔，三年降三檔。綠地計(jì)劃在今年六月末完成降一檔的任務(wù)，通過降、調(diào)、增來實(shí)現(xiàn)降負(fù)債方案：降有息負(fù)債，調(diào)節(jié)長(zhǎng)、短債比例，增加貨幣資金、加快銷售回籠速度。
綠地方面對(duì)外表示，2020年其現(xiàn)金短債比快步提升，累計(jì)提升幅度超40%;凈負(fù)債率明顯下降，累計(jì)下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。
綠地披露的業(yè)績(jī)快報(bào)則顯示，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，較上年同期上漲17.75個(gè)百分點(diǎn);歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益834億元，較上年同期增加5.7%;資產(chǎn)負(fù)債率88.28%，有所回落。
“五道紅線”壓頂 房企花式自救
過去很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，舉債擴(kuò)張、高杠桿運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。而杠桿率過高的背后，埋藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，在去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，房企的債務(wù)壓力愈發(fā)受到重視。但據(jù)國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年房企凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新高達(dá)120%，綠地的凈負(fù)債率高于行業(yè)平均水平線52個(gè)百分點(diǎn)。 在普遍降杠桿的情況下，近來多家企業(yè)開始了各種“花樣”自救手段，分拆上市、甩賣資產(chǎn)、回購(gòu)債務(wù)、借新還舊，以期降低負(fù)債率。具有標(biāo)志性的事件就是，2017年7月10日，萬達(dá)和融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合宣布，融創(chuàng)收購(gòu)萬達(dá)，融創(chuàng)以631.7億元人民幣的總額，接管了萬達(dá)的13個(gè)萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目。對(duì)于此次交易，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。 展望2021年，面對(duì)房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”，面對(duì)萬億負(fù)債的集中到期，房企資金鏈不容樂觀，降杠桿、降負(fù)債將成為房企貫穿全年的主旋律。
關(guān)鍵詞： 綠地
