上海樓市搶房等現象頻上熱門話題后，1月21日晚，上海樓市調控新政出臺，成為2021年樓市調控升級的首個一線城市，也是新年全國第二個出臺調控政策的城市。

上海樓市新政直指“打新熱”、學區房炒作、二手房業主抱團漲價等亂象，上海樓市的虛火，熄火有望?

直指炒房行為，5年內轉讓全額征增值稅

1月21日，上海市多部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(簡稱《意見》)明確，嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

“從這里的表述來看，最為核心的就是搖號制度的完善。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，此次政策提到了搖號政策應該優先顧及無房家庭，后續一些人才購房勢必可以享受更好的政策，真正保障購房者尤其是無房者的權益。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，這次對于“一價清”提出要求，可以防止房企通過在裝修、車位等方面不當增加收取違規費用。同時“實名制”的要求可以有效防止炒作購房資格和不當轉讓獲利。

不止是新房，有些二手房也“瘋狂”。此前有媒體報道稱，上海二手房出現業主抱團漲價的情況。學區房也接連跳價，有學區房四個月漲價100萬。

對此，《意見》提出，加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

另外，《意見》還將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。”

“這一政策直指炒房行為。”張波表示，提高交易環節的稅收可以有效減少新增投資需求，在一定程度上也會限制二手房的流動性。

嚴躍進表示，這使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現象，有助于促進二手房交易的穩定。“目前來看，包括深圳、上海等地都將落實此類政策。”

政策打補丁，嚴堵假離婚買房

此次政策不僅針對當前的樓市虛火“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，還進行了“打補丁”，“打預防針”等措施。

《意見》明確，嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

此前一位網友在上海市人民政府網站“政民互動”欄目上留言稱，作為剛需，他參與了幾次搖號，始終未果。他發現，不少擁有很多房產的人通過各種方法進入搖號，“假離婚”、“假官司”、代持現象頻發，還有人在拿到房產證后立即轉手出售。

張波認為，這一政策是打補丁政策，嚴堵假離婚買房。“假離婚的漏洞2020年不少城市已經明確堵上，上海這次收緊信息也十分明確。”

“上海是繼深圳之后第二個全面打擊假離婚的一線城市。”據貝殼研究院不完全統計，2020年至今，已有杭州、深圳、南京、無錫、寧波等城市明確規定離婚后年限范圍內按婚前計算的內容，西安也加強了離婚期間公積金對首套的認定規則。

嚴躍進表示，有部分城市規定是，離異2年內要追溯過去家庭所有房產，而上海升級為3年，政策嚴厲性更強。

防患于未然，嚴防資金違規流入樓市

《意見》中的“打預防針”措施則包括：嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

同時，完善土地市場管理。優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

嚴躍進表示，土地供應要增加，結構要調整，比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。而強調房地聯動機制，穩定土地價格，是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

嚴躍進同時表示，這里的政策中，最大的亮點是提到“房貸集中度”的概念。“由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以恰是借這個機會積極落實。后續銀行在貸款方面勢必更為保守，部分炒作比較多的樓盤，后續貸款方面會面臨收緊的可能。”

為何上海要升級樓市調控?

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，上海2020年下半年，新建商品住宅銷售價格指數(同比)保持擴大態勢，至2020年12月，上海該指數在70個大中城市中的排名較2019年12月上升了將近28位。

此外，“從商品房銷售數據看，上海2020年第四季度上海新房市場活躍度較高，為防控房價快速上漲，此時出臺政策堵住炒房渠道已成為重中之重。”潘浩稱。

沉寂了三年之久的上海樓市，在2020年11月、12月升溫明顯。據上海中原地產數據顯示，2020年12月份，上海入市項目達44個，入市面積為135.1萬平方米，而上次單月入市量超過130萬平方米，則是2015年10月。當月，上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創2020年內交易新高。

上海新房的供應與成交在增加，但是市場仍然出現供不應求的情況。一些市面上較稀缺的小戶型，由于限價等因素，吸引力較強，認籌率居高不下。同策咨詢統計數據顯示，2020年12月，上海開盤樓盤超30個，20余個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。

有機構統計，2020年上海“千人搖”項目達到26個，新房整體認籌率為120.4%，而2019年還不足40%。近期，上海新房搶籌火爆，讓不少剛需購房人焦慮，為了買房，一人認多籌、“馬甲”代搖也頻頻出現在市場上。

上海二手房市場的升溫同樣明顯。2020年11-12月，月成交量接近4萬套，連續創下4年新高。進入2021年1月，上海二手房市場仍延續升溫態勢。貝殼研究院數據顯示，1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

張波分析稱，上海樓市熱度提升的重要原因是需求側增長明顯，無論是符合購房資格人群增長，還是拆遷導致，抑或境外留學人群的回流，在一定程度上使得購房需求增加。

“新政出臺并隨即落地，可以視為對近期上海樓市熱度非理性上升的快速反應，也是后續調控可能持續收緊的信號，值得關注的是，政策落地后如果市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區域二手房房價持續被惡意炒作，預計還會有持續性政策跟進落地。”張波預計。

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