上市物企之間的規模廝殺越發激烈。

1月18日，合景悠活(03913.HK)宣布，斥資13.16億元收購雪松智聯科技集團(下稱“雪松智聯”)80%的股權。交易完成后，雪松智聯將成為其間接非全資附屬公司，資產、負債及財務業績并入集團綜合財務報表。

受此消息影響，1月18日合景悠活股價大漲，當日漲幅高達9.65%。

早在2020年11月，第一財經曾獨家報道，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業板塊。彼時，此番“蛇吞象”式收購引發市場大量關注。隨著合景一紙公告流出，其斥巨資搶占市場的野心已然顯露。

在合景悠活大手筆并購背后，是物管行業普遍的規模焦慮，因為隨著上市物管企業的不斷擴容，行業已然意識到，唯有少數頭部企業才能在市場上獲得長久支持和認可。

目前，物管股市值龍頭碧桂園服務(06098.HK)已將五年營收目標定到1000億元;近日股價接連暴漲的恒大物業(06666.HK)也下達業績“軍令狀”，要在今年把凈利潤做到39億元，并在2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米，每季度凈利潤較上年全年凈利潤的1/4增長50%以上……

“蛇吞象”交易引發關注

最新的收購案公布前，合景悠活是物管行業的小公司，上市也僅數月。2020年10月，地產商合景泰富將其物業資產分拆上市，募資總額30億港元。踏上資本市場不久，合景悠活便拿出超1/3募資額收并購，足見其對規模的渴望。

據第一財經此前報道，早在去年下半年，雪松集團物業板塊出售事宜已經落地，但買方遲遲沒有浮出水面，直到11月份左右才爆出將由合景悠活接盤，然而依舊無法確認合景是否會接手雪松物業的整個盤子。

市場消息發酵兩個月后，合景悠活終于公布交易細節。據悉，上述收購協議訂立于2021年1月17日，買方為合景悠活間接全資附屬公司，賣方為廣州市祥泰商務管理有限公司，擔保人為雪松集團。

雪松智聯是雪松集團在城市物業服務的公司主體，在管面積超過8600萬平方米，涵蓋住宅、公共建筑、商業辦公等業態。截至2020年11月30日，雪松智聯實現營業收入11.93億元，稅后凈利潤1.24億元。

反觀合景悠活，截至2020年4月30日在管面積僅2220萬平方米，營業收入4.28億元，凈利潤0.77億元;2019年營收11.25億元，凈利潤1.85億元。收購完成后，合景悠活在管面積將一舉躍升至1.2億平方米，踏入億級規模陣營。

合景悠活表示，通過本次收購，集團將進一步鞏固在粵港澳大灣區、長三角等區域的地位，提升市場份額;在環渤海、中西部地區等區域實現快速拓展及覆蓋，中西部地區核心城市群的在管面積將超過5000萬平方米。

同時，集團業務結構將實現轉型升級，在中高端商業住宅在管項目的基礎上，加強公共建筑及產業園區、城市運營服務等布局，助力集團在全業態方面更加均衡發展，成為全產業鏈全國性“智慧城市”運營服務企業。

克而瑞數據顯示，2020年19家物企在管面積超1億平方米，行業前三名為萬物云、雅生活、碧桂園服務。收購完成后，合景悠活在管面積將超過華潤萬象生活、新城悅、永升服務等明星物企，規模比肩藍光嘉寶服務。

對未上市的雪松智聯來說，牽手合景悠活后，可利用后者上市平臺的優勢助力發展。根據收購協議，合景悠活須予以擔保，雪松智聯各個有關期間的經審核凈利潤與緊接各有關期間前財政年度者相比增幅不會低于5%。

盡管如此，有業內人士對此類擴張仍持理性態度。“收并購雖然可以短期內擴大在管面積，提升營收表現，但雙方公司能否高效磨合，極為考驗收購方的運營能力。如果標的盈利能力較差，對收購方挑戰更大。”一位上市物企人士表示。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江也曾直言，公司每年談的物業公司非常多，但是真正簽字付款非常少，主要因為企業之間的團隊、機制、標準、文化融入等問題，并購不能解決這些問題，反而可能“消化不良”。

物企收購戰愈演愈烈

不僅是合景悠活，2021年以來，物管行業已出現至少5宗收購案，收購方涉及永升生活服務、弘陽服務、金科智慧服務、第一服務等上市物企。

譬如，永升生活宣布收購彰泰服務65%的股權，收購對價為4.34億元(可予調整);金科智慧服務收購金科天江物業50.9804%股權;第一物業服務收購藍綠會計服務100%股權;弘陽服務2.16億收購匯得行物業80%股權等。

擴大規模、搶占市場，是當下物業公司迫在眉睫的任務。除上述企業的收并購動作外，多家上市物企已緊鑼密鼓制定出2021年的發展方向。

1月17日，恒大物業召開“軍令狀誓師大會”，下達2021年考核目標：每月新增拓展在管面積3000萬平方米，每季度凈利潤較去年全年凈利潤的1/4增長50%以上，并分別按月、季度進行考核及獎懲。

若實現目標，今年恒大物業在管面積有望超6億平方米，凈利潤將超39億元，刷新上市物企利潤最高紀錄。受此刺激，18日恒大物業領漲物管股，單日漲幅高達26.22%，股價報收15.50港元，總市值高達1675.68億港元。

再往前幾日，世茂服務也于月初召開年度總結會議，并對2021年戰略方向進行明確。“外拓關乎全局，是公司發展的重要基礎。”世茂服務執行董事、總裁葉明杰在會上稱，公司將不斷開拓業務，提高服務的綜合水平。

上述企業一系列動作表明，物業行業的收并購之戰將愈演愈烈。據億翰旗下物業機構嘉和家業統計，2020年，上市物企披露的有效收購事件共76起，共花費金額107億元,而2019年的有效收并購事件僅27起。

“上市后1年內，是物企的黃金收購窗口期。”該機構表示，2020年新上市物企數量達16家，總融資凈額546億元，在資金、企業擴張需求、利潤要求、戰略發展、規模效應的趨勢下，2021年將成為行業收并購的大年。

港股資本市場也認可物企的“圈地邏輯”。1月18日，恒大物業、合景悠活、新城悅服務(01755.HK)等物企股價紛紛上揚，佐證了資本對規模擴張、跑馬圈地之下，業績高增長、有確定成長空間物企的青睞。

日前，住建部等10部門聯合下發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康等領域延伸業務。政策利好，也使回調半年之久的物管股集體躁動。

截至18日收盤，融創服務、華潤萬象生活、恒大物業、永升生活服務、金科服務、碧桂園服務、寶龍商業、世茂服務、合景悠活、和泓服務等物企靜態市盈率居于前列，其中融創服務高居首位，市盈率達247.38倍。

上述物企何以支撐此番估值?中信建投證券房地產兼建筑行業首席分析師竺勁認為，一方面緣于市場對背后房企土地面積的看好，比如融創，同時其外拓能力較強，這回答了市場最焦慮的問題：在管面積從哪兒來。

華潤萬象生活等則是另一番邏輯，因物業收費單價高、能提價，市場傾向給予商業運營及物業服務收入占比高的公司較高估值，竺勁將其比做可“抗通脹”的核心資產。

不過，當下物企的業務模式普遍還是“老三樣”，空間管理、房屋經紀、家居服務，生鮮團購等增值業務仍在探索中。一旦面積增長降速，物企未來的想象空間在哪里?如果不能靠提價維持增長，拿什么支撐高企的估值?

“以后物業企業會分成兩個陣營，一個是不能漲價的、不能抗通脹，它是公用事業公司，給到的是15~20倍的估值。還有一類是可以抗通脹的，給到白酒和醬油的估值50~100倍。”竺勁認為。

關鍵詞： 物管企業