2020年，在全國商品房交易量再創(chuàng)新高的背景之下，商辦和寫字樓物業(yè)的銷售卻呈現(xiàn)疲軟走勢。

1月18日，國家統(tǒng)計局公布了2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，顯示全年商品房銷售面積為17.61億平方米，較上年增長2.6%，其中住宅銷售面積增長3.2%，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別下降10.4%和8.7%。

銷售金額方面，全年商品房銷售額為17.36億元，較上年增長8.7%，再創(chuàng)歷史新高。其中住宅銷售額增長10.8%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房則分別下降5.3%和11.2%。

可以說，在經(jīng)濟環(huán)境和疫情的雙重影響下，辦公和商用物業(yè)市場經(jīng)歷了一個艱難的2020年。

寫字樓市場全面下行

根據(jù)克爾瑞近日發(fā)布的辦公樓年度市場報告，去年四季度，一線城市的辦公樓租金和出租率呈現(xiàn)持續(xù)雙降趨勢。其中，北京的辦公樓租金同比下降10.47%，創(chuàng)下歷年新高，每平米11.03元的全市平均租金為近5年來新低，空置率也同步持續(xù)上升至16.3%。

仲量聯(lián)行稱，截至2020年底，北京甲級寫字樓的租金已出現(xiàn)連續(xù)8個季度的下跌趨勢，同環(huán)比分別下跌7.9%和2.6%，甲級寫字樓的整體空置率在2020年內(nèi)提高了4.1個百分點。

同樣的，新增供應(yīng)量也在沖擊著廣州、深圳、重慶等地區(qū)的寫字樓市場。世邦魏理仕稱，廣州在2020年的新增供應(yīng)量為36萬平方米，為近四年來的供應(yīng)新高，在2021年內(nèi)將有約100萬平方米的新增項目集中入市，去化競爭加劇，短期內(nèi)整體空置率將繼續(xù)上升;深圳在2020年第三季度新增供應(yīng)22.4萬平方米，空置率不斷走高，2020年空置率達到28%;重慶甲級寫字樓的租賃市場雖在2020年下半年快速回溫，但空置率仍維持在30%以上的高位;成都的甲級寫字樓空置率在2020年內(nèi)持續(xù)升高至18.01%，租金也一路走低，同比跌幅達3.7%，為近兩年來的最低值。

縱觀各一線城市的寫字樓數(shù)據(jù)報告，各地區(qū)的寫字樓市場趨勢存在兩大共性，一是寫字樓空置率將會繼續(xù)上升，租金將延續(xù)走低趨勢;二是市場將持續(xù)向租戶方傾斜，成為“買方市場”，業(yè)主方需采取各項租賃策略來應(yīng)對去化壓力。

低成本聯(lián)合辦公客源回流

寫字樓空置率居高不下的整體環(huán)境，卻給了聯(lián)合辦公一定的機會空間。《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報告》稱，企業(yè)客戶的經(jīng)濟生產(chǎn)在疫情期間受到影響，承擔(dān)了更大的辦公租賃成本壓力，因而更加趨向于涵蓋多種空間服務(wù)的聯(lián)合辦公、此外，企業(yè)對非固定辦公模式的接受度也在提升，為聯(lián)合辦公市場帶來更多潛在客戶。

即便受到疫情沖擊，頭部聯(lián)合辦公企業(yè)在2020年前10個月內(nèi)新開業(yè)或簽約了近百個項目。其中，創(chuàng)富港、優(yōu)客工場、辦伴這三家聯(lián)合辦公企業(yè)的新增項目貢獻度超過50%。創(chuàng)富港方面對第一財經(jīng)記者表示，創(chuàng)富港的出租率在2020年6月后便迅速恢復(fù)至90%以上，實現(xiàn)了連續(xù)8年的盈利狀態(tài)。

港資聯(lián)合辦公運營商德事商務(wù)中心在2020年開設(shè)了7個新辦公項目。今年上半年，德事商務(wù)中心實現(xiàn)營收1.2億美元，同比增長5.3%，其辦公空間的使用率較去年同期增長13.8%，客戶續(xù)簽率增長至62%。

據(jù)德事商務(wù)中心中國區(qū)董事總經(jīng)理丁杰介紹，包括新開設(shè)項目在內(nèi)，今年中國區(qū)所有辦公項目的出租率均在80%以上，其中不少項目的出租率超過90%。丁杰表示，借由聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)特征，租戶出現(xiàn)了明顯的回流趨勢。“已經(jīng)在國內(nèi)落地的企業(yè)租戶，在起步階段會選擇聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)，當(dāng)企業(yè)在國內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展成熟之后會轉(zhuǎn)移到傳統(tǒng)寫字樓。而在不確定性較強的市場環(huán)境下，這部分企業(yè)由于預(yù)算收緊，又回歸到聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)，這反而成了我們的商機，已經(jīng)有不少5年、10年前的客戶又重新回來入駐。”

受限于租金預(yù)算，回流租戶的新增需求包括辦公面積調(diào)整、租期調(diào)整、跨區(qū)域租用、裝修定制等。丁杰認為，這些多元需求恰好契合了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)所提供的服務(wù)能容，有租用需求的客戶量足夠大，客戶預(yù)算是唯一需要應(yīng)對的挑戰(zhàn)，“我們需要把出租率的指標(biāo)提得更高一些，來彌補客戶預(yù)算減少所造成的損失。”

克爾瑞稱，在2020年末，寫字樓租戶的活躍度有所提升，其主要表現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的整合性搬遷，業(yè)主正在加快節(jié)奏實施針對性措施的更迭，如降租、提供全新配套硬件、提供優(yōu)惠條款等。“我們會幫租戶去想怎么調(diào)整他們的租約、辦公室的結(jié)構(gòu)，以及提供其他輔助性的靈活辦公的解決方案，以及提供一些和線上服務(wù)有關(guān)的增值服務(wù)，對于這些有調(diào)整需求的客戶都是一對一有針對性地去談方案。”丁杰對第一財經(jīng)記者談道。

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