旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)近日與廣西房企彰泰控股(香港)有限公司達成合作。公告顯示，旭輝將向彰泰香港及桂林合創收購平臺公司65%的股權，該平臺公司即為桂林彰泰實業集團有限公司(下稱“彰泰集團”)。而作為區域龍頭企業，彰泰集團曾希望沖刺規模，未來進入前50強之列、進行全國化發展。但在“強者恒強”的大環境中，這家小房企的發展卻步履維艱。

“旭輝合作模式”破局廣西市場

聯手當地龍頭進行合作開發，以開拓薄弱區域的方式，被旭輝董事局主席林中稱為“旭輝合作模式”。

日前，旭輝將這一模式應用到了廣西市場。1月7日，旭輝與彰泰簽署戰略合作框架協議。新成立的公司總部設在廣西南寧，由彰泰集團董事長黃海濤出任平臺公司董事長，旭輝集團現江蘇區域集團副總裁胡翔出任平臺公司總裁。

根據旭輝當日晚間發布的公告，本次合作方包括彰泰控股(香港)有限公司(“彰泰香港”)，現時擁有桂林彰泰實業集團有限公司(“平臺公司”)80%的股權;桂林合創建設投資有限公司(“桂林合創”)，現時擁有平臺公司20%的股權;及黃海濤及汪春玲(平臺公司的實際控制人)。旭輝將向彰泰香港及桂林合創收購平臺公司65%的股權(“潛在收購事項”);將以增資的方式與合作方就廣西旭輝按65：35比例成立合營企業(“潛在出售事項”)。

框架協議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保后續合作的開展。不過，由于該協議僅為框架協議，未來雙方如何注入資產等細節暫未披露。另根據雙方發布的消息，旭輝將整合彰泰在廣西以外全國其他區域的項目和團隊，同時此次合作也將保留雙方在廣西當地和省外區域的團隊。

公開資料顯示，目前旭輝在廣西的項目并不多。據公司2020年中報，旭輝當前僅在南寧有所布局，旗下擁有五象綜保區銀海大道147畝項目以及邕甯區和合路項目兩個土地儲備項目，規劃建筑面積分別為39.27萬平方米及15.83萬平方米;以及1個尾盤項目”美的旭輝城“，剩余尚未確認可銷售/余下尚未出售可出租建筑面積 (不包括停車位)1334平方米。而成立于1992年的彰泰集團則深耕廣西市場多年，目前在廣西已布局了11個城市。

旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝與彰泰集團在區域布局上有許多互補之處，雙方合作有助于旭輝深耕廣西省域全境，鞏固平臺公司在廣西當地的龍頭地位。而對于此次戰略合作，市場分析人士也多傾向“各取所需”、“互補”之說。

例如，58安居客房產研究院分院院長張波就告訴《華夏時報》記者，通過合資的方式的確實現了兩家的融合，對于旭輝在廣西地區未來的擴張有一定好處。“對于彰泰而言，作為一家區域性的龍頭房企，在融資嚴控的大背景下，未來擴張的步伐依然面臨著諸多困難，選擇和旭輝合作，也會更有利于自身品牌溢價提升，以及更快發展。”

彰泰“不看多也得看多”

根據克而瑞的統計數據，彰泰集團2020年上半年全口徑及權益銷售金額均排行廣西市場第一位。彰泰集團官網稱，其在全國16城、9縣開發過100多個地產項目，開發面積近2000萬平方米，目前在大本營廣西以及江蘇南京、無錫、湖北武漢、江西南昌等地均持有項目。

起家于桂林的彰泰在2017年將總部遷至南寧。近年，彰泰對于“規模”的渴望愈發強烈。2020年9月，在接受媒體訪問時，彰泰集團董事長黃海濤就直言：“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天懷疑晚了，那明天再看今天就會更晚，所以只有往前走，這是必須的。”其認為，“為了活下來只有選擇發展”、“不看多也得看多，除非不想發展了”。

在這次采訪中，黃海濤還提出彰泰未來一定要進入前50名，直言“資本永遠青睞于規模，只有過了前50名才基本安全”。根據克而瑞的數據，彰泰在2017年-2019年的銷售額分別為128.4億元，215.3億元、226.3億元(全口徑)，在房企銷售榜單中的排名分別為119、103、104名。

2020年6月，原藍光集團總裁張巧龍加盟彰泰任董事長兼總裁。7月14日，彰泰高調宣布 “1+3+N”全國化戰略，開啟了“現代化、全國化、規模化、資本化”的征程。與此同時，彰泰也在積極籌備上市，按照張巧龍的要求，2021年就要想辦法登陸資本市場。

當年6月23日，彰泰斥資13.9億元競得無錫市錫東新城70畝地塊，打響全國化布局的第一槍。隨后公司又先后進入南京、武漢、南昌、玉溪等城市，并于成都、昆明、鎮江、綿陽等地相繼投資建立公司。但隨著管理半徑的增加，彰泰在新市場的操作和項目進展方面都出現了一定的“水土不服”。例如，“企查查”顯示，進入無錫市場不到半年，2020年12月11日，無錫彰泰房地產開發有限公司就因未辦理相關手續擅自施工被住建局處罰30萬元。而由于無證施工，彰泰集團進入南京的首個項目彰泰觀南府也被責令停工。

2020年，彰泰集團僅獲得了224.5億元的全口徑銷售額，行業排名亦滑落至117名。從規模和排名來看，與黃海濤的目標仍有較大差距。

與此同時，在“三道紅線”之下，隨著房地產融資環境的收緊，外界也擔心彰泰在擴張之路上的資金承壓等問題。上海中原地產首席分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，此次彰泰集團出售了不少股權，說明其本身資金方面也存在一定的壓力。

作為一家未上市的企業，資金無疑是彰泰在全國化之路上的掣肘。目前，彰泰的融資方式有銀行和信托融資兩種方式，其中信托融資主要來自五礦信托和四川信托。另外，“預警通”顯示，2018年-2020年，彰泰集團出質股權15次，累計出質股權數額近3億元。

對于與旭輝的合作考慮以及資金情況，《華夏時報》記者致電了彰泰集團總部，但公司電話始終無法接通。而就資金承壓問題，彰泰集團副總裁王宗民日前向媒體作出否認：“公司不存在資金方面問題，公司三大經營指數都非常健康。”

值得一提的是，盡管合作雙方均強調此次攜手為“戰略合作”而非單向收購，但仍有不少持“收購”看法的業內人士。在業內人士看來，旭輝集團在公告中將第二階段的框架協議標注為“潛在收購事項”，暗含項目收購的意味。

例如，張波就向《華夏時報》記者強調，行業競爭已經進入下半場，大房企的話語權開始越來越大。“總體來看，隨著行業集中度不斷提升，未來房企并購、合并等事項會不斷增多，尤其是對土地進行合作開發、增強股權類融資比例等多種操作手法會不斷增多”。(記者 李貝貝 上海報道)

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