為進一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產市場調控，近日，鄭州市人民政府發布《關于加強土地出讓管理工作的意見》(簡稱《意見》)。

《意見》提到，建立土地供應動態調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。同時，分類適配土地競買規則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷。

具體來看，此次發布的《意見》主要包含六個方面，包括優化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供后監管及保障措施。

鄭州市自然資源和規劃局對此解讀指出，《意見》內容突出“流程精簡、程序合法、定價科學、調控有效、監管有力”原則，同時適用于鄭州市全部行政區域范圍。

土地全流程管理的優化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報批、征收、儲備、供應、建設用地規劃許可、用地批復、國有建設用地使用權首次登記和供后監管等8個流程，優化整合為報批征收儲備、土地供應和供后監管等3個流程，實現土地資源全程管控、統一開發、統一儲備、統一供應，增強政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。

加強土地計劃管理的措施手段方面，一是實現計劃的統籌管理，編制全市年度土地供應計劃，遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接，并緊跟城市規劃的基本原則。二是突出計劃的精細管理，年度土地供應計劃要合理分解形成季度土地供應計劃，全市統籌、分階段、分區域優化供應時序、供應結構和供應面積，加強市級對四個開發區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴禁擅自批準新增棚戶區改造項目，已批改造方案的棚戶區項目，應設定完成期限。

地價形成機制的完善路徑上，一是科學合理制定市場指導價，以后每年進行一次修訂，有效引導商服、產業用地合理評估定價，符合市場行情和產業發展導向。二是優化土地評估模式，土地價格與房地產市場銷售價格相掛鉤，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定，住宅用地評估時增加剩余法，產業用地可按項目業態細分情況進行評估，并結合相應物業自持比例進行修正。三是地價評估結果實行專家評審和集體決策制度，抽取專家對地價評估技術路線和結果合理性進行評審，土地出讓起始價和出讓初步方案經集體會審后，編制土地出讓方案報請市政府審批，必要時，出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應協調決策小組審定，使地價評估更加合理，決策過程更加規范。

加強市場調控管理的主要措施方面，按照“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策要求，結合市場需求進行合理調控。一是建立土地供應動態調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤、去化周期與土地供應結構和節奏相掛鉤。將區域用地類型、價格、周期具象化，實現有效聯動調控，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。二是分類適配土地競買規則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷，在產業項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區域，熔斷后轉入網上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達到100%后轉入網上競配建養老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人;在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區域，熔斷后由網上交易系統隨機搖號確定競得人。對于產業和商服用地，在合理確定出讓起始價的基礎上，充分發揮市場作用，采取“價高者得”方式出讓，報(競)價最高者為競得人。

同時，嚴格土地供后監管的職責分工。一是按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則進行監管，資源規劃、住房保障、發展改革、工信、生態環境、科技等部門負責相應的監管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規定的產業用地履約監管，夯實開發區管委會、區縣(市)政府對產業用地的監管責任。

為保障《意見》落實，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應協調決策小組，統籌協調土地供應工作;二是房地產市場調控機制、宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協同機制、土地供應條件標準化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。

關鍵詞： 鄭州