住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部門印發(fā)關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知(下稱“通知”)。值得注意的是，這是官方層面首次鼓勵物業(yè)公司開展以住宅物業(yè)為中心的多元化嘗試。
一石激起千層浪，政策利好迅速傳遞至資本市場。在通知發(fā)布的次日，除以非住宅物業(yè)為主的浦江中國外，其他40家上市物業(yè)公司的股價全線收漲。其中，漲幅超過10%的24家物業(yè)公司中，除金融街物業(yè)、寶龍商業(yè)、興業(yè)物聯(lián)等3家外，其他21家物業(yè)公司均以住宅物業(yè)為主。
物業(yè)服務邊界拓寬 頭部公司先行先試
起風了，隨風奔跑才是方向。
自去年12月中旬以來，物業(yè)公司的政策利好不斷出臺。2020年12月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》;今年1月1日，《民法典》正式實施;4天之后，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部門印發(fā)關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知。
尤其是通知的出臺，直接鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業(yè)管理服務平臺，提升物業(yè)智慧管理服務水平。鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。
無論是《民法典》還是年前發(fā)布的《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》，亦或是日前剛剛頒布的通知，其關注的焦點都是如何規(guī)范、引導、鼓勵物業(yè)公司以住宅物業(yè)為中心，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。
在此背景下，以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司也將受益匪淺。實際上，諸多頭部物業(yè)公司很早就開始了多元化業(yè)務的探索。例如，保利物業(yè)、雅生活服務、碧桂園服務、招商積余等均為先行者。
無論是“物業(yè)服務+生活服務”模式的探索，還是在養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域布局，頭部物業(yè)公司都是弄潮兒。
泥沙俱下的時代，頭部企業(yè)總能覓得先機。
以綠城服務為例，其很早便以“經居老小”為核心開展增值業(yè)務布局。無論是房屋經紀領域的綠城置換，還是收購澳大利亞蒙特梭利教育集團56%的股權并深度布局社區(qū)教育，亦或是2014年合資成立藍熙健康并專注于健康管理、醫(yī)療、養(yǎng)老服務，其前瞻布局均得到了同行的肯定。
具體在房屋經紀相關業(yè)務中，2019年，綠城服務的物業(yè)資產管理服務營收高達8.60億元，在總營收中的占比高達10.02%;在2020年上半年，綠城服務文化教育服務子分部實現(xiàn)營收1.12億元，同比增長357.71%，文化教育業(yè)務步入收獲期。
萬物云亦早早開始在相關領域進行嘗試，并已初步形成規(guī)模。萬物云旗下樸鄰發(fā)展專注于社區(qū)房產經紀服務，是住宅空間服務從社區(qū)公共空間服務到社區(qū)客戶服務的延伸。通過多場景、多服務、多產品、多平臺，為業(yè)主資產增值保駕護航。公開資料顯示，早在2018年，萬科物業(yè)•樸鄰在武漢的直營門店就達到35家，房屋買賣交易接近800套，租賃交易接近4000套，單店成交量在22筆左右。
碧桂園服務也在房地產經紀業(yè)務方面積極嘗試。2019年，碧桂園房地產經紀業(yè)務實現(xiàn)收入1.38億元，較2018年增長30.3%。此外，奧園健康生活等公司也積極布局大健康、養(yǎng)老等業(yè)務，試圖在相關領域贏得先機。
頭部物業(yè)公司吃肉，緊隨其后的中小物業(yè)公司往往能跟著喝湯。
跟隨頭部物業(yè)公司的步伐，眾多中小型物業(yè)公司紛紛涉足房地產經紀、家政等風險較低、預期收益較為明確的領域，并初步實現(xiàn)了一定的成效，也助推了物業(yè)服務邊界進一步拓展。
然而，在托幼、教育、養(yǎng)老等領域，由于需要較大投入，中小物業(yè)公司幾乎全員沉寂，頭部物業(yè)公司則以一己之力撐起了物業(yè)管理行業(yè)在此類領域的探索。
前景光明 升維之路漫長
物業(yè)公司間的分化，往往也決定了其究竟能分享多少政策紅利。
無論是以智慧物業(yè)管理服務平臺為支撐，大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務;還是廣泛運用5G、互聯(lián)網、物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業(yè)管理服務平臺;亦或是實現(xiàn)智能安防、無人值守與減員降本增效，對物業(yè)公司自身實力、能力、資金等要求均較高。雖然通知鼓勵行業(yè)推進信息化建設有助于抹平頭部物業(yè)公司在信息化建設等領域的先行優(yōu)勢，但廣泛運用5G等技術，建設智慧物業(yè)管理服務平臺，大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務等倡議及措施，中小物業(yè)公司往往只能望洋興嘆。
而民法典賦予業(yè)主幾乎無條件解聘物業(yè)公司的權利，對部分物業(yè)公司特別是服務質量不佳的中小物業(yè)公司而言，猶如釜底抽薪。在慘烈的價格戰(zhàn)下，規(guī)模、營收、利潤、服務品質往往是相互關聯(lián)的，在品牌、資金并不具備優(yōu)勢的情況下，中小物業(yè)公司很難承受長期虧損，并將逐步喪失存量及增量市場的爭奪權。
至于十部門加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知，則是2020年12月15日意見的延續(xù)及進一步深化。通知鼓勵物業(yè)公司建設智慧物業(yè)管理服務平臺，提升物業(yè)智慧管理服務水平，同時探索“物業(yè)服務+生活服務”模式。可以預見，中小物業(yè)公司受限于自身在管面積、營收、客戶基數(shù)小等因素，在政策鼓勵的領域很難有明顯作為。
具備資金、技術、人才、品牌的頭部物業(yè)公司，將成為政策下重點受益及扶持對象;而眾多特色不鮮明尤其是服務質量不高、規(guī)范程度有限的物業(yè)公司，將會逐漸被行業(yè)淘汰，行業(yè)的集中度也將快速上升。
由此可知，頭部物業(yè)公司正成為近來新政之下的最大贏家。
此前，有媒體披露，萬物云正計劃打包物業(yè)和科技業(yè)務一同上市，不過最終方案還未確定。而物業(yè)公司轉型科技公司，似乎正成為頭部物業(yè)公司的共識。基于日常管理服務中產生的海量私域數(shù)據(jù)，物業(yè)公司可以挖掘更多商業(yè)機會、鏈接更多合作伙伴并不斷服務更多領域、更多客戶，并以住宅社區(qū)為中心，構建物業(yè)服務平臺企業(yè)，并逐步延伸、涵蓋更寬廣的范圍。
而碧桂園服務、綠城服務等在內的頭部公司，均在科技領域布局多年，且已經形成了較為精準的客戶畫像，正不斷探索更多商業(yè)契機。
但頭部物業(yè)公司的勝利，并不代表整個物業(yè)管理行業(yè)的勝利。雖然條例鼓勵發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，并明確住宅物業(yè)管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩(wěn)定，同時提倡物業(yè)公司加強智慧物業(yè)管理服務能力建設，推進“物業(yè)服務+生活服務”融合發(fā)展，但物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級仍需要邁過很多門檻。
一方面，物業(yè)轉型科技公司高度依賴客戶數(shù)據(jù)的持續(xù)進化與迭代，物業(yè)+科技依靠的是海量的物業(yè)基礎服務數(shù)據(jù)，也就是物業(yè)公司的基礎管理服務，其中又以住宅社區(qū)最為重要。
作為物業(yè)公司，轉型為科技公司的過程中始終受業(yè)主的感知束縛，這決定了物業(yè)公司或物業(yè)管理行業(yè)很長時間只能維持相對均衡的狀態(tài)，難以像很多科技巨頭一樣借助算法運行，讓客戶在低感知甚至無感知情況下自愿貢獻數(shù)據(jù)。而這也是物業(yè)公司未來轉型升級需要克服的關鍵點，也是物業(yè)管理行業(yè)能否順利實現(xiàn)升維的關鍵。
另一方面，一旦物業(yè)日常服務產生的數(shù)據(jù)價值可以被衡量、標價的時候，物業(yè)科技公司轉化服務的收入將不得不被迫轉移，物業(yè)科技公司很難獨享全部紅利。而業(yè)主自管、同行競爭、委托職業(yè)經理人乃至產生類似淘寶的鏈接業(yè)主與服務供方的平臺也可能出現(xiàn)，進而動搖物業(yè)公司轉型為科技公司的基礎。
此外，與最新的互聯(lián)網反壟斷規(guī)則相適應，國家倡導將物業(yè)數(shù)據(jù)和有關部門共享。這既能避免頭部物業(yè)公司產生數(shù)據(jù)及基于數(shù)據(jù)之上的壟斷，也不排除政府出手建設或明確相關平臺的框架，推進數(shù)據(jù)及基于數(shù)據(jù)的業(yè)務共享，打破物業(yè)公司單獨掌握私域數(shù)據(jù)的局面，從而為行業(yè)帶來新的競爭對手。
關鍵詞： 物管行業(yè)
